ThinkImmo

Sollte man in Krisenzeiten Immobilien kaufen?

Stefanie ist seit 20 Jahren in der Immobilienbranche aktiv und hat es durch Kapitalanlagen in Immobilien frühzeitig geschafft, ihre finanzielle Freiheit zu erlangen.

Remy Sharp

Stefan Perlebach

Mittwoch, 15.04.2020 (vor 5 Monate)

Diese Woche begrüßen wir Stefanie Schädel von Jeder-kann-Immobilien zu unserem Experten-Interview.

Stefanie ist seit 20 Jahren in der Immobilienbranche aktiv und hat es durch Kapitalanlagen in Immobilien frühzeitig geschafft, ihre finanzielle Freiheit zu erlangen. Mit ihrer Webseite Jeder-kann-Immobilien unterstützt sie Immobilien-Einsteiger*innen dabei, Fehler bei der Suche, Besichtigung, Finanzierung und dem Kauf von Immobilien zu vermeiden.

Wie wirkt sich die Corona-Krise bisher auf Dein Unternehmen aus? Wie reagiert Dein Immobilien-Umfeld?

Die Corona-Krise kam für mich sehr überraschend. Ich habe Corona zunächst gar nicht so ernst genommen bzw. versucht, mich nicht zu viel mit einem so negativen Thema zu beschäftigen. Erst als die Ausgangsbeschränkungen kamen, wurde ich gezwungen, mich mit dem Thema mehr zu befassen. Bei Jeder-kann-Immobilien habe ich die Auswirkungen sofort zu spüren bekommen. Von einem Tag auf den anderen hatten die Menschen die Herausforderung, ihren völlig veränderten Alltag in den Griff zu bekommen. Da wird so ein “Luxusthema” wie das Investieren in Immobilien für die Meisten erstmal unwichtig. Dafür habe ich auch vollstes Verständnis. Ich hoffe nur, dass die Menschen sich trotzdem bald wieder mehr mit Immobilien beschäftigen, da es in den nächsten Monaten eine noch attraktivere Anlagemöglichkeit sein wird als bisher sowieso schon. Darauf gehe ich bei der nächsten Frage noch genauer ein.

Bei meinen Immobilien-Investments spüre ich zum Glück bisher keine Auswirkungen. Meine Mieter haben alle pünktlich ihre Miete gezahlt. Allerdings lege ich auch immer viel Wert auf eine gründliche Auswahl meiner Mieter und habe ein gutes Mieterklientel. Zwar kann auch ich nicht sicher sein, ob nächsten Monat noch alle ihren Job haben, aber zumindest sollte genügend Liquidität vorhanden sein, um ein paar Monate zu überbrücken. Ich weiß von einigen anderen Investoren, dass dort erste Mietausfälle zu verzeichnen sind. Einige Vermieter lassen bereits ihre Darlehen stunden, weil sie zu knapp kalkuliert haben. Allerdings bin ich mir mit einigen Gleichgesinnten einig, dass wir selbstverständlich unsere Raten weiterhin zahlen, denn wir haben genügend Puffer einkalkuliert und stehen für unsere finanziellen Verpflichtungen ein. 

Welche Veränderungen erwartest du für den Immobilienmarkt aufgrund der Corona-Krise, speziell auf die Preisentwicklung?

Zum einen gehe ich davon aus, dass die Preise über einen Zeitraum von 6-12 Monaten leicht sinken könnten, wenn dieser Ausnahmezustand noch länger anhält. Denn dann wird es immer mehr Menschen geben, die ihre Immobilie nicht mehr halten können und verkaufen müssen. Da wir aber auf der anderen Seite nicht wissen, ob der Euro die Krise übersteht, sind Immobilien als reale Werte auch zukünftig eine der sichersten Geldanlagen. Daher wird es seitens der Menschen, die noch über Erspartes verfügen, eine steigende Nachfrage nach Immobilien geben. Außerdem stehen noch immer genügend Investoren in den Startlöchern, die nur auf gute Objekte warten. Daher gehe ich davon aus, dass zunächst das erhöhte Angebot auf eine erhöhte Nachfrage stoßen wird. Erst wenn diese Nachfrage bedient wurde und abebbt, werden die Immobilienpreise leicht sinken. Und all das hängt davon ab, wie lange dieser Krisenzustand anhält. Sicher ist: Wohnen müssen die Leute immer – auch in Krisenzeiten.

Auf was sollten Einsteiger*innen die derzeit eine Immobilie suchen besonders achten?

Gerade jetzt würde ich noch stärker bei der Objektsuche darauf achten, zukunftsorientiert zu kaufen. Welche Art von Immobilien werden auch in den nächsten Monaten und Jahren nachgefragt? Was können sich die Leute auch dann noch leisten? In welchen Regionen oder Städten wird es immer Nachfrage geben? Damit wird man auf das Ergebnis kommen, dass die Lage noch wichtiger ist als sonst schon und dass vor allem kleinere Wohnungen auch zukünftig immer nachgefragt sein werden, weil die Menschen sie sich noch am ehesten leisten können.

Wie siehst du Immobilien im Vergleich zu anderen Formen der Kapitalanlage in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit?

Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Menschen mit Immobilienvermögen immer verhältnismäßig gut durch Krisen hindurch gekommen sind. Auch sie mussten Verluste einstecken, wie beispielsweise durch das Lastenausgleichsgesetz von 1952 nach der Währungsreform 1948. Im Vergleich sind jedoch Sparer viel mehr benachteiligt gewesen. Und bei den Währungsreformen der letzten 100 Jahre wurden die Mieten immer 1:1 umgerechnet. Darlehen für Immobilien sind sogar im Wert gesunken. Wer also im Falle einer Währungsreform sein Erspartes in Immobilien investiert und sogar noch ein Darlehen dafür aufgenommen hatte, verfügte nach der Umstellung über viel mehr Vermögen als die Sparer. Aktien wurden übrigens auch 1:1 umgerechnet. Für den Fall, dass der Euro doch noch länger aufrecht erhalten wird, halte ich Immobilien dennoch für eine stabile Geldanlage. Ich persönlich glaube nicht an einen Preisverfall. Daran glauben nur die Menschen, die keine Immobilien haben und den Investoren missgünstig wünschen, dass endlich eine Immobilienblase platzt. Die Investoren wiederum freuen sich darauf, dann endlich nachkaufen zu können. Der Blickwinkel und das Mindset sind also das Entscheidende. Dennoch sollte man nie nur auf ein Pferd setzen. Aktien, ETFs und Edelmetalle wie Gold und Silber sollten auf jeden Fall ebenfalls einen Teil des Vermögens ausmachen. Man braucht auch liquidere Mittel, um zahlungsfähig zu sein – egal was kommt.

Was sind aus Deiner Sicht die größten Herausforderungen beim Kauf einer Immobilie?

Durch die vielen Vorurteile, die in Bezug auf Immobilien grassieren, lassen sich viele Menschen davon abhalten, endlich den ersten Schritt zu tun. Sie denken, dass man sehr viel Ahnung von Bautechnik haben sollte oder dass das Risiko in Bezug auf Mietnomaden groß sei. Oder sie meinen, man müsste mindestens 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Aber in erster Linie gehen viele davon aus, dass ein Immobilien-Investment sehr komplizert sei. Das Investieren an sich ist aber gar nicht so schwierig. Mit einem gesunden Basiswissen, logischem Menschenverstand und etwas Fleiß ist das Meiste getan. Und es ist völlig ausreichend, etwa 15 % des Gesamtinvestments (also Kaufpreis zzgl. Nebenkosten) als Eigenkapital mitzubringen. Zudem ist das Risiko, an einen Mietnomaden zu gelangen, sogar laut Mieterbund verschwindend gering.

Wir hören viel zu leicht auf die Menschen, die uns abraten. Doch genau diese Menschen haben es in der Regel nicht selber ausprobiert. Oder sie hatten nicht das Wissen, den Verstand oder den Fleiß, so dass wirklich etwas schiefgegangen ist und diese Menschen nicht die Verantwortung für ihre Fehler übernehmen. Wenn wir etwas Neues machen wollen, dann sollten wir mit den Menschen sprechen, die dort sind, wo wir hin möchten. Menschen, die es nie geschafft haben, dorthin zu kommen, sind einfach die falschen Ansprechpartner.

Was war der größte Fehler den du bisher beim Investieren in eine Immobilie gemacht hast?

Zum Glück habe ich bisher noch keine wirklich schlimmen Erfahrungen gemacht. Mein größter Fehler war eine Mieterin, die ich “mitgekauft” hatte. Sie wirkte sehr nett und zahlte auch pünktlich die Miete. Allerdings kam diese Miete über Umwege dann doch vom Amt und die Dame war höchstgradig suizidgefährdet. Man kann ja leider nicht vollständig in die Menschen hineinschauen. Die Dame wurde zunehmend unangenehm und solche Mieter bekommt man einfach nicht aus der Wohnung raus. Das ist ein Risiko, aber bei welcher Anlageform hat man das nicht?

Welche Kriterien spielen für Dich die wichtigste Rolle, wenn Du eine Immobilie suchst?

Ich achte immer auf solide Investments. Zum Einen sollte das Objekt solide sein. Von billigen Schrottimmobilien nehme ich Abstand. Ich möchte ordentliche Wohnungen mit ordentlichen Mietern, die pünktlich ihre Miete zahlen und auf das Objekt achtgeben. Dabei ist nicht die Anzahl der Objekte entscheidend, sondern die Qualität. Zum Anderen investiere ich nur, wenn ein deutlicher Cashflow übrig bleibt. Wenn ich mit einer Immobilie nicht ab dem ersten Tag vernünftiges Geld verdiene, dann lasse ich es. Viele Investoren haben Immobilien eingekauft, bei denen kaum ein Cashflow hängen bleibt. Das halte ich für viel zu riskant, weil bei einem Ausfall die anderen Objekte diesen nicht mittragen können. Genau das können wir jetzt während der Krise überall beobachten.

Wie viel Eigenkapital sollte man Deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen? Was kann im schlimmsten Fall passieren, wenn man zu viel fremdfinanziert?

Ich würde im Gegensatz zu einigen Mitstreitern auf keinen Fall am Limit finanzieren. Wer (fast) ohne Eigenkapital finanziert, begibt sich jetzt in die Gefahr, dass er bei sinkenden Preisen der Bank zusätzliche Sicherheiten bieten muss. Zudem muss dann eine noch höhere Rate an die Bank aufgefangen werden, wenn der Mieter die Miete nicht mehr zahlen kann. Daher würde ich ausschließlich solide Finanzierungen machen. Ich persönlich finanziere schon immer so, dass ich ca. 15 % der Gesamtkosten (Kaufpreis zuzüglich Kauf-Nebenkosten) als Eigenkapital einbringe. Das halte ich für eine solide, gesunde Finanzierung. Selbst wenn die Preise sinken oder es Mietausfälle gibt, kann ich das gut auffangen. Zudem tilge ich immer 1,5 bis 2 % p.a. In diesem Fall geht Sicherheit über Cashflow.

Was war das Beste was Du kürzlich im Bereich Immobilien-Investitionen dazugelernt hast?

Dass es sich lohnt, lieber langsam zu machen und dafür solide. Ich kann auch in diesen schwierigen Zeiten super schlafen. Das empfinde ich als sehr beruhigend. Ich habe viele Objekte und Gelegenheiten abgesagt und nicht wahrgenommen, weil es grenzwertig und nicht wirklich lukrativ war. Manchmal habe ich mich gefragt, ob ich zu pingelig oder anspruchsvoll war. Nun weiß ich, dass genau diese bewusste Auslese für mich der richtige Weg war.

Wer ist Dein*e Superheld*in (real oder fiktiv)?

Meine Superheldin war schon immer Pippi Langstrumpf! Sie ist stark, unabhängig, fröhlich, ehrlich, authentisch, lösungsorientiert, motiviert, umsetzungsstark, fantasiereich und ein Mensch zum Pferdestehlen. Ich habe mir das immer als Vorbild genommen und würde mich in allen Punkten ebenso einordnen.

Vielen Dank für das Interview!


Mit der ThinkImmo-Immobiliensuchmaschine könnt Ihr mehr als 200.000 Objekte in Sekundenschnelle durchsuchen – inklusive Cashflow und -Bruttorenditeberechnung sowie umfangreicher Standortanalyse.

Hier geht’s zum kostenlosen Account.

In Kooperation mit