Mieter zur Renovierung verpflichten

Matthias

12.05.2022

In vielen Mietverträgen stehen pauschale Klauseln, die besagen, dass die Wohnung „saniert übergeben werden muss“ oder vom Mieter „frisch gestrichen“ werden muss, wenn der Mietvertrag endet. Doch welche Regelungen sind tatsächlich zulässig? Wir haben die wichtigsten Eckpunkte für euch aufbereitet.

Renovierung und Instandhaltung: Pflichten als Vermieter

Als Vermieterin bzw. Vermieter bist du verpflichtet, den im Mietvertrag zugesicherten Zustand der Immobilie dauerhaft zu erhalten. Das bedeutet Folgendes: Im Mietvertrag steht beispielsweise, dass die Wohnung mit einer Gasheizung ausgestattet ist. Diesen Zustand musst du als Vermieter über die gesamte Vertragsdauer hin erhalten.

Ganz grundlegende Sanierungen sind somit immer deine Belange und können nicht auf Mieterinnen und Mieter übertragen werden. Ein Beispiel dafür ist etwa, wenn die Wohnung alte Fenster hat, die irgendwann getauscht werden müssen. Die Instandhaltung der Substanz kann, egal was im Mietvertrag festgehalten wurde, nicht auf deine Mieter übertragen werden.

Weiß ausmalen als Pflicht im Mietvertrag – ist das erlaubt?

Die häufigste Vorgabe, die im Mietvertrag festgelegt wird, lautet, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung frisch weiß streichen muss. Oft ist sogar noch ergänzt, dass diese Arbeit von einem professionellen Unternehmen oder einem fachlich qualifizierten Handwerker o.ä. durchgeführt werden muss. Doch kann der Mieter gezwungen werden, die Wohnung beim Auszug weiß zu streichen?

Die Antwort lautet ganz klar: Nein – auch dann nicht, wenn es so im Mietvertrag steht. Allerdings können Vermieter andere Klauseln im Mietvertrag aufnehmen, die rechtswirksam sind. Denn eine grundsätzliche Pflicht die Wohnung neu zu streichen, darf vereinbart werden.

Die Farbwahl ist ein strittiges Thema. Deshalb hat der Bundesgerichtshof klargestellt (Urteil vom 18.6.2008, VIII ZR 224/07), dass die Farbe so gewählt sein muss, dass sie von möglichst vielen Interessentinnen und Interessenten akzeptiert wird. Weiß ist somit eine naheliegende Wahl, doch auch leichte Abweichungen sind zu akzeptieren.

So bleibt ein bisschen Spielraum für persönlichen Geschmack und Streitigkeiten offen. Doch du kannst Mieterinnen und Mieter einfach offen auf das Urteil hinweisen und ansprechen, dass du verpflichtet bist, auch andere Farben als weiß zu akzeptieren, solange sie dezent und stimmig sind. Gleichzeitig kannst du dazusagen, dass weiße Wände aus deiner Sicht ideal wären, weil es dann keine Streitigkeiten darüber geben kann, ob die Farbe gemäß den rechtlichen Rahmenbedingungen zu akzeptieren ist – oder eben doch nicht.

Regelmäßige Renovierungen als Pflicht im Mietvertrag

Ungültig sind auch jene Klauseln, die Mieterinnen und Mietern bestimmte pauschale Pflichten auferlegen, wie z.B., dass alle zwei Jahre frisch gestrichen werden muss. Ebenfalls unzulässig ist es, Mietern Sanierungen aufzuerlegen, durch die schlussendlich die Wohnung in besserem Zustand an den Vermieter zurückgegeben wird als der Zustand zum Zeitpunkt der Vermietung war.

Ein einfaches Beispiel: Die Wohnung wird mit gebrauchtem Parkettboden ausgestattet übergeben. Mieter müssen den Boden auf übliche, pflegliche Weise behandeln und jede Beschädigung selbstverständlich vermeiden. Was jedoch nicht erlaubt ist, wäre eine Verpflichtung, den Parkettboden nach drei Jahren oder bei Auszug abschleifen lassen zu müssen.

Kleinreparaturklausel

Oft kommen auch sogenannte „Kleinreparaturklauseln“ zur Anwendung. Diese besagen dann, dass bis zu einem gewissen Betrag Sanierungsarbeiten vom Mieter selbst gezahlt werden müssen. Das verleitet manche Vermieter zu einer übertriebenen Auslegung dieser Option.

Damit die vertragliche Vereinbarung tatsächlich gültig ist, musst du zwei Dinge beachten:

Es muss eine konkrete Obergrenze genannt werden, also ein definierter Betrag, bis zu den Reparaturen vom Mieter bezahlt werden müssen. Diese Summe muss zudem angemessen sein. Als fixe Obergrenze gilt, dass acht Prozent der Netto-Jahresmiete nicht überschritten werden darf. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Betrag vorsichtig gewählt werden – dafür ist dann die Klausel auch sicher gültig. Ein realistischer Wert sind z.B. ca. 150 Euro Reparaturkosten pro Jahr.

Tapeten, Fenster und Türen

Ebenfalls ein heikles Thema können Tapeten, Fenster und Türen sein. Hier gilt, dass Mieter Türen und Fenster jedenfalls nicht frisch streichen müssen. Tapeten dürfen an der Wand belassen werden, wenn diese Tapeten beim Einzug auch schon vorhanden waren. Wer hingegen eine sehr knallige Tapete auf eine frisch gestrichene, weiße Wand klebt, sollte die Tapete vor dem Auszug entfernen. Sofern eine gültige Klausel im Mietvertrag vorhanden ist, dass die Wohnung frisch gestrichen zurückzugeben ist, muss diese Vereinbarung beachtet werden.

Worauf immer zu achten ist: Wenn bestimmte Teile der Wohnung weit über das normale Maß hinaus abgenutzt wurden, können Vermieter Ansprüche gegen Mieter geltend machen. Der Mieter muss das Fenster nicht neu streichen. Wenn er aber beispielsweise das Fensterbrett stark beschädigt hat, fällt das wohl in den Bereich der Kleinreparaturen.

Bei schweren Beschädigungen, die über die gewöhnliche Abnutzung hinaus gehen, kann es zu Diskussionen kommen, ob die Kaution zur Schadensbeseitigung genutzt werden darf. Im schlimmsten Fall wird darüber ein Gericht entscheiden. Denn dass die Wohnung grundsätzlich sorgsam und pfleglich behandelt wird, ist immer eine zentrale Voraussetzung, die Vermieter stellen dürfen.

Fazit und Empfehlungen für Mieter und Vermieter

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Vorgaben im Mietvertrag nicht zu spezifisch sein dürfen, um ihre Gültigkeit zu behalten. Ausmalen kann als Verpflichtung festgelegt werden, explizit weiße Wandfarbe hingegen nicht. Grundlegende Erhaltungsmaßnahmen müssen Vermieter durchführen, niemals Mieterinnen und Mieter. Das wird auch nochmal durch die Regelung bestärkt, dass die Wohnung nicht in besserem Zustand zurückgegeben werden muss, als sie bei der Anmietung übernommen wurde. Für beide Seiten ist daher ein faires Übergabeprotokoll sehr wichtig.

Im Übergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung genau beschrieben. Mieter und Vermieter bestätigen mit ihrer Unterschrift, dass der Zustand korrekt angegeben wurde. Zusätzlich ist es empfehlenswert, Bilder beizulegen. So ist alles sicher dokumentiert und am Tag des Auszugs kann erneut ein solches Protokoll erstellt werden, damit es auch später, bei der Rückzahlung der Kaution, keine Schwierigkeiten gibt.

Wichtig ist, dass die Wohnung grundsätzlich auf übliche, rücksichtsvolle Weise zu behandeln ist. Ein gerecht gestalteter Mietvertrag trägt seinen Teil dazu bei, Streitigkeiten zu vermeiden. So kann etwa das Ausmalen der Räume gefordert werden, aber keine bestimmte Farbe. Kleinreparaturen dürfen zu Lasten der Mieter gehen, jedoch muss eine definierte Summen-Obergrenze im Vertrag festgelegt werden, mit einer fairen Betragshöhe.

Die Sanierungspflicht ist ein gutes Beispiel dafür, dass ein normales, seriöses Miteinander von Vermietern und Mietern und ein klarer Mietvertrag wichtig sind. Denn so gelingt es, auch die Rückgabe der Wohnung ohne problematische Diskussionen oder gar Gerichtsverhandlungen abzuwickeln.