Offmarket goes Onmarket: Aktuelle Zahlen vom Immobilienmarkt

Stefan Perlebach

25.05.2022

Derzeit gibt es so viele Inserate auf Thinkimmo zu entdecken, wie noch nie zuvor. Das Angebot steigt – und das sogar in großen Schritten. Doch warum ist das so und welche Chancen ergeben sich dadurch für dich? Wir werfen einen Blick in unsere Inseratszahlen und verraten dir, wie wieso du derzeit besonders gute Chancen auf spannende Immobilienkäufe hast.

Bisherige Situation am Immobilienmarkt: Offmarket als großes Ziel

Für viele Investorinnen und Investoren war bisher das oberste Ziel, eine Off-Market-Immobilie zu bekommen. Also ein Objekt, das ein Makler oder Verkäufer nicht erst inseriert, sondern direkt gekauft werden kann. Doch dafür sind gute Kontakte in der Immobilienbranche nötig. Gerade für Einsteiger ist es also schwierig, an solche Deals zu kommen. Doch genau diese Situation verändert sich gerade und die Marktmacht verschiebt sich - zumindest etwas - in Richtung Käuferseite…

Was hat sich verändert?

Derzeit kommen mehrere Faktoren, die den Immobilienmarkt in Bewegung bringen, zusammen. Einerseits ist da die hohe Inflation. Sie sorgt dafür, dass Immobilien (nach wie vor) beliebte Investments sind. Doch gleichzeitig müssen Zentralbanken gegen die Inflation vorgehen und erhöhen ihre Leitzinsen deutlich. Denn so soll die generelle Nachfrage am Markt, nicht nur im Segment der Immobilien- und Baubranche, gedrückt werden, wodurch die Preise wieder sinken. Parallel dazu nehmen Banken die Zinserhöhung der Zentralbank oft schon vorweg, da der Preis für langfristig verliehenes Geld an den globalen Kapitalmärkten, in Antizipation einer höheren Inflation, steigt.

Die steigenden Zinsen erwischen manche Investoren jetzt auf dem falschen Fuß, denn Finanzierungen mit Fixzinssätzen von unter einem Prozent sind nun Geschichte. Die Folgen dieser Änderung zeichnen sich gerade ab:

Manche Investoren verschieben ihre Investments in der Hoffnung, die Situation könnte sich stabilisieren. Kritiker halten diese Vorgehensweise jedoch für eine Art Schockstarre, die nicht zur Nachahmung empfohlen wird.

Ein gewisser Anteil an Menschen hat Schwierigkeiten, überhaupt einen Kredit zu bekommen. Banken prüfen die Objekte und auch die Kreditnehmer genauer als früher. Es wird kritischer hinterfragt und vorsichtiger agiert als noch vor wenigen Monaten.

Steigende Kreditzinsen lösen Verkäufe aus: Manche Investments wurden mit variablen Zinssätzen finanziert. Ein Kredit ohne Fixzinssatz wird in absehbarer Zeit wohl deutlich teurer. Das kann dazu führen, dass manche Immobilien nun verkauft werden, damit der Kredit getilgt werden kann.

Steigende Baukosten: Die Inflation und Lieferengpässe von Baumaterialien führen zu deutlich höheren Baukosten als bisher. Das wirkt sich gleich auf mehrere Arten aus. Einerseits werden Sanierungen teurer. Es kann somit vorkommen, dass Objekte verkauft werden, weil bisherige Eigentümer die Sanierungskosten nicht tragen können oder wollen. Andererseits werden auch weniger Neubauten fertiggestellt, da Bauträger Projekte teils pausieren oder ganz verschieben.

Neue Situation für Makler

Für Immobilienmakler und Verkäufer bedeuten diese Entwicklungen eine grundlegende Veränderung am Markt. Ob es sich dabei nur um ein temporäres Ereignis handelt, darf bezweifelt werden – denn selbst wenn die Lieferketten wieder funktionieren, so werden doch die höheren Zinsen noch länger erhalten bleiben. Eine Immobilie schnell Off-Market an Interessenten zu veräußern, die bereits vorgemerkt sind und sich freuen, überhaupt ein Objekt zu bekommen, dürfte schwieriger werden. Das zeigt sich in der Entwicklung der Inserats-Zahlen von ThinkImmo. Vermehrt inserieren Immobilienmakler wie private Verkäufer ihre Objekte wieder auf verschiedenen Portalen, um ausreichend viele Interessenten anzusprechen.

ThinkImmo aggregiert Inserate von 48 Partnerportalen und hat seine Zahlen dazu in den vergangenen zwei Wochen analysiert. Ganz konkret gibt es heute 5.212 Häuser und 4.004 Wohnungen mehr auf Thinkimmo zu entdecken als noch vor 14 Tagen. Das ist ein massiver Anstieg von 5,3 % auf insgesamt 183.495 Inserate allein in den Kategorien Wohnungen & Häuser. Und ein Trend, der sich seit Wochen in dieser Form fortgesetzt hat.

Das Potenzial, das sich daraus für Investorinnen und Investoren ableiten lässt, ist schlichtweg enorm, denn neben der Mehrzahl an Angeboten, steigt auch die Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer. Auch hier haben wir einen Blick in die Zahlen geworfen und uns die Entwicklung reduzierter Angebote angeschaut, also Inserate, bei denen der Angebotspreis heruntergesetzt wurde. Dabei wurden allein in der letzten Woche mehr als 150 tägliche Preissenkungen auf ThinkImmo verzeichnet. Insgesamt befinden sich aktuell 10.206 Wohnungen und Häuser auf ThinkImmo, bei denen der Preis reduziert wurde (was in der ThinkImmo-Kaufpreishistorie einsehbar ist).

Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Bei diesen Inseraten sind zahllose Immobilien dabei, die vor wenigen Monaten noch Off-Market verkauft worden wären. Außerdem gibt es viele On-Market-Angebote, die länger online sind, weil sie keine Käufer finden und daher im Zweifel erneut preisreduziert inseriert werden.

Zwei Umstände, die eine positive Nachricht für Käufer Immobilienkäufer bedeuten.

Tipp: Das sollten Investoren jetzt tun

Finanzierungen bekommen wird schwieriger und teurer, gleichzeitig gibt es dafür bessere Chancen, Objekte zu attraktiven Kaufpreisen zu bekommen. Für Investoren bedeutet das: Hausaufgaben machen!

Finanzierungsmöglichkeiten klären

In einem ersten Schritt solltest du dich mit deiner Bank in Verbindung setzen und klären, welche Rahmenbedingungen für Finanzierungen derzeit bestehen. Vergleichsangebote einholen lohnt sich derzeit ebenfalls, da Banken unterschiedlich schnell auf Veränderungen am Markt reagieren. Im Idealfall machst du deine Ansprechpersonen gleich darauf aufmerksam, dass dir die Entwicklungen am Immobilien- und Finanzmarkt bewusst sind und du dich meldest, um die Konditionen abzustimmen, weil du neue Ankäufe sehr genau kalkulieren möchtest. So vermittelst du auch gleich, dass du die nötige Expertise hast, um auch in schwierigeren Zeiten erfolgreich am Markt zu agieren.

Investments kalkulieren

Überprüfe genau, über wie viel Eigenkapital du verfügst und mit welcher Konstellation aus Kaufpreis, Nettomiete und Kreditzinsen ein Investment für dich in Frage kommt. Die gestiegenen Finanzierungskosten müssen im Kaufpreis abgebildet werden. Das bedeutet, du musst heute einfach wesentlich anders – vor allem genauer und vorsichtiger – kalkulieren als noch vor zwei, drei Jahren, denn die monatliche finanzielle Belastung durch den Kredit muss in einer gesunden Relation zur erzielbaren Nettomiete stehen.

Vorsichtig agieren heißt auch, sich selbst klare Grenzen zu setzen. Definiere für dich Rahmenbedingungen, zu denen du bereit bist zu investieren. Halte dich dann auch wirklich an diese geplanten Vorgaben. Diese kannst du derzeit auch ganz offen an Makler kommunizieren. Lege dar, welchen Kaufpreis du anbieten kannst und wie du diesen errechnest hast. So zeigst du Immobilienmaklern auf, weshalb du einen Preis anbietest, der vielleicht nicht dem vollen Wunschpreis entspricht.

Diese Vorgehensweise wird zwar nicht immer funktionieren, aber so hast du eine eindeutige, klare Entscheidungsgrundlage für dich selbst, die du als Leitlinie nutzen kannst.

Immobilienmakler aktiv kontaktieren

Wenn du bereits erste Investments getätigt hast, verfügst du auch schon über entsprechende Kontakte in der Immobilienbranche. Sprich dir bekannte Immobilienmakler aktiv an und mache sie darauf aufmerksam, dass du – sofern Preis-Leistung stimmt – weiterhin Interesse hast, Investment-Objekte zu erwerben. Derzeit hast du gute Chancen, dass Makler dir dann tatsächlich passende Immobilien-Exposés zukommen lassen.

Fazit: Gunst der Stunde nutzen

Die Wellenbewegungen des Marktes kannst du nutzen, um nun attraktive Immobilien einzukaufen, zu denen du vor einigen Monaten vielleicht noch keinen Zugang gehabt hättest. Durch die Suchfunktion von Thinkimmo gelingt das besonders einfach. Filtere einfach nach Regionen, Kaufpreis und suche gezielt nach Immobilien, die deine Rendite-Erwartungen erfüllen und/oder bei denen der Preis bereits reduziert wurde. Wer jetzt seine Hausaufgaben als Investor erledigt, hat die Chance richtig gute Deals abzustauben.

Nie waren mehr Objekte inseriert und auch deine Verhandlungsposition ist derzeit gut – sofern du dir eine Finanzierung für dein Vorhaben sicherst und entsprechend zeitnahe Kaufentscheidungen treffen kannst.

Wenn du diese Gelegenheit nicht verpassen möchtest, registriere dich am besten gleich und starte mit deinem ersten Suchauftrag:

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