Mit Inflationsschutz vermieten – ist das möglich?

Fabian Lurz

01.12.2022

Viele Anlegerinnen und Anleger sehnen sich derzeit nicht nach einer besonders hohen Rendite, sondern allein schon nach Verzinsung des Kapitals, die ausreicht, um die Inflationsrate abzudecken. Wenn du eine Immobilie vermietest, besteht die Möglichkeit, deine monatlichen Mieteinnahmen gegen die Geldentwertung zu schützen. Wir zeigen dir, wie das völlig egal gelingt.

Was bedeutet Inflation?

Die Inflationsrate ist in aller Munde. Sie gibt an, welche Teuerung im Vergleichszeitraum stattgefunden hat. Da verschiedenste Güter teurer werden (Lebensmittel, Treibstoff, etc.), kannst du dir um den selben Geldbetrag nur weniger kaufen. Deine Kaufkraft wird durch die Inflation geschwächt. Deshalb wird versucht, Löhne und Gehälter an die Inflation anzupassen. So soll die Kaufkraft in der Gesellschaft möglichst konstant erhalten bleiben.

Inflation und Investments

Bei investierten Geldbeträgen ist die Situation leider deutlich anders als bei deinem Einkommen aus Arbeit (Lohn / Gehalt). Wenn du Kapital anlegst, beispielsweise auf einem Festgeldkonto und die Inflationsrate höher ist als die Verzinsung, verlierst du – trotz Zinsen – Kaufkraft. Du bekommst zwar Zinserträge ausbezahlt, aber die Geldentwertung fällt kräftiger aus als die Höhe der Zinsen. Wenn das der Fall ist, decken die Zinsen den Wertverlust nicht ab, deine Kaufkraft sinkt somit.

Wegen dieses Effekts sind die Bestrebungen von Investorinnen und Investoren groß, Investments zu finden, die möglichst guten Schutz gegen die hohe Inflation bieten.

Schwierigkeiten bei Aktien und ETFs

Vorab ist zu sagen, dass ein breit gestreutes Portfolio, mit Investments in unterschiedlichen Asset-Klassen, immer vorteilhaft ist. Doch wenn wir thematisieren, wie du dich gut gegen Inflation schützen kannst, sind Aktien, Anleihen und ETFs meist nicht die erste Wahl. Der Grund dafür ist ganz einfach:

Hohe Inflation bedeutet, dass sich Menschen weniger leisten können. Gleichzeitig betrifft die Inflation jedoch auch Unternehmen. Beispielsweise steigen die Energiekosten und somit auch die Produktionskosten eines Unternehmens. Viele Unternehmen können die Kostensteigerungen jedoch nicht vollständig an ihre Kunden weitergeben.

Einerseits, weil die Kaufkraft potenzieller Kunden gerade sinkt und Preiserhöhungen daher schwierig zu verkraften sind. Andererseits, weil der Wettbewerb zwischen Unternehmen in einer solchen Phase besonders groß ist – denn schließlich sinkt gerade die Anzahl der zu umwerbenden Kunden, die noch über ausreichende Kaufkraft verfügen.

Die logische Konsequenz ist, dass die Margen zahlreicher Unternehmen in Zeiten hoher Inflation sinken. Hinzu kommt, dass durch Tarif-Verhandlungen die Lohnkosten steigen. Dieser Mix wirkt sich auf Aktienkurse typischerweise negativ aus. Diese negativen Auswirkungen beschränken sich nicht auf jene Unternehmen, die unmittelbar von den beschriebenen Mechanismen betroffen sind. Andere Unternehmen sind möglicherweise besser gegen die Inflation geschützt. Das kann mehrere Gründe haben. Sie könnten beispielsweise mit einer großen PV-Anlage selbst Strom produzieren oder wegen ihrer Marktstellung in der Lage sein, höhere Preise durchzusetzen. Doch auch die Aktienkurse dieser Firmen leiden unter der Inflation. Das hat ganz einfache Gründe:

Hohe Inflation wird von der Zentralbank mit steigenden Zinsen bekämpft. Selbst Unternehmen, die weniger von der Inflation betroffen sind, benötigen normalerweise Fremdkapital. Dieses ist nun jedoch teurer verfügbar. Ein zusätzlicher Aspekt ist die Unsicherheit, die mit hoher Inflation einhergeht. Wann wird die Inflation sinken? Wie hoch werden die Zinsen steigen? Diese Ungewissheit ist an der Börse nicht gerne gesehen. Aus den beschriebenen Gründen stellt Inflation selbst für jene Unternehmen, die nicht unmittelbar stark betroffen sind, ein Problem dar.

Inflation und Vermietung

Für die Vermietung von Immobilien gibt es ein zentrales Zauberwort, das Inflationsschutz verspricht: Indexmietvertrag.

Bevor der Mietvertrag unterschrieben wird, kann gestaltet werden, wie künftig Mietanpassungen erfolgen werden. Eine Möglichkeit ist, eine Indexklausel in den Vertrag aufzunehmen. Diese Indexierung bedeutet, dass künftig die Miete nicht (!) an die Vergleichsmiete angehoben werden kann, sondern immer „nur“ eine Indexanpassung möglich ist.

Konkret heißt das, es wird die monatliche Nettomiete de facto an die Inflation angepasst. Die Nettomonatsmiete ist somit weitgehend gegen die Geldentwertung geschützt. Ist die Inflation hoch, erhältst du eine entsprechend höhere Nettomiete. Ist die Inflation hingegen niedrig, erfolgt nur der Ausgleich dieses Werts.

Angenommen, die vergleichbaren Mieten in der Umgebung steigen stärker als die Inflationsrate, würdest du somit stärker profitieren, wenn du die Miete an die Vergleichsmiete anheben kannst. Doch diese Anpassung ist immer mit Aufwand verbinden. Vergleichsobjekte müssen gefunden werden und oft entstehen Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Bei der Indexierung hingegen ist alles vorab ganz eindeutig geregelt – Diskussionen sind hier praktisch ausgeschlossen.

Ein Indexmietvertrag ist somit finanziell nicht immer die beste Wahl. Doch vor Abschluss des Vertrages ist schlichtweg nicht vorhersehbar, welche Option (Indexmietvertrag, Staffelmiete, etc.) die lukrativste ist. Jedenfalls schützt der Indexmietvertrag gegen die Geldentwertung und er ist eine sehr eindeutige Lösung, bei der Vermieter und Mieter wissen, was auf sie zukommt.

Inflation und Immobilienkredite

Eine weitere Auswirkung, die in diesem Zusammenhang nicht unerwähnt bleiben darf, ist die Auswirkung der Inflation auf offene Immobilienkredite. Bei deinem Immobilienkredit treffen mehrere Effekte aufeinander:

Du kannst die Zinsen für den Kredit steuerlich absetzen. Deine Steuerbemessungsgrundlage sinkt, deine Rendite verbessert sich somit. Gleichzeitig entwertet die Inflation den bislang noch offenen Kreditbetrag. Deine Mieteinnahmen hingegen werden, wenn du einen Indexmietvertrag abgeschlossen hast, erhöht. Aus Investment-Sicht profitierst du somit bei der Vermietung an verschiedenen Punkten, wenn du dich gegen die Inflation abgesichert und einen offenen Kredit für die Immobilie hast.

Fazit: Inflationsschutz durch Vermietung

Ohne wirtschaftswissenschaftlich ins Detail zu gehen ist ganz klar, wie du dich durch die Vermietung von Immobilien gegen die Inflation schützen kannst. Ein Indexmietvertrag sicher die Kaufkraft deiner Mieteinnahmen ab. Gleichzeitig wird der offenen Kreditbetrag durch die Inflationsrate entwertet. Die Vorteile, die sich bei der Vermietung gegenüber Aktien, ETFs und ähnlichen Anlagemöglichkeiten ergeben, liegen somit auf der Hand.

Durch die gestiegenen Kreditraten müssen manche Immobilienbesitzer ihre Objekte dringend verkaufen. Deshalb hast du derzeit die Gelegenheit, besonders viele Inserate mit unserer Suche entdecken zu können. Viele dieser Immobilien wären früher Off-Market-Objekte gewesen, doch momentan hast du die Chance, sie regulär kaufen zu können.

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