Nebenkostenabrechnung – was du als Vermieter wissen solltest

Nico Vaziri

07.05.2023

Grundlagen für die Nebenkostenabrechnung

Rechtliche Grundlagen für die Nebenkostenabrechnung sind

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

Gemäß § 556 BGB darfst du Nebenkosten nur dann an Mieter berechnen, wenn das vertraglich vereinbart ist. Der Mieter kann die Nebenkosten als Vorauszahlung entrichten oder eine Pauschale zahlen.

Im Mietvertrag kannst du vereinbaren, ob der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Kaltmiete zahlen soll oder ob eine Brutto- oder Warmmiete vereinbart wird. In der Bruttomiete sind die Nebenkosten bereits enthalten. Du musst dann keine Nebenkostenabrechnung mehr erstellen.

Tipp: Hast du mit deinen Mietern Vorauszahlungen für die Nebenkosten vereinbart, bist du jährlich dazu verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Nebenkosten, die du an die Mieter umlegen kannst

Im Mietvertrag musst du die einzelnen Betriebskosten, die du auf die Mieter umlegen kannst, nicht explizit erwähnen. Umlagefähig sind grundsätzlich die folgenden Kosten:

Wasserkosten

Abwassergebühr

Müllabfuhr und Sperrmüll

Grundsteuer

Aufzugskosten

Straßenreinigung und Schneeräumung

Gebäudereinigung

Beleuchtung von Allgemeinflächen

Pflege von Allgemein- und Gartenflächen

Hausmeisterkosten

Fernseh- und Kabelanschluss

Ungezieferbekämpfung

Sachversicherungen und Haftpflichtversicherung

Schornsteinfeger

Betriebskosten für Waschküche

Die Berechnung der Nebenkosten an die Mieter erfolgt nach Quadratmeter der Wohnfläche oder über einen Abrechnungsschlüssel.

Strom in der Nebenkostenabrechnung

In der Nebenkostenabrechnung sind Heiz- und Wasserkosten enthalten. Stromkosten, die innerhalb der Wohnungen entstehen, sind in der Regel nicht Teil der Nebenkostenabrechnung. Die Stromkosten werden zumeist direkt mit dem Stromversorger abgerechnet. Der Wohnungsstrom gehört daher nicht zu den Nebenkosten.

Du kannst jedoch andere Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Dazu gehört Strom für die Beleuchtung von Hausfluren und Außenanlagen. Ist das im Mietvertrag vereinbart, kannst du diese Stromkosten an die Mieter aufteilen.

Darüber hinaus kannst du in der Nebenkostenabrechnung weitere Stromkosten an die Mieter weitergeben:

Strom für zentrale Heizungs- oder Brennstoffversorgungsanlage

Strom für zentrale Warmwasserversorgungsanlage

Strom für Personen- oder Lastenaufzug

Strom für verbundene Heizungs- und Warmwassergeräte

Strom für private Verteilanlage, die mit dem Breitbandnetz verbunden ist

Strom für allgemein nutzbare Waschmaschinen

Unterschied zwischen Hausstrom und Betriebsstrom

In der Nebenkostenabrechnung musst du die Stromkosten nach Hausstrom und Betriebsstrom trennen.

Hausstrom wird auch als Allgemeinstrom bezeichnet und umfasst alle Stromkosten für die Beleuchtung allgemein zugänglicher Bereiche, beispielsweise Treppenhaus, Keller und Außenanlagen. Auch Mietkosten für den Stromzähler gehören zum Hausstrom.

Betriebsstrom wird für den Betrieb von Geräten und Anlagen wie Heizungsanlage, Warmwasserversorgungsanlage oder Aufzugsanlage benötigt.

Hausstrom in der Nebenkostenabrechnung

Hausstrom ist in der Nebenkostenabrechnung ein einzelner Posten. Er fasst alle Stromkosten für die Beleuchtung der allgemein zugänglichen Bereiche zusammen. Du kannst die Kosten für Hausstrom gleichmäßig auf die Mieter verteilen, wenn der Hausstrom dort verbraucht wurde, wo die Mieter Räume und andere Gebäudeteile gemeinsam nutzen.

Die Berechnung von Hausstrom an die Mieter erfolgt mit einem Verteilerschlüssel nach Wohnungsgröße oder Anzahl der Bewohner einer Wohnung.

Tipp: Bei Räumen, die nur von einigen Mietern genutzt werden, darfst du die Stromkosten nur auf die Mieter berechnen, für die diese Räume zugänglich sind.

Was du bei Betriebsstrom beachten musst

Für den Betriebsstrom wird die Nebenkostenabrechnung komplizierter. Anders als beim Hausstrom musst du die Kosten für den Betriebsstrom auf die einzelnen Bereiche aufschlüsseln, in denen sie entstanden sind. Du musst explizit den Strom für den Betrieb der Aufzugsanlage oder einer gemeinschaftlich genutzten Waschmaschine aufführen.

Eine wichtige Rolle spielt der Betriebsstrom für die Heizung. Die Heizkostenverordnung ist die gesetzliche Grundlage dafür. Sie schreibt in § 6 vor, dass du als Vermieter alle Kosten für Wärme und Warmwasser aufgrund der Verbrauchserfassung auf die einzelnen Nutzer verteilen musst.

Du kannst 50 bis 70 Prozent der Stromkosten für die Heizung verbrauchsabhängig auf die Mieter umlegen. Die übrigen Stromkosten teilst du nach einem Verteilerschlüssel auf die Mieter auf. Grundlage dafür ist meistens die Wohnungsgröße.

Tipp: Damit du den Strom für die Heizung tatsächlich als Betriebsstrom abrechnen und explizit in der Nebenkostenabrechnung aufführen kannst, solltest du einen Zwischenzähler verwenden. Ist kein Zwischenzähler vorhanden, musst du den Verbrauch schätzen.

Kosten möglichst gering halten

Du kannst Nebenkosten an die Mieter berechnen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Du solltest dich allerdings bemühen, diese Kosten möglichst gering zu halten. Das gelingt beim Haus- und Betriebsstrom mit einem günstigen Stromanbieter. Gegenüber dem regionalen Grundversorger sind mitunter hohe Einsparungen möglich.

Fazit zur Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkosten kannst du an die Mieter berechnen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Mit einem Verteilerschlüssel teilst du die Nebenkosten auf die Mieter auf. Hausstrom ist ein wichtiger Teil der Nebenkostenabrechnung und wird in einem Posten zusammengefasst. Betriebsstrom musst du auf die einzelnen Bereiche aufschlüsseln, in denen er verbraucht wurde.

Weiterführende Informationen:

https://www.mietrecht.com/nebenkostenabrechnung-strom

https://hellohousing.de/wie-erstelle-ich-eine-nebenkostenabrechnung/

https://vermieter-ev.de/Leistung/Nebenkosten

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