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Inflation in Deutschland - Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Sonntag, 08.08.2021

In den vergangenen Wochen geht, nach längerer Zeit wieder einmal, die Angst vor hoher Inflation in Deutschland um. Mitte Juli stieg die Inflation in den USA überraschend sogar auf über 5 Prozent. Doch welche Auswirkungen hat eine höhere Inflationsrate für Immobilien-Investments? Wir haben uns verschiedene Aspekte angesehen und die wichtigsten Punkte für dich aufbereitet.

Was bedeutet Inflation?

Die sogenannte „Inflation“ ist die Teuerungsrate von Produkten und Dienstleistungen. Es wird verglichen, wie sich Preise im Vergleich zum Vormonat oder zum Vorjahr entwickelt haben. Sind sie gestiegen, so wird dies als Inflation bezeichnet. Die Inflation wird regelmäßig erhoben, indem die Preise für bestimmte Segmente in Relation zu jenen im Vorjahr gesetzt werden. Speziell für typische Haushaltsausgaben wird ein klassischer Warenkorb für den Vergleich herangezogen, der einen allgemein typischen Einkauf abbilden soll.

Die Berechnung der Inflation ist somit immer ein Richtwert. Wie sehr dich die Inflation betrifft, ist selbstverständlich von deinem individuellen Konsumverhalten abhängig. So ist beispielsweise oft Benzin ein Preistreiber. Wenn du kein Auto hast, kann dir das egal sein. Auch, wenn die Berechnung somit etwas verallgemeinernd ist, so bleibt der kalkulierte Inflationswert trotzdem gut aussagekräftig.

Inflation und Immobilien

Wenn wir nun näher betrachten, wie sich die Inflation für Immobilienbesitzer bemerkbar macht, gibt es da ganz unterschiedliche Aspekte zu berücksichtigen. Der erste Faktor sind die Mieteinnahmen, zweitens muss die Auswirkung auf die Finanzierung bedacht werden. 

Indexmietvertrag als Inflationsschutz

Die einfachste Option, um sich gegen hohe Inflation zu schützen, ist ein Indexmietvertrag. Für Vermieter ist der Inflationsschutz wichtig, denn würde die Miete nie an die Inflation angepasst werden, würde sich die Kaufkraft, die durch die Mieteinnahmen entsteht, permanent sinken. Gerade wenn ein Mietvertrag fünf Jahre, zehn Jahre oder sogar noch länger läuft, darf so etwas nicht passieren.

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Der Indexmietvertrag besagt, dass die Miete an die Inflation angepasst werden kann. Die Problematik dabei ist, dass in so einem Fall dann keine zusätzlichen Mieterhöhungen erlaubt sind. Wer also keine Inflationsanpassungen vornimmt, kann die Option nutzen, auf die ortsübliche Miete anzupassen.

Der Indexmietvertrag ist dahingehend die etwas einfachere Variante, weil es zu keinen Diskussionen kommt, sondern Mieter und Vermieter immer klar ist, welche Erhöhung zulässig ist. Ob ein Indexmietvertrag eine gute Wahl ist oder nicht, darüber scheiden sich die Geister. Unkompliziert ist es allemal und ein gewisser Inflationsschutz ergibt sich daraus eindeutig. Uneingeschränkt ist dieser Schutz nicht, denn schließlich könnte es auch passieren, dass sich jemand die erhöhte Miete nicht mehr leisten kann oder will und deshalb auszieht. Dabei ist zu bedenken, dass sich in Zeiten der Inflation auch die Preise aller anderen Immobilien am Markt entsprechend entwickeln. Das ergibt sich auch deshalb, weil die laufenden Betriebskosten und generell auch indirekte Kosten (für Sanierungen, etc.) entsprechend der Inflation ansteigen.

Immobilienfinanzierung und Inflation

Wirklich erfreulich ist die Inflation für all jene, die einen hohen Kreditbetrag offen haben und diesen noch viele Jahre lang zurückbezahlen müssen. Der offene Betrag bleibt gleich – egal mit wie viel Kaufkraft dieser verbunden ist. Die Inflation entwertet somit den Kreditbetrag, der erst zurückbezahlt werden muss. Ein Betrag von 100.000 Euro ist heute sehr viel Geld. Wenn es zu starker Inflation kommt und diese über mehrere Jahre hinweg fünf Prozent beträgt, wird der Betrag dann bereits deutlich geringer erscheinen. Nominal bleibt er zwar gleich, aber der Wert des Geldes wird durch die Inflation reduziert. Deshalb ist es so, dass die Inflation immer auf deiner Seite ist, wenn du einen Kredit aufgenommen hast.

Dieser sogenannte „Zeitwert des Geldes“ ist ein enormer Vorteil, der bei anderen Investmentoptionen nicht genutzt werden kann, bei Immobilien dafür besonders intensiv vorhanden ist. Jahr für Jahr arbeitet die Inflation für dich und verschlingt einen kleinen Wert deines offenen Kreditbetrages zu deinen Gunsten.

Anders ausgedrückt bedeutet das, dass deine Mieteinnahmen durch Indexanpassungen vor der Inflation geschützt werden. Die Kaufkraft, die durch Mieteinnahmen generiert wird, bleibt somit stabil. Der Gegenwert (in Form von Kaufkraft) deines offenen Kreditbetrags hingegen sinkt durch die Inflation im Lauf der Zeit. Das ist ein enormer Vorteil, den so nur Immobilien-Investments mit langfristiger Finanzierung bieten können.

Inflation: Achtung bei Sanierungen

Bislang klingt alles rund um steigende Inflation in Deutschland aus Sicht der Immo-Investorinnen und Investoren ziemlich entspannt, oder? Doch es ist trotzdem Vorsicht geboten. Denn es kann passieren, dass es in bestimmten Produktgruppen und bei bestimmten Dienstleistungen besonders kräftige Inflationsschübe gibt. Die Miete kann um den Indexwert angepasst werden, der ein Durchschnittswert ist. Wenn jetzt jedoch die Teuerung z.B. bei Handwerksarbeiten wesentlich intensiver ausgeprägt ausfällt, als im Durchschnitt, wirkt sich das entsprechend negativ auf dein Investment aus. Denn dann ergibt sich eine Lücke zwischen dem Inflationsschutz, den deine Immobilie mit sich bringt und der realen Teuerung für Services, die du in Anspruch nehmen musst, deren Preise sich aber überdurchschnittlich entwickelt haben.

Daher ist es besonders wichtig, die Preisentwicklungen in den für dich relevanten Bereichen immer im Auge zu behalten. Du kannst überlegen, ob Sanierungsarbeiten oder sonstige Verbesserungsmaßnahmen azyklisch erledigt werden können (z.B. Klimaanlage in einer Bestandswohnung nicht im Mai einbauen lassen, wenn die Nachfrage besonders groß ist, sondern besser im Herbst oder Winter). Eine weitere Option, um dich zusätzlich vor Inflation zu schützen ist, die Mieteinnahmen so zu veranlagen, dass sie möglichst eine Rendite erzielen, die über der Inflationsrate liegt. Das ist beispielsweise möglich, indem gezielt in Branchen investiert wird (z.B. über Aktien und ETFs), die Teuerungen sehr einfach an ihre Kundinnen und Kunden weitergeben können.

Fazit

Inflation ist für Immobilien-Investments nicht automatisch schlecht, denn besonders hinsichtlich der offenen Kreditbeträge kann sie sich sogar sehr positiv auswirken. Gleichzeitig ist zu bedenken, dass sich Immobilienpreise in Zeiten der Inflation dynamischer entwickeln können als sonst. Es wird also schwieriger, ein echtes Schnäppchen zu finden.

Ebenfalls zu bedenken ist, wie sich die Nebenkosten entwickeln und wie du deine erzielten Mieteinnahmen vor der Inflation schützen kannst. Für neue Mietverträge kannst du, wenn du dich auf diese Weise sicherer fühlst, eine Indexierung vereinbaren. Die Miete wird dann zukünftig entsprechend der Teuerungsarte adaptiert. Aber Achtung, das schränkt deine sonstigen Möglichkeiten der Mieterhöhung stark ein.

Last but not least sei noch erwähnt, dass die Europäische Zentralbank (EZB) grundsätzlich massive Steuerungsmechanismen zur Verfügung hat, um die Inflationsrate im Zaum zu halten. Angestrebt wird eine Inflation von zwei Prozent pro Jahr. Ein Wert, der weit über diesem Ziel liegt, würde mit Sicherheit umgehend zu intensiven Gegenmaßnahmen führen. Deshalb brauchen sich Investorinnen und Investoren in Deutschland zumindest keine Sorgen machen, dass über längere Zeit hinweg eine wirklich extreme Inflation aufkommen wird können.

Für dich als Investorin bzw. Investor ist daher wichtig:

· Überlege dir, wie du deine Mietverträge gestaltest, sodass die Miete entweder auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden kann oder eine Indexierung gemäß der Teuerungsrate umgesetzt werden kann.

· Sei dir bewusst, wie Inflation funktioniert und welche Auswirkungen sie hat.

· Bei langfristigen Kreditfinanzierungen ist die Inflationsrate für dich positiv, denn der Wert des offenen Kreditbetrages verringert sich durch die Inflation. Überlege dir daher genau, ob und wann du frühzeitige Tilgungen vornimmst, denn ein späterer Zahlungszeitpunkt kann vorteilhaft sein, auch wenn dadurch längere Zeit Zinsen anfallen.