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Kann jeder Immobilien?

Remy Sharp

Stefan Perlebach

Dienstag, 08.12.2020

Diese Woche begrüßen wir Gerald Hörhan zu unserem Experten-Interview.

Gerald ist Selfmade-Millionär mit einem 40+ Mio. Immobilienportfolio. Größere Bekanntheit erreichte Gerald durch sein 2010 erschienenes Buch “Investment Punk. Warum ihr schuftet und wir reich werden”. Im heutigen Interview möchten wir von ihm wissen, für wen Immobilien-Investments das Richtige sind (und für wen nicht), worauf er beim Investieren achtet und welches sein größter Investment-Fehler war.

Wie bist du dazu gekommen, in Immobilien zu investieren und haben Dich Immobilien zum Millionär gemacht?

Am Anfang eigentlich per Zufall. Als ich genügend Geld hatte um mir über Investitionen Gedanken zu machen, machte ich Bekanntschaften mit sogenannten Vermögensberatern, die ich eher als Armutsberater oder Vertriebskeiler bezeichnen würde. Hohe Provisionen für den Vertrieb, volles Risiko beim Kunden. Der Gipfel der Dreistigkeit war ein Berater, der mir Aktien mit 5% Provision verkaufen wollte, obwohl ich sie über einen Broker mit 0.5% Provision kaufen konnte. Ein Schulfreund hatte dann ein Problem mit seiner Wohnung, da er ausziehen musste und die Eigentümerin die Wohnung verkaufen musste. Die Lösung war, dass ich seine Wohnung kaufte und er weiterhin mein Mieter war, und die Miete den Kredit abbezahlt hat. Auch auf Frankfurt kam ich am Anfang per Zufall über einen Artikel auf finance.yahoo.com “Deutsche Bank Closes German Real Estate Fund: Big Problems in German Real Estate Market”. Ich dachte mir wo es große Probleme gibt, gibt es gute Investmentchancen, und entschied mich dann in Frankfurt Immobilien zu kaufen. Ab dann ging es richtig los.

Immobilien haben einen ganz wesentlichen Teil zu meinem Vermögensaufbau beigetragen, auch wenn ich am Anfang nicht damit gerechnet hatte wie positiv sich die Märkte entwickeln würden, ich habe nur damit gerechnet dass meine Mieter den Kredit abbezahlen. Millionär war ich schon wie ich begonnen habe Immos zu kaufen, aber Immobilien haben viele viele Millionen zu meinem Vermögen beigetragen.

Gibt es Deiner Meinung nach ein Patentrezept für ein erfolgreiches Investieren in Immobilien, das jeder umsetzen kann?

Ja und nein. Grundsätzlich kannst Du mit “kleinen hässlichen Löchern”, also kleinen 1 Zimmer Wohnungen, wo die Lage, die realistisch erzielbare Rendite und der Zustand des Hauses passen, und der Mieter Deinen Kredit abbezahlt, nicht soviel falsch machen. ABER, Du benötigst dafür Know How. Wenn Du Dich nicht auskennst und kein fundiertes Wissen über Immobilien hast, kannst Du auch sehr schnell Dein Geld in den Sand setzen.

Welche Voraussetzungen sollte man zum Investieren in Immobilien mitbringen? Wer sollte lieber die Finger davon lassen und wer sollte auszuprobieren?

Du brauchst Know How, um in Immobilien zu investieren, Geduld, Fleiß, eine solide wirtschaftliche Gebarung, ausreichend Eigenkapital und ein Interesse für das Thema.

Wenn Du kein Geld hast, kannst Du auch nicht investieren, Kapital ist Voraussetzung um Investor zu sein. Wenn Du faul bist und Du glaubst dass Dir das Geld geschenkt wird, oder Du mit Immobilien sofort Multimillionär wirst, dann solltest Du auch die Finger davon lassen; Immobilien sind steuerlich effiziente, inflationsgeschützte und LANGFRISTIG ertragreiche Investitionen.

Was war der größte Rückschlag, den du bisher als Immobilien-Investor erlebt hast? Was hast du daraus gelernt?

Problemmieter und baurechtliche Probleme: Lieber weniger Miete nehmen, dafür ordentliche und solide Mieter; und lieber genau die Teilungserklärung und Bauakte prüfen, das spart später böse Überraschungen.

Welche Kriterien spielen für Dich die wichtigste Rolle, wenn Du eine Immobilie suchst? 

Lage (Ist Stand plus Potential), Zustand (keine Schrottimmos), Rendite (Rechnet sich die Immobilie, wo liegt ihr Potential).

Wie viel Eigenkapital sollte man Deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen? 

10% plus Nebenkosten.

Wie wichtig ist ein positiver, monatlicher Cashflow für Dich?

Im derzeitigen Markt, wo die Preise bereits sehr teuer sind, muss man manchmal Immos mit anfänglich (leicht) negativem Cashflow kaufen, die man aber durch Mietsteigerungen, Optimierungen etc. zu einer Immobilie mit positivem Cashflow entwickeln kann. Von dauerhaften Zuschussbetrieben halte ich wenig, zumindest mittelfristig auf 3-5 Jahre gesehen muss jede Immobilie einen positiven CF (bei gleichzeitiger Tilgung von min. 2%) abwerfen. Einzige Ausnahme, wenn Du hohe Einkommenssteuer in Deutschland bezahlst: Dann kannst Du Immobilien nehmen, die aufgrund der derzeit niedrigen Miete negativen Cashflow und steuerliche Verluste produziert, die Du dann auf 10 Jahres Sicht optimierst und danach steuerschonend verkaufst.

Was war das Beste was Du in diesem Jahr im Bereich Immobilieninvestments dazugelernt hast?

Abwicklung eines großen Share Deals für das eigene Portfolio.

Wie siehst du Onlineakquise vs. Offlineakquise im Vergleich?

Du benötigst heute beides, Online und Offline ergänzen sich. Und Du musst Vermittler gut und pünktlich bezahlen.

Wie siehst du den Immobilienmarkt in 10 Jahren? Was werden die größten Veränderungen sein?

Politische Regulierung (z.B. Mietregulierung, Steuern) wird strenger werden, andererseits werden die Zentralbanken weiterhin Geld drucken. Die Immobilienpreise hängen weniger stark von Angebot und Nachfrage ab, als von staatlichen Eingriffen und den Aktivitäten der Zentralbanken (Staats- und Notenbankkapitalismus). Know How und die richtige Auswahl der Immobilie werden eine noch zentralere Rolle spielen als bisher, Schrottimmobilien werden vielen Menschen das Genick brechen. Ebenso wird die Energieeffizienz eines Gebäudes (Energieausweis) eine deutlich wichtigere Rolle spielen als bisher.

Wer ist Dein Superheld oder deine Superheldin (real oder fiktiv)?

Ray Dalio ist auf jeden Fall ein Superheld von mir, extrem erfolgreich und extrem intelligent.

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Vielen Dank für das Interview!

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