Mietendeckel gekippt: Was sind die Folgen für Vermieter?

Fabian Lurz

14.04.2021

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel gekippt, die getroffenen Regelungen sind somit gänzlich hinfällig, weil verfassungswidrig. Doch was bedeutet das für Vermieter und den Immobilienmarkt?

Mietendeckel in Berlin – das Urteil

Der Berliner Mietendeckel ist weithin bekannt. Kurz gesagt lautet die Idee, dass sich Wohnraum nicht weiter verteuern dürfe, indem eine entsprechende Regelung für Berlin getroffen wird, wo die Preisentwicklungen besonders rapide waren.

Doch dieser Riegel kam nicht auf Bundesebene, sondern vom Senat in Berlin. Exakt an dieser Stelle setzt nun allerdings die verfassungsgerichtliche Prüfung an, denn ein einzelnes Bundesland kann – so das Urteil – ein solches Gesetz nicht erlassen. Das Mietrecht ist ausschließlich Bundessache und somit ist eine Regelung, die ein Bundesland trifft, hinfällig, so die verkürzte Zusammenfassung der Entscheidung.

Freier Markt oder Regulierung?

Der Mietendeckel war von Beginn an strittig und so wurde Mieterinnen und Mietern empfohlen, das eingesparte Geld bei Seite zu legen, falls sich herausstellt, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist. Denn bis heute ist unklar, ob nun sogar für die gesamte Dauer, in der weniger Miete bezahlt wurde, eine Nachzahlung zu leisten ist.

Manche Immobilienunternehmen haben bereits Vorsorge getroffen und in Mietverträgen Klauseln aufgenommen, dass die Miete für die Immobilie eigentlich X Euro beträgt und fällig wird, sofern der Mietendeckel sich als verfassungswidrig herausstellt. Wahrscheinlich ist also, dass viele Mieterinnen und Mieter nun hohe Nachforderungen begleichen müssen.

Von der Regelung waren bislang alle Immobilien betroffen, ausgenommen Neubauwohnungen, die nach 1.1.2014 bezugsfertig waren und auch Sozialwohnungen waren nicht erfasst. Der Mietendeckel des Senats hatte also bislang sehr weitreichende Folgen und betraf extrem viele Menschen in Berlin.

Folgen für Vermieter

Wie Vermieter reagieren, bleibt abzuwarten, doch vermutlich werden die meisten wohl die Mieten zurückfordern. Die Differenz zwischen der abgesenkten und der zulässigen Miete will sich beispielsweise Berlins größter Vermieter, die Deutsche Wohnen, auf jeden Fall umgehend wieder zurückholen. Nachdem die reduzierte Miete verfassungswidrig ist, scheint das auch ein zulässiger Vorgang zu sein.

Wer als privater Vermieter tätig ist, sollte sich allerdings auch die Frage stellen, um wie viel Geld es in Summe geht und welche Nachforderung für die Mieterinnen und Mieter verkraftbar ist. Denn ob wirklich alle den weniger bezahlten Betrag bei Seite gelegt haben, darf zumindest bezweifelt werden. Du solltest also bei einer möglichen Nachforderung im Hinterkopf behalten, dass deine Mieterinnen und Mieter weiterhin zahlungsfähig bleiben müssen. Wenn jemand durch eine hohe Nachforderung in große finanzielle Probleme gerät, würde dir als Vermieter das auch nicht helfen, denn schließlich wird dann wohl die nächste Miete nicht pünktlich bei dir eingehen.

Gefragt sind also in vielen Fällen wohl individuelle, kulante Lösungen, mit denen beide Seiten leben können. Also etwa ein einvernehmlich definierter Betrag als Nachzahlung. Dass zukünftig wieder die höhere Miete fällig sein wird, ist ohnehin klar und für Vermieter erfreulich. Schließlich darf nicht vergessen werden, dass viele Investoren auch Kredite tilgen müssen. Zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme war nicht gerade absehbar, dass eine solche gesetzliche Regelung die geplante Rendite einer Immobilie zunichtemachen könnte. Dementsprechend ist es nur naheliegend, dass nun auch Vermieter auf ihrem Recht beharren werden.

Reaktionen aus der Politik

Die FDP hat den Mietendeckel seit jeher kritisiert. Die Partei sieht darin einen massiven Eingriff in den freien Markt, auf dem Angebot und Nachfrage sich selbst regulieren sollen. Ganz andere Töne kommen hingegen von linken Parteien, die Forderungen, bis hin zur Enteignung von Immobilienbesitzern, gestellt haben.

Politischer Blick in die Zukunft

Eine Folge dieser Entscheidung wird sein, dass das gesamte Thema „leistbares Wohnen“ noch stärker in den Fokus rücken wird. Wo und wie sehr der Staat den Markt beeinflussen darf, ist dabei eine Grundsatzfrage.

Schließlich gibt es abseits der Wünsche nach immer mehr Regulierungen auch die Ansicht, dass der Neubau gefördert werden müsste – mehr Angebot am Markt sorgt für sinkende Preis, so die vereinfachte Theorie. Doch gerade im Neubaubereich gibt es immer mehr Auflagen, von der Bauqualität bis hin zu bürokratischen Hürden, wo und wie welche Gebäude überhaupt errichtet werden dürfen.

Es prallen also unterschiedliche Weltanschauungen aufeinander, die nicht nur im nächsten Berliner Wahlkampf aufeinander stoßen werden. Da die gesamte Thematik die Emotionen hochgehen lässt und nahezu alle Menschen in Berlin betrifft, sind auch entsprechende Auswirkungen auf die Bundestagswahl zu erwarten.

Allerdings: Das Gericht hat entschieden, dass eine solche Regelung nicht für Berlin getroffen werden darf. Die Konsequenz könnte sein, dass eine bundesweite Regelung beschlossen wird. Bis es so weit ist, werden die Berliner Mieten wohl nicht gerade auf Talfahrt gehen…

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