Indexmietvertrag

Nico Vaziri

27.01.2022

Als Vermieter stehst du immer vor der Frage, wie du deine Immobilie zum besten Preis vermieten kannst. Einer der großen Vorteile von Immobilien als Investment ist, dass die Mieten regelmäßig an die Inflation angepasst werden können. Dies bietet eine ideale Absicherung gegen die Entwertung der Mieteinnahmen und sichert, dass die Einnahmen eines Objekts stabile Kaufkraft bringen. Eine Option, um Mieten immer wieder anzupassen, bietet der Indexmietvertrag. Wir zeigen dir in diesem Ratgeber, wie diese Vertragsform funktioniert und worauf du dabei achten musst.

Was ist ein Indexmietvertrag?

Normalerweise kann die Miete an die Vergleichsmiete angepasst werden. Das bedeutet, dass Vermieter in der Praxis immer wieder Mieterhöhungen, unter Hinweis auf die lokale Vergleichsmiete, argumentieren können. Meist funktioniert das problemlos, manchmal führt es zu Diskussionen und Streitigkeiten darüber, ob eine Erhöhung angemessen ist. Wer auf diese Option verzichtet, darf stattdessen einen Indexmietvertrag abschließen.

Dass es sich um eine Indexmiete handelt, muss im Mietvertrag vereinbart werden. Die Miete ist dann „wertgesichert“. Das bedeutet, es wird jährlich der neue Verbraucherpreisindex herangezogen und die Miete wird entsprechend dieses Wertes angepasst. Als Vermieter musst du diese Änderung schriftlich bekanntgeben. Du erstellst also eine kleine Übersicht, die aufzeigt, wie hoch die Miete bisher war, welche Anpassung wegen der Verbraucherpreisindex-Änderung nun greift und wie hoch die Miete zukünftig sein wird.

Dann bleibt dem Mieter noch etwas Zeit, denn die höhere Miete muss erst ab dem übernächsten Monat bezahlt werden.

Wie oft sind VPI-Mieterhöhungen möglich?

Der Verbraucherpreisindex wird ein Mal pro Jahr veröffentlicht. Dieser Kennwert sagt aus, wie die Miete anzupassen ist. Öfter als ein Mal pro Jahr ist somit keine Änderung der Miethöhe möglich. In manchen Jahren verändert sich der Verbraucherpreisindex nur minimal. Für solche Fälle kann vereinbart werden, dass die Miete erst angepasst wird, sobald die kumulierte Änderung des VPI einen bestimmten Wert – beispielsweise drei Prozent – erreicht hat.

Als Vermieter musst du hier überlegen, ob du lieber öfter erhöhst und somit administrativen Aufwand hast oder ob du einmal ein Jahr auslässt und dann die höhere Anpassung vornimmst. Hinsichtlich der Zinseszinsen ist eine häufigere Erhöhung selbstverständlich die bessere Wahl.

Indexmietvertrag: Vorteile und Nachteile

Die Gestaltung des Mietvertrags ist eine wichtige Entscheidung, da sie sich über Jahre hinweg auf deine Finanzen auswirken wird. Nimm dir deshalb ausreichend Zeit und hole Rat bei Expertinnen und Experten ein, wenn du dir unsicher bist, wie du den Mietvertrag am besten gestalten sollst.

Vorteile des Indexmietvertrags

Der wichtigste Vorteil dieser Vertragsform ist wohl die einfache, klare Struktur. Mieter und Vermieter wissen vorab genau, dass es zu einer jährlichen Anpassung kommen wird. Nachdem sich der Verbraucherpreisindex nicht extrem entwickelt, sondern im Prinzip die Inflation abbildet, haben auch Mieterinnen und Mieter somit eine gewisse Sicherheit.

Aus Vermietersicht ist es dadurch nicht nötig, Vergleichsmieten heranzuziehen. Das erspart administrativen Aufwand und Streitigkeiten. Zusätzlich erleichtert es die mittelfristige Kalkulierbarkeit des Investments, da ungefähr abschätzbar ist, wie sich die Inflation entwickeln wird. Durch die Mieteinnahmen, die dann gegen die Geldentwertung der Inflation geschützt sind, bleibt die Kaufkraft, die durch die Miete generiert wird, erhalten.

Ein weiterer Vorteil ergibt sich, wenn die Mieten in der Region stabil sind. Kommt es zu keinem Anstieg der durchschnittlichen Miete, wäre keine Erhöhung möglich. Doch durch den Indexmietvertrag steigt die Miete, auch ohne höheren Vergleichswert.

Nachteile des Indexmietvertrags

In einer Region, in der die Mieten stark steigen, profitieren Vermieter davon, dass die Miete auf das übliche Niveau der Vergleichsmieten angehoben werden kann. Diese Preissteigerungen können deutlich höher liegen als die Inflationsanpassung. Das bedeutet, dass in diesen Gegenden, in denen mit einer dynamischen Preisentwicklung zu rechnen ist, kein Indexmietvertrag geschlossen werden sollte, sofern die Rendite der Immobilie maximiert werden soll.

Rein theoretisch wäre auch möglich, dass es zu keiner Inflation kommt, sondern das Gegenteil der Fall ist. Dann müsste auch die Miete entsprechend gesenkt werden. Das ist jedoch nur ein theoretischer Fall, denn schließlich hat die EZB als Ziel vorgegeben, dass eine Inflation von ca. 2 Prozent pro Jahr angestrebt wird.

Ebenfalls noch wichtig zu erwähnen ist, dass die beiden Klauseln nicht kombiniert werden können. Es darf keine Indexmiete vereinbart werden, wenn gleichzeitig auch auf das ortsübliche Vergleichsniveau angehoben werden kann. Vor Abschluss des Mietvertrages müssen sich Vermieter und Mieter daher auf eine der beiden Optionen einigen.

Indexmietvertrag aus Vermietersicht: Fazit

Mit einem „klassischen“ Mietvertrag lässt sich die Miete regelmäßig auf das ortsübliche Vergleichsniveau anpassen. Dazu muss die Vergleichsmiete herangezogen und ein formal korrektes Schreiben aufgesetzt werden. Dieser Vorgang führt immer wieder zu Diskussionen, ob die Miethöhe korrekt ermittelt wurde. Hohe Preisanstiege überraschen Bestandsmieter teilweise und können dazu führen, dass die Mieterinnen und Mieter in eine andere Immobilie umziehen müssen. Durch diese Vorgehensweise wird die Wohnung immer zum maximal möglichen Preis vermietet.

Der Indexmietvertrag geht einen anderen Weg. Die Miete wird im Mietvertrag vereinbart und anschließend, typischerweise ein Mal pro Jahr, indexiert. Dadurch kommen auf den Mieter überschaubar ansteigende Kosten zu. Als Vermieter hast du sichergestellt, dass die vereinbarte Miete inflationsgeschützt ist. So bleibt die Kaufkraft, die für dich durch deine Mieteinnahmen entsteht, konstant erhalten. Durch die Indexierung sind die Einnahmen gut planbar und es gibt weniger Spielraum für etwaige Streitigkeiten um die Höhe der Miete.

Beide Optionen haben somit ihre Berechtigung und bringen Vor- und Nachteile mit sich. Für all jene, die ihre Wohnung langfristig stressfrei vermieten möchten, ist ein Indexmietvertrag eine faire, unkomplizierte Alternative zur wiederholt nötigen Berechnung der Mieterhöhung anhand der örtlichen Vergleichsmieten.