Mieterhöhung kommunizieren – so geht es richtig

Wenn die Möglichkeit bestehe die Miete einer Immobilie zu erhöhen, kann das nicht einfach völlig formlos passieren. Worauf du als Vermieter achten musst, damit der neue Mietpreis korrekt mitgeteilt wird, haben wir für dich zusammengefasst. Denn mangelhafte Kommunikation kann schnell dazu führen, dass die gesamte Mieterhöhung ungültig wird und durch deine Mieter ignoriert werden kann. 

Wann kann die Miete erhöht werden? 

Mieterschutz wird in Deutschland großgeschrieben und so ist es nur in wenigen Situationen überhaupt möglich, die Miete einer Immobilie zu erhöhen. Die wichtigsten Optionen sind: 

Vereinbarung von Staffel- bzw. Indexmieten im Mietvertrag

Modernisierungsmaßnahmen

Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder über die Heranziehung von Vergleichswohnungen

Staffel- und Indexmieten

Eine Option ist, bereits im Mietvertrag festzulegen, dass eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wird. Doch Vorsicht: Wird eine solche Vereinbarung getroffen, erfolgt die Erhöhung immer genau vertragsgemäß. Eine sonstige Mieterhöhung ist dann nicht mehr möglich. Dafür ist es auch nicht nötig, dass der Mieter der Erhöhung zustimmt. 

Es gibt also gute Argumente für und auch gegen Staffelmieten. Die Grundlage für die Erhöhung einer Indexmiete ist die Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Parallel zum Verbraucherpreisindex steigt dann auch die Höhe der Wohnungsmiete an.

Diese Vereinbarung kann für beide Seiten ein guter Deal sein, denn so ist die Miete aus Vermietersicht praktisch wertgesichert und inflationsbereinigt, für den Mieter wiederum bedeutet es, dass sich die Miete immerhin nicht überproportional zur sonstigen Inflation entwickelt. 

Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wenn die Kaltmiete für eine Wohnung in den vergangenen zwölf Monaten nicht angepasst wurde, so ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Diese Regelung greift immer dann, wenn eine Wohnung bislang vergleichsweise günstig vermietet wurde.

Die Frist, bis die Mieterhöhung dann wirksam wird, sind drei Monate. Ab der ersten Vermietung der Immobilie vergehen also mindestens 15 Monate, bis zur ersten Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete. 

Wie erwähnt ist eine Kombination beider Optionen nicht möglich. Wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde, kann also nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Wer eine solche Erhöhung vornehmen möchte, muss zuerst klären, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete denn überhaupt ist.

Meist ist das über den Mietenspiegel möglich. Dieser zeigt, wie sich die Kosten für Wohnraum in den vergangenen sechs Jahren entwickelt haben. Der Mietenspiegel wird alle zwei Jahre angepasst oder nach vier Jahren gänzlich neu erstellt. So ist er zwar immer ein bisschen der Zeit hinterher, aber immerhin gibt es so immer wieder die Möglichkeit, die Miethöhe zu adaptieren. 

Allerdings: Die Höhe der ortsüblichen Miete muss zur Not mit einem Sachverständigen, der ein Gutachten erstellt, ermittelt werden, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Das macht nur Sinn, wenn sich die Miete voraussichtlich deutlich steigern lässt. Darüber hinaus kann die Miete nicht unbegrenzt erhöht werden.

Denn es gibt eine sogenannte „Kappungsgrenze“. Diese besagt, dass binnen drei Jahren die Mieterhöhung nicht mehr als 20 Prozent betragen darf. An einigen Orten gilt sogar eine niedrigere Grenze, um zu rasche Mietanstiege zu verhindern. 

Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen

Selbst wenn es keinen Mietspiegel gibt, kann die Mieterhöhung auch anhand von drei Vergleichswohnungen durchgeführt werden. Wenn du als Vermieter mit Vergleichswohnungen deine Mieterhöhung argumentieren möchtest, ist es wichtig, dass du diese Immobilien genau beschreibst und so schlüssig wie möglich nachvollziehbar machst, weshalb die Mieterhöhung nun gerechtfertigt ist. 

Der Mieter muss unkompliziert die Möglichkeit haben, die Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Das gilt auch für Abweichungen, die zwischen den Immobilien bestehen, also beispielsweise hinsichtlich Ausstattung und Lage. 

Mieterhöhung nach Modernisierung

Weit verbreitet sind Erhöhungen der Mieten durch Modernisierungsmaßnahmen. Denn die Kosten, die durch die Modernisierung verursacht werden, dürfen in Höhe von bis zu acht Prozent als Mieterhöhung auf die Jahresmiete umgelegt werden. Wichtig ist dabei klar zu unterscheiden, welche Kosten warum angefallen sind. Denn wenn es sich um Erhaltungsmaßnahmen handelt, die sowieso angefallen wären, damit der Zustand der Immobilie weiterhin erhalten bleibt, sind diese nicht zu berücksichtigen. 

Es zählen also rein jene Kosten, die den Wohnraum tatsächlich aufwerten und nicht nur erhalten. Selbstverständlich müssen auch Förderungen, die für die Modernisierung in Anspruch genommen worden, aus der Berechnung entfernt werden. Zuerst wird also immer jener Anteil berechnet, der tatsächlich Kosten für die aufwertende Modernisierung der Immobilie betrifft und erst dann kommen wir zum nächsten Schritt, der Prüfung, wie sehr nun die Miete erhöht werden darf.

Auch in dieser Situation darf die Miete nicht unbegrenzt steigen.

Achtung, jetzt wird es kurz kompliziert: Liegt die bisherige Miete bei mehr als sieben Euro pro Quadratmeter, so darf die neue Miete maximal drei Euro pro Quadratmeter teurer werden. Ansonsten darf die Steigerung maximal 2 Euro pro Quadratmeter ausmachen. 

Mieterhöhung kommunizieren

Wenn die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Miete erfüllt sind, muss diese nun auch noch korrekt mitgeteilt werden. Denn formale Fehler kosten in diesem Fall bares Geld. Die Kommunikation sollte selbstverständlich schriftlich erfolgen. 

Die Mieterhöhung stellt eine Veränderung des bestehenden Mietvertrages dar. Einer solchen Änderung muss der Mieter zustimmen. Allerdings ist der Mieter gezwungen, die Zustimmung zu erteilen, wenn die Voraussetzungen für eine erlaubte Mieterhöhung gegeben sind.

Wird die Miete also zurecht und korrekt begründet auf die ortsübliche Miethöhe gesteigert, kann eine Mieterin bzw. ein Mieter nicht einfach die Zustimmung verweigern. Unterschreibt der Mieter trotzdem nicht, so kann der Vermieter eine Klage einbringen. 

Die Erhöhung der Miete kann auch durch einen Vertreter des Vermieters erfolgen. Dieser muss also nicht höchstpersönlich unterschreiben, es kann z.B. auch eine Verwaltungsgesellschaft einen informativen Brief, in dem die Mieterhöhung im Namen des Vermieters mitgeteilt wird, senden. Wenn das so gemacht wird, sollte am besten direkt eine Vollmachtsurkunde beigelegt werden, damit der Mieter das Schreiben nicht abweist. 

Mieterhöhungsschreiben – wichtige Angaben

Selbstverständlich muss die Mitteilung über die Änderung der Miethöhe verschiedene formale Punkte enthalten. Das beginnt bereits bei der korrekten Anrede der Mieterinnen und Mieter, dem Datum und dem Zeitpunkt, ab wann die neue Miethöhe fällig wird. Als nächstes wird es besonders wichtig:

Begründung der Mieterhöhung: Wie wurde die Erhöhung konkret berechnet? Worauf beruht die Kalkulation?

Bei Anpassung an die Vergleichsmiete: Aufklärung des Mieters, dass er zustimmen muss (Zustimmungsformular gleich beilegen!), denn Schweigen zählt nicht als Zustimmung. Es sollte auch gleich darauf hingewiesen werden, dass eine ausbleibende Zustimmung eine Klage zur Folge haben kann, da die Zustimmung erteilt werden muss, wenn die Anpassung korrekt durchgeführt wurde.

Exakte Begründung der Vergleichsmiete: Verweise auf den Mietenspiegel oder ansonsten auf ein Sachverständigengutachten. Alternativ können drei Vergleichswohnungen beschrieben und genannt werden. All diese Ausführungen müssen einwandfrei nachvollziehbar und eindeutig sein. Erfolgt die Erhöhung nicht gemäß Mietenspiegel, obwohl es einen gäbe, so muss darauf hingewiesen werden.

Hinweis auf die 3-Monate-Frist, sodass klar ist, ab wann die neue Miete gilt.

Bei Modernisierungsarbeiten: Erkläre genau, was gemacht wurde, welche Kosten anfallen und wie sich diese auf Erhaltung und Modernisierung aufteilen. Erwähne auch die Vorteile, die sich durch die Aufwertung für die Mieter ergeben. Im Zuge dessen sollte auf § 555 BGB verwiesen werden, der besagt, dass Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen. Die Arbeiten müssen vorab angekündigt werden, die Kosten sind aufzuschlüsseln und es muss auch die voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeführt werden.

Eine gute Mustervorlage zur Mieterhöhung findet ihr bei Immocation und rechtliche Erörterungen zum Thema Mieterhöhung in diesem Ratgeber-Artikel von mietrecht.com.

Ganz generell gilt: Gute Kommunikation auf Augenhöhe erleichtert die gesamte Beziehung zwischen Mieter und Vermieter enorm.

Achte darauf, dass es eine gute, konstruktive Gesprächsbasis gibt und kommuniziere immer offensiv und ehrlich. Wer Informationen bereitwillig teilt, macht die Vorgänge für die Mieter besser nachvollziehbar. Das steigert die Akzeptanz, egal ob bei Modernisierungsarbeiten, die bevorstehen, oder einer Mieterhöhung. 

Bevor die Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt wird, kannst du also beispielsweise das persönliche oder telefonische Gespräch suchen, um die Situation direkt zu besprechen.

Wenn ein gemeinsamer Weg möglich ist, können die beiden Parteien die geänderte Miete auch als einvernehmliche vertragliche Änderung als Nachtrag zum Mietvertrag unterschreiben. 

Zustimmung des Mieters

In den meisten Fällen ist die ausdrückliche Zustimmung des Mieters nur eine Formalität. Schließlich wissen Mieter, dass bei einer korrekten Mieterhöhung das Verweigern der Unterschrift de facto zwecklos ist und nur zu einem Rechtsstreit führt.

Doch die Rechtsprechung sieht für Mieterinnen und Mieter eine Überlegungsfrist vor. Der Mieter erhält nämlich ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Miete erhöht wird. Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Kündigungsschreibens kann er das Mietverhältnis außerordentlich Kündigen. Wirksam wird diese Kündigung dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Zu einer Mieterhöhung kommt es dementsprechend bis zur Kündigung nicht. 

Damit die Zustimmung des Mieters schnell und einfach eingeholt werden kann, sollte direkt ein entsprechendes Unterschriftsformular beigelegt werden. So wird der Ablauf erleichtert und für den Mieter ist auch gleich klar, wie er die Zustimmung erteilen kann. 

Mieterhöhung fehlerhaft angekündigt – das sind die Folgen

Kritisch wird es, wenn die Erhöhung der Miete nicht korrekt angekündigt wird. Wenn du etwa auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen möchtest, aber auf die Begründung vergisst, kann der Mieter seine Zustimmung verweigern.

Dann ist zu klären, ob es sich nur um einen formalen Fehler handelt oder es inhaltliche Missstände gibt. Kommt es zu keiner einvernehmlichen Einigung, muss ein Gericht entscheiden ob und ab wann die Mieterhöhung nun tatsächlich gültig wird. 

Ähnlich ist es bei Modernisierungsmaßnahmen. Wenn die Ankündigung der Modernisierung nicht korrekt erfolgt, verlängert sich die Frist bis zur Mieterhöhung von drei auf sechs Monate. Selbst wenn die Kosten um nur 10 Prozent höher ausfallen als im ursprünglichen Schreiben angeführt, wird die Frist auf ein halbes Jahr verlängert. Aus Investmentperspektive ist das entsprechend bitter – zuerst steigen die Kosten, dann greift auch noch die Mieterhöhung später. 

Fazit zur Mieterhöhung

Als Vermieter musst du dir schon bei der Erstellung des Mietvertrages darüber Gedanken machen, wie du zukünftig die Miete erhöhen wirst können. Du musst entscheiden, ob gleich eine Staffelmiete vereinbart wird und eine Indexierung erfolgt oder ob die Mieterhöhungen erst später thematisiert werden, wenn es zu Modernisierungen kommt oder auf das ortsübliche Niveau angepasst werden kann. Welche Variante hier die beste ist, muss individuell entschieden werden. 

Für die Mieterhöhung selbst ist dann genau zu prüfen, inwiefern diese zulässig ist und welche neue Miete ab wann verlangt werden darf. Wichtig ist, die Mieterhöhung formal korrekt zu kommunizieren und eine entsprechende Begründung zu liefern. Außerdem sollte der Mieter gleich darüber aufgeklärt werden, dass er der Erhöhung zustimmen muss und welche Konsequenzen es hat, wenn er die Zustimmung nicht erteilt. 

Abschließend sei noch einmal erwähnt, dass das persönliche Gespräch und die aktive Kommunikation bei der Mieterhöhung wichtig sind. Je besser du erklärst, warum es zu einer Erhöhung kommt und wann diese fällig wird, desto größer wird auch das Verständnis für die Anpassung sein. Die rechtsgültige Mitteilung über die Erhöhung der Miete muss selbstverständlich trotzdem schriftlich und formal erfolgen, auch wenn es ein Gespräch zwischen Mieter und Vermieter gab, in dem alles bereits vorab geklärt wurde. 

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