Mit Immobilien Geld verdienen

Stefan Perlebach

05.02.2023

Wer würde nicht gerne mit Immobilien Geld verdienen? Viele Menschen spielen zwar mit dem Gedanken, in Immobilien zu investieren, wagen es aber nicht, den Schritt wirklich zu gehen. Wir zeigen dir, wie du auf verschiedene Arten mit Immobilien Geld verdienen kannst – egal ob als Altersvorsorge, als Zusatzeinkommen oder sogar als Vollzeit-Business.

Mit Immobilien Geld verdienen: Deine Möglichkeiten

Um in der Immobilienbranche als Investor einen Gewinn zu erzielen, hast du ganz unterschiedliche Optionen. In unserem Blog sind wir auf alle Strategien bereits ausführlich eingegangen. Nachstehend bieten wir dir einen schnellen Überblick.

Strategie 1: Buy and Hold

Im ersten Moment kommt dir wahrscheinlich die klassische Vermietung in den Sinn: Du nimmst einen Kredit auf, erwirbst eine Immobilie und bezahlst mit den Mieteinnahmen deinen Kredit sowie die laufenden Kosten. Sobald der Kredit abbezahlt ist, stehen dir die Mieteinnahmen, nach Abzug laufender Kosten, als Zusatzeinkommen zur Verfügung. Diese Vorgehensweise wird als „Buy and Hold“ bezeichnet. Sie ist eine beliebte Strategie, um zusätzliches Einkommen zu schaffen und Altersvorsorge zu betreiben. Die Immobilie bleibt dabei langfristig in deinem Besitz. Daher ist einzuplanen, dass du zwischenzeitlich Kapital für Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen benötigen wirst.

Strategie 2: Fix and Flip

Bei dieser Strategie geht es darum, sanierungsbedürftige Objekte anzukaufen, sie aufzuwerten und anschließend ertragreich zu verkaufen. Neben Sanierungsmaßnahmen können auch anderen Vorgänge zu Aufwertungen führen. Beispielsweise, wenn du ein Mehrparteienhaus erwirbst, das Dachgeschoß ausbaust und im Innenhof eine neue Garage errichtest. Hier wird der Gewinn durch den Verkaufserlös realisiert.

Für diese Strategie brauchst du umfassende Expertise, damit du einschätzen kannst, welches Objekt sich zu welchem Preis im Einkauf jedenfalls lohnt, wie hoch die Sanierungskosten sein werden und welchen Verkaufserlös du erzielen wirst können. Bei Fix and Flip sprechen wir somit nicht von einem eher passiven, zusätzlichen Einkommensstrom, sondern von kapital- und arbeitsintensiven Abläufen.

Strategie 3: Mehrere Optionen kombinieren

Du kannst Immobilien kaufen und vermieten und gleichzeitig immer wieder Bestandsobjekte weiterverkaufen. So hast du einerseits laufende Mieterlöse und andererseits immer wieder, wenn sich ein ertragreicher Verkauf ergibt, zusätzliche Einnahmen. Mit diesen Überschüssen kannst du weitere Immobilien ankaufen und so immer einen gewissen Umschlag in deinem Immobilienbestand haben. Auch hier gilt: Diese Strategie bedeutet etwas mehr Aufwand und du solltest bereits sehr gut mit dem Immobilienmarkt vertraut sein.

Strategie 4: Sonderobjekte beimischen

Abseits der klassischen Mietwohnung kannst du auch andere Immobilien kaufen und vermieten. Beispielsweise Büro- oder Lagerflächen. Diese Objekte bieten sich eher als Ergänzung zu Mietwohnungen an, um dein Risiko zu streuen und ein breites Portfolio an Immobilien aufzubauen. Eine andere Sonderlösung ist es, möblierte Apartments zu vermieten. Beispielsweise für Expats, die einige Monate bleiben möchten oder sogar touristisch. Hier musst du jedoch umfassende gesetzliche Regelungen beachten und vorab genau prüfen, welche Art der Vermietung zulässig ist.

Mit Immobilien Geld verdienen: Dein Einstieg

Du hast dir nun einen schnellen Überblick verschafft, wie viele Optionen dir offen stehen, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Wenn du bislang keine Immobilie gekauft hast, musst du ein paar Vorbereitungsarbeiten erledigen, um schon bald deinen ersten Kaufvertrag unterschreiben zu können. Folgende Schritte musst du erledigen, damit du dich schon bald wirklich Immobilieninvestorin bzw. Immobilieninvestor nennen kannst.

Strategie festlegen

Vorab setzt du dir ein klares Ziel und wählst eine Strategie für dein Vorhaben. Du kannst dich beispielsweise dafür entscheiden, dass deine erste Immobilie eine 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon, in guter Lage Berlins, sein soll – mit dem Ziel, dieses Objekt langfristig zu vermieten und im Bestand zu halten. Du hast somit ein konkretes Vorhaben und kannst dir selbst eine Deadline setzen, bis wann du diesen ersten Meilenstein auch tatsächlich erreichen möchtest.

Finanzierung sichern

Ein Teil der Planung ist, deine eigenen Finanzen im Griff zu haben. Überprüfe folgende Punkte:

Wie viel Eigenkapital hast du angespart?

Hast du bereits einen Notgroschen, den du nicht für dein Investment verwendest, sondern für Notfälle aufbewahrst?

Haushaltsrechnung: Wie hoch sind deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben, welche Fixkosten hast du?

Anhand der Informationen über deine finanzielle Situation kannst du nun prüfen, ob dein gewähltes Ziel (z.B. 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon, in B-Lage Berlins) realistisch ist. Wenn das der Fall ist, kontaktierst du mehrere Banken und präsentierst dein Vorhaben und deine finanziellen Rahmenbedingungen. Du erhältst indikative Kreditangebote, auch wenn du dich erst auf der Suche nach der optimalen Immobilie befindest. So weißt du bereits jetzt, mit welchen Kreditraten und welcher Zinshöhe du kalkulieren kannst.

Immobiliensuche

Du hast ein Ziel, du hast finanzielle Rahmenbedingungen, nun geht es an die Suche nach der passenden Immobilie. Sei dir vorab darüber im Klaren, dass ein Immobilienkauf fast immer ein Kompromiss ist und es vermutlich nicht die perfekte Wohnung gibt. Außerdem ist zu bedenken, dass du Investment-Immobilien mit einem anderen Blickwinkel auswählen solltest als eine Immobilie zur Eigennutzung. Ob dir die Fliesen im Bad gefallen, spielt keine bedeutende Rolle. Klar, sie sollen nicht so mies aussehen, dass niemand die Wohnung mieten möchten. Doch wichtig ist, dass sie einfach zeitlos und in gutem Zustand sind. Du suchst nicht nach deiner Traumwohnung, sondern nach einem soliden Investment, das auf Zahlen, Daten und Fakten beruhen sollte – subjektiver Geschmack spielt zwar mit, sollte aber immer untergeordnet bleiben.

Damit du nicht unzählige Immobilienportale durchsuchen musst, kannst du einfach die Suchfunktion von Thinkimmo nutzen. Als Ergebnis bekommst du Inserate verschiedener Immobilienportale und sogar regionaler Medien. Zusätzlich kannst du gezielt nach einer bestimmten Rendite filtern, um noch schneller und einfacher passende Objekte zu entdecken.

Besichtigungen durchführen und Entscheidungen treffen

Einige Besichtigungen solltest du absolvieren, um den Markt besser kennenzulernen. Nach einigen Wohnungen siehst du gleich viel besser, welche Vor- und Nachteile eine Immobilie hat. Du lernst zu erkennen, wie die Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten einzustufen ist und triffst auch einige Makler, zu denen du Kontakt knüpfen zu kannst.

Mindestens so wichtig wie alle Vorbereitungsarbeiten: Triff Entscheidungen! Es ist sinnlos, ewig lange nach dem perfekten Objekt zu suchen. Wenn du eine Immobilie findest, die dich qualitativ überzeugt und gute Rahmenbedingungen bietet (Kosten, Grundriss, Lage…), besprich das Objekt mit deiner Bank und zieh den Ankauf durch. Denn nur, wenn du den Mut hast, diesen Schritt auch tatsächlich zu gehen, wirst du wirklich zum Immobilien-Investor und kannst damit beginnen, mit Immobilien Geld zu verdienen.

Mit Immobilien Geld verdienen: Häufige Fragen

Viele Menschen möchten mit Immobilien Geld verdienen, beschäftigen sich auch durchaus intensiv mit dem Thema, kaufen aber schlussendlich kein Objekt. Oft gibt es dann Ausreden, man würde warten, bis die Zinsen oder die Kaufpreise fallen oder es sei einfach nichts Gutes am Markt. Wer sich selbst auf diese Weise ein bisschen etwas vormacht, um keine Kauf-Entscheidung zu treffen, ist meist einfach noch zu unsicher. Doch je mehr Informationen du über den Immobilienkauf bekommst, desto sicherer wirst du dich mit deiner Entscheidung fühlen.

Dazu kannst du unseren Blog lesen und auch mit den nachstehenden Fragen möchten wir dir zusätzliche Sicherheit bieten.

Werden die Immobilienpreise in Deutschland wieder fallen?

In den vergangenen Jahrzehnten sind die Kaufpreise für Immobilien in Deutschland stetig gestiegen. Es gibt regionale Unterschiede und zwischenzeitlich auch einmal stagnierende oder sogar wieder leicht fallende Preise. Doch die meisten Menschen erwerben Immobilien als langfristige Anlage, mit mehreren Jahrzehnten als Anlagehorizont. Auf so lange Sicht haben Immobilien bisher stets an Wert gewonnen.

Die Vergangenheit bietet zwar keine völlig gewisse Aussagekraft für die Zukunft, doch die bisherige Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland ist durchaus beeindruckend.

Werden die Zinsen für Immobilienkredite in Deutschland wieder sinken?

In den letzten Jahren gab es so niedrig verzinsten Immobilienkredite, dass ein Anstieg der Zinsen praktisch unausweichlich war. Doch während früher auch Zinsen im Bereich von 6 bis 8 Prozent verlang wurden, liegen wir momentan noch deutlich unter diesem Wert. Irgendwann werden die Zinsen sicher auch wieder sinken. Doch diese Entwicklungen sind zeitlich nicht vorhersagbar, da sie schlichtweg von zu vielen volkswirtschaftlichen Faktoren abhängig sind.

Dein Immobilien-Investment sollte jedoch nicht zu sehr von der Höhe der Zinsen abhängen. Hohe Kreditzinsen bedeuten, dass du Kaufpreise mit Verkäufern verhandeln kannst, da typischerweise weniger potenzielle Käufer überhaupt einen Kredit erhalten. Auch die Verkäufer wissen, dass die höheren Kreditzinsen in deiner Kalkulation berücksichtigt werden müssen und sind womöglich etwas gewillter, Rabatte zu bieten. Beachte die Zinshöhe also in deiner Kalkulation, aber lasse dich nicht entmutigen oder abschrecken.

Ebenfalls wichtig: Du kannst den Zinsaufwand steuerlich geltend machen. Die Zinsen verringern somit deine Steuerbemessungsgrundlage.

Wie riskant ist es, eine Wohnung zur Vermietung zu kaufen?

Je besser du dich auf deinen Immobilienkauf vorbereitest, desto geringer ist dein Risiko. Wenn du besonders sicherheitsorientiert agieren willst, kannst du dein Investment-Verhalten anpassen:

Nutze einen Kredit mit einer Fixzinsphase, sodass du die Finanzierungskosten bis weit in die Zukunft genau planen kannst.

Setze etwas mehr Eigenkapital und weniger Fremdkapital ein, damit die laufenden Kreditraten geringer sind.

Investiere nur in Immobilien, die in sehr gutem Zustand sind, sodass du keine überraschenden Sanierungskosten tragen musst.

Plane etwas Budget ein, um ein Objekt vorab mit einem Baumeister zu besichtigen, um dessen Expertise einzuholen. Auch Rechts- und Steuerberatung können dir zusätzliche Sicherheit bieten.

Bei der langfristigen Vermietung einer Wohnung, die du mit überschaubar hohem Fremdkapital erworben hast, ist das Risiko sehr gut kalkulierbar. Wenn du in guter Lage kaufst und der Grundriss des Objektes praktisch ist, hältst du das Risiko für Leerstand gering. Damit du dich noch sicherer fühlst, kannst du die überschüssigen Mieteinnahmen auf ein eigenes Konto legen und ansparen, falls doch einmal eine überraschende Ausgabe auf dich zukommt.

Ist Geld verdienen mit Vermietung viel Arbeit?

Ein gewisser organisatorischer Aufwand ist vorhanden. Es wird oft von „passivem Einkommen“ durch Immobilien gesprochen, doch grundsätzlich fallen immer wieder Arbeiten an. Du musst Mieter suchen oder einen Makler beauftragen, dich um die Buchhaltung rund um deine Mieteinnahmen bemühen und die Instandhaltung im Blick haben.

Es kann sein, dass du über Monate hinweg kaum Arbeit durch deine Immobilie hast, aber dann doch wieder etwas mehr Aufwand entsteht. In Relation zur erzielbaren Rendite ist der laufende Aufwand jedenfalls, wenn es zu keinen außergewöhnlichen Vorfällen kommt, absolut im Rahmen.

Um mit Immobilien Geld zu verdienen, brauche ich sicher viel Eigenkapital, oder?

Du solltest zumindest 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital abdecken können. Erfahrene Investoren erwerben Objekte auch mit geringerer Eigenkapitalquote, aber zum Einstieg in die Welt der Immobilieninvestments ist es sicher besser, wenn du vorsichtig agierst. Wenn du beispielsweise eine Wohnung für 100.000 Euro kaufen möchtest, solltest du über ca. 30.000 Euro Eigenkapital verfügen (€ 20.000 sind 20 Prozent vom Kaufpreis, € 10.000 planst du für Kaufnebenkosten ein).

Bedenke bei deiner finanziellen Planung außerdem, ob du auch direkt Budget für Sanierungsmaßnahmen benötigst. Zusätzlich solltest du immer einen Notgroschen für dich privat, abseits deiner Investments, täglich fällig verfügbar haben.

Mit Immobilien Geld verdienen: Fazit

Mit Immobilien Geld verdienen gelingt nicht wie von selbst. Du musst dich mit dem Thema beschäftigen, Wissen aufbauen, Kapital ansparen und deine eigenen Finanzen genau im Blick haben. Plane Zeit für die Suche nach passenden Objekten und Verhandlungen mit Banken ein. Abseits der Vorbereitung hält sich der Aufwand jedoch in Grenzen. Sobald du dein erstes Immobilien-Investment getätigt hast, ist dein weiterer Zeiteinsatz gering. Gleichzeitig erhältst du regelmäßige Mieteinnahmen und kannst möglicherweise von einer Wertsteigerung der Immobilien profitieren.

Entscheidend ist, die Vorbereitungsarbeiten gewissenhaft, aber auch zügig zu erledigen und dann tatsächlich ein erstes Investment zu vollziehen. Denn je früher du diesen Prozess durchläufst, desto früher wirst du Immobilieneigentümer und kannst deinen Kredit mit Einnahmen aus der Vermietung abbezahlen.

Du möchtest selbst Immobilieninvestor werden? In unserem Blog findest du viele weitere Beiträge zu diesem Thema. Wenn du direkt starten willst, mach dich jetzt auf die Suche nach attraktiven Investment-Immobilien:

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