Neubauwohnung als Investment kaufen: Vor- und Nachteile

Nico Vaziri

30.01.2022

Wer in Immobilien investieren möchte steht immer vor der schwierigen Frage, welches Objekt denn nun ideal als Investment geeignet ist. Oft lautet die Lösung, eine neu errichtete Wohnung zu erwerben. Doch auch Wohnungen, die neu oder erst vor wenigen Jahren errichtet wurden, bergen Vor- und Nachteile. Diese nehmen wir im folgenden Beitrag für dich unter die Lupe.

Definition „Neubauwohnung“ – was ist das genau?

Viele Menschen denken beim Begriff „Neubauwohnung“ an eine soeben frisch errichtete Immobilie. Unter „Neubau“ wird in der Immobilienbranche jedoch nicht nur ein Objekt bezeichnet, das gerade eben fertiggestellt wurde. Es gibt auch ältere Neubauwohnungen, etwa aus den 90er-Jahren, die als Neubau bezeichnet werden. Die Abgrenzung hin zur Altbauwohnung liegt im Bereich des Baujahres von ca. 1955. Deshalb ist immer zu hinterfragen, aus welchem Baujahr ein Objekt ungefähr tatsächlich stammt und ob es sich um einen Erstbezug (nach Sanierung oder nach Neuerrichtung) handelt.

Vorteile von Neubauwohnungen

Hinsichtlich aller Vor- und Nachteile von Neubauwohnungen muss zwischen älteren Neubauwohnungen und kürzlich errichteten Neubauten unterschieden werden. Bei wirklich erst vor wenigen Jahren oder gerade eben erst fertiggestellten Gebäuden gibt es einige Vorteile.

Zeitgemäßer Grundriss

Die Wohnbedürfnisse aller Menschen verändern sich im Lauf der Zeit deutlich. Bei neu errichteten Häusern sind die Grundrisse daher immer zeitgemäß und durchdacht. Derzeit liegt der Fokus darauf, wegen der steigenden Immobilienpreise möglichst kompakte, optimierte Raumaufteilungen zu entwerfen. Gleichzeitig gewinnen Freiflächen an Bedeutung. Bei größeren Wohnungen werden praktische Homeoffice-Möglichkeiten eingeplant.

Guter baulicher Standard des Gebäudes

Wird ein Gebäude ganz neu errichtet, muss es strengen Bauvorschriften gerecht werden. Eine moderne Heiztechnik, zeitgemäße Materialien und ein Fahrstuhl sind Standard. Zusätzlich kann eine Klimaanlage vorbereitet werden und die Möglichkeit geschaffen werden, Highspeed-Internet in den Wohnungen zu nutzen. Bei größeren Projekten können gemeinsam genutzte Flächen errichtet werden. Beispielsweise ein Fitnessraum oder eine Dachterrasse als Allgemeinfläche.

Gewährleistung bei neu errichteten Gebäuden

Wird ein Haus vollständig neu errichtet, besteht für Käufer eine gewisse Sicherheit. Denn Bauträger und Handwerker müssen dafür haften, ihre Arbeiten gewissenhaft und in entsprechender Qualität ausgeführt zu haben. Bei neu errichteten Häusern wird vorab, in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, genau definiert, mit welchem Qualitätsstandard und mit welchen Materialien gebaut werden muss. Die korrekte Ausführung kann durch einen Sachverständigen geprüft werden.

Gibt es Schwierigkeiten, die sich im Bereich der Gewährleistung bewegen, müssen diese durch den ausführenden Handwerksbetrieb bzw. den Bauträger auf eigene Kosten behoben werden. Dadurch haben Käuferinnen und Käufer von neu errichteten Wohnungen eine gewisse Sicherheit, dass nicht sofort gleich Probleme mit der Immobilie auftreten können, die womöglich hohe Kosten verursachen könnten.

Aktuelles Design verspricht gute Vermietbarkeit

Bei neu errichteten Wohnungen gilt, dass diese normalerweise auch dem aktuellen Design-Standard entsprechen. Bei einfachen Wohnungen, die zu Anlagezwecken geeignet sich, sprechen hier nicht von großer Luxusausstattung, aber einfach von guten Materialien, die auch optisch den Zeitgeist treffen. Dazu zählt beispielsweise echter Parkettboden, etwa in Eiche, also nicht zu hell und nicht zu dunkel. Große, schlichte Fliesen im Bad, beispielsweise grau oder weiß. Wenn es Freiflächen gibt, sind meist auch schon Wasseranschlüsse vorhanden.

Das klingt im ersten Moment alles sehr selbstverständlich. Doch bei Altbauwohnungen und älteren Neubauten kommt es oft vor, dass hässliche Fliesen geradezu abschreckend wirken. In einem neu gebauten Haus sind zudem auch die Allgemeinflächen zeitgemäß ausgestattet. Ein guter optischer Eindruck sichert die einfache, schnelle Vermietbarkeit der Immobilie und ist dementsprechend gerade für Investorinnen und Investoren ein wichtiger Faktor.

Günstige Betriebs- und Instandhaltungskosten

Wenig Reparaturen, gut gedämmte Wände, moderne Technik – all das sorgt für geringe laufende Kosten. Für die Instandhaltung eines neu errichteten Gebäudes muss in den ersten Jahren kein großer Betrag eingeplant werden. Ganz anders sieht es bei älteren Neubauten aus, etwa aus den 60er- und 70er-Jahren. Hier besteht de facto kein Vorteil mehr gegenüber Altbauten. Die Sanierung von Leitungen, des Dachs oder das Streichen der Fassade können hohe Kosten verursachen. Kürzlich errichtete Neubauten sind hier klar im Vorteil. Mit größeren Arbeiten und beachtlichen Kosten ist normalerweise erst nach ca. 20 Jahren zu rechnen.

Nicht nur für die Eigentümerinnen und Eigentümer bringt ein moderner Neubau Vorteile. Von der guten Bausubstanz profitieren auch Mieterinnen und Mieter, die sich über geringere Heizkosten freuen dürfen.

Wohnungspakete kaufen

Aus Investmentsicht gibt es noch einen Vorteil, wenn ein Projekt gerade erst neu realisiert wird. Wer von einem Gebäude überzeugt ist, kann klären, ob auch mehrere Wohnungen als Paket gekauft werden können. So hast du eine stärkere Verhandlungsposition und kannst im besten Fall entsprechende Preisvorteile für dich generieren. Zusätzlich ist in weiterer Folge die Verwaltung etwas einfacher, wenn du mehrere Objekte im selben Haus besitzt.

Nachteile von Neubauwohnungen

Auch bei den Vorteilen von Neubauwohnungen gibt es unterschiedliche Punkte, je nach Baujahr der Immobilie. Sehen wir uns auch diese nun im Detail an.

Hoher Kaufpreis

Wird ein Gebäude neu errichtet, sind die Kaufpreise für die Wohnungen oft wesentlich höher als für Altbauten. Schließlich müssen hier baulich alle gesetzlichen Rahmenbedingungen erfüllt werden. Arbeitskraft und Baumaterialien sind derzeit (Stand: Anfang 2022) teuer und die Preise für Grundstücke sowie die Baukosten steigen. Das Errichten des Gebäudes ist mit viel Bürokratie und hohen Kosten verbunden. Gleichzeitig wissen Bauträger, dass sie in diesen Zeiten der hohen Nachfrage und der niedrigen Zinsen attraktive Kaufpreise erzielen können. Deshalb sind Neubauwohnungen im städtischen Bereich teuer. Gerade auch, wenn sie über Freiflächen verfügen und generell nach hohen Qualitätsstandards errichtet wurden. Diese hohen Anschaffungskosten müssen Investorinnen und Investoren erst einmal tragen. Ob sie immer vollständig an Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden können, muss individuell (je nach Lage der Immobilie, etc.) beurteilt werden.

Konkurrenz im eigenen Haus

Wenn ein großes Neubau-Projekt mit zahlreichen Wohnungen fertiggestellt wird, kommen viele dieser Objekte zeitgleich zur Vermietung auf den Markt. Dadurch entsteht eine gewisse Konkurrenz im eigenen Haus. Interessenten können sehr einfach vergleichen und haben unterschiedliche Objekte zur Auswahl. Das kann ein gewisser Nachteil sein und die Erstvermietung verzögern. Ob das der Fall ist, hängt vom jeweiligen Immobilienmarkt ab. Wenn ohnehin ein großer Nachfrageüberhang vorhanden ist, stellt die hausinterne Konkurrenz überhaupt kein Problem dar.

Ältere Neubauten als Blackbox

Bei Neubauwohnungen, die vor 30 oder sogar 40 Jahren errichtet wurden, ist Vorsicht geboten. Hier solltest du vor dem Kauf genau prüfen, welche Sanierungsarbeiten am Gebäude bereits stattgefunden haben. Denn bei älteren Neubauten kann es nötig sein, grundlegende Instandhaltungsmaßnahmen zu erledigen, die kostenintensiv sind. Ein neues Dach, eine zeitgemäße Heizung, Leitungen im Haus oder auch eine Erneuerung der Fassade – all das sind Arbeiten, die im Lauf der Zeit bevorstehen.

Sanierung: Unterschiedliche Eigentümer-Interessen

Bei manchen Neubauten werden diese Aufgaben nach und nach erledigt. So fallen sie weniger ins Gewicht und können durch die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft gedeckt werden. Schwierig wird es, wenn sich niemand um die laufende Instandhaltung kümmert. Dann können sehr viele Arbeiten zeitgleich dringend nötig werden. Ist dann nicht ausreichend Kapital vorhanden, wird es knifflig. Hinzu kommen unterschiedliche Interessen der Eigentümer. Wer selbst im Haus lebt, möchte es meist früher und besser Instandhalten. Wer vermietet ist oft mit günstigeren Lösungen einverstanden. Das kann zu Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern führen.

Ältere Neubauwohnungen können trotzdem tolle Investments darstellen. Überprüfe einfach vorab, welche Arbeiten am Haus und in der Wohnung, die du erwerben willst, erledigt wurden. Die Hausverwaltung kann immer Dokumente dazu vorlegen, welche Arbeiten in nächster Zeit absehbar sind und wie die dadurch anfallenden Kosten gedeckt werden. Mit einer eingehenden Prüfung ist es daher auch unkompliziert möglich mit älteren Neubauten gute Investments zu tätigen.

Neubauwohnung kaufen: Fazit

Bei Neubauwohnungen gilt, wie so oft in der Immobilienbranche, der Satz: „Es kommt ganz darauf an…“ – denn Neubau ist nicht gleich Neubau. Kürzlich errichtete Häuser bringen große Vorteile mit sich. Vor allem hinsichtlich der baulichen Standards, der Ausstattung und der dadurch gegebenen einfachen Vermietbarkeit. Dieser zeitgemäße Qualitätsstandard erleichtert auch die Finanzierung des Kaufs, denn auch Banken wissen die Vorteile eines neuen Gebäudes zu schätzen.

Bei älteren Neubauten hingegen muss genau geprüft werden, in welchem Zustand sich die Wohnung und das gesamte Objekt tatsächlich befinden. Das Baujahr alleine sagt nichts darüber aus, ob eine Immobilie eine gute Investment-Entscheidung darstellt. Du musst dir immer ausreichend Zeit nehmen, um die Unterlagen zu einer Immobilie individuell und genau kennenzulernen. Erst dann lässt sich wirklich sagen, ob eine Immobilie gekauft werden soll oder nicht.

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