Immobilie als Kapitalanlage kaufen: So habe ich es gemacht

Ricardo Tunnissen

31.08.2022

Im Jahr 2017 habe ich meine erste Wohnung als Kapitalanlage gekauft und vermiete sie seitdem. In diesem Beitrag teile ich meine Erfahrungen mit dir und hoffe, dass du so einige Fehler vermeiden kannst, die ich beim Kauf und der Verwaltung meiner ersten Wohnung gemacht habe.

Ursprünglich komme ich aus der Bankenwelt und habe in der privaten Baufinanzierung, sowie der Firmenkundenberatung einer regionalen Volksbank gearbeitet. Während dieser Zeit durfte ich vielen meiner Kunden ihre Finanzierungen ermöglichen und konnte so erfahrenen Investoren über die Schulter schauen. Zu sehen, worauf diese beim Kauf ihrer Immobilien achten, hat mich fasziniert. Irgendwann entwickelte sich in mir der Wunsch, auf „der anderen Seite“ des Tisches zu sitzen und selbst als Investor aktiv zu werden. 

Zur Vorbereitung habe ich mir zwei Bücher von langjährigen Immobilieninvestoren bestellt, welche ich auch heute, fünf Jahre und sechs Eigentumswohnungen später, noch empfehlen kann. Eines der Bücher ist von Alexander Goldwein und trägt den Titel „Geld verdienen mit Wohnimmobilien“. Das zweite Buch ist von Thomas Knedel und trägt den Titel „Erfolg mit Wohnimmobilien - So werden Sie in 6 Monaten privater Immobilieninvestor“.

Und tatsächlich: 6 Monate später, im Jahr 2017, saß ich beim Notar und habe den Kaufvertrag meiner ersten vermieteten Eigentumswohnung unterschrieben.

49.000 € für eine kleine 37m² Eigentumswohnung

Die Eigentumswohnung ist auch heute noch in meinem Bestand und seit 2017 an die gleiche, zuverlässige Mieterin vermietet. Gekostet hat mich die 37m² kleine Wohnung 49.000 €. Was bereits damals ein gutes Angebot war und auch aus heutiger Sicht sehr attraktiv erscheint.

 Hierbei ist für die preisliche Einordnung natürlich wichtig, dass sich die Wohnung am schönen Niederrhein befindet und nicht in A-Lagen wie Berlin, München oder Hannover. Vermietet wird die Wohnung zu einer Kaltmiete von 280,00 Euro pro Monat. Dies entspricht 3.360 Euro pro Jahr und einer Rendite von 6,85 Prozent.

Diese Objektunterlagen solltest du anfordern

 Im Gegensatz zu einer Immobilie, welche man zur Eigennutzung kauft, sind bei vermieteten Objekten die Zahlen, Daten und Fakten entscheidend, nicht die Emotionen. Bevor ich meine erste Eigentumswohnung gekauft habe, forderte ich folgende Objektunterlagen an:

·  Lageplan / Grundrissplan / ggf. Baupläne

·  Wohn- und Nutzflächenberechnung

·  Aktueller Grundbuchauszug

·  Gültiger Energieausweis

·  Teilungserklärung

·  Aktueller Wirtschaftsplan

·  Ggf. bestehende Mietverträge

·  Aktueller Grundsteuerbescheid

·  Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen

·  Ggf. Betriebskostenabrechnung der letzten 3 Jahre

Einen besonderen Fokus lege ich auf die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen und den aktuellen Wirtschaftsplan. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung geht hervor, ob es derzeit Probleme im Haus und unter den Eigentümern gibt. Zudem lassen sich Informationen über anstehende Renovierungsarbeiten, Rückstände und mögliche, teils teure Sonderumlagen entnehmen.

Aus dem aktuellen Wirtschaftsplan kann abgelesen werden, welche der anfallenden Betriebskosten umlagefähig und welche nicht umlagefähig sind. So lässt sich eine vernünftige Kalkulation anfertigen, in welcher Höhe ein monatlicher Überschuss erwirtschaftet werden kann und ob sich eine Investition überhaupt rechnet.

Welche Kosten trägt der Mieter, welche der Vermieter?

Zu den umlagefähigen Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, zählen:

·  Grundsteuer

·  Versicherungen (Sach- und Haftpflichtversicherung)

·  Entwässerung, Warmwasser und Heizung

·  Müllbeseitigung, Straßenreinigung und Gebäudereinigung

·  Hausstrom (Flur, Keller und Gemeinschaftsräume)

·  Gartenpflege und Aufzugskosten

·  Kabelanschluss / Antenne

·  Kosten für Hausmeister

·  Waschraum

·  Sonstige Betriebskosten

Zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt und vom Vermieter getragen werden müssen, zählen:

·  Instandhaltungskosten

·  Instandsetzungskosten

·  Verwaltungskosten

·  Bankkosten

·  Rückstellungen

·  Kontoführungsgebühren

·  (Abschreibungen)

·  Sonstige nicht umlagefähige Betriebskosten

Sobald ich diese Unterlagen vorliegen hatte, konnte ich meine erste, grobe Bierdeckelrechnung anfertigen. Hierbei habe ich die Einnahmen der Investition auf die eine, die Ausgaben auf die andere Seite geschrieben.

Bierdeckelrechnung als Beispiel

Einnahmen:

+ 280,00 € Kaltmiete

+ 130,00 € Betriebskostenvorauszahlung

= 440,00 € Gesamtmiete

Ausgaben:

- 215,00 € Hausgeld

- 77,00 € Zinskosten

- 120,00 € Tilgung

= 412,00 € Gesamtausgaben

Es ergibt sich somit ein rechnerischer Überschuss von 28,00 € pro Monat. Hier sollte geprüft werden, in welcher Höhe Rücklagen bestehen, um künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bedienen zu können.

Ich habe mich für den Kauf der Immobilie entschieden, da der Vermögenszuwachs durch die monatliche Tilgung in Höhe von 120,00 € positiv ist und sogar einen gewissen Puffer bildet, der im Notfall auch einen negativen Cashflow rechtfertigen würde - sofern die Bildung von zusätzlichen, privaten Rücklagen über den freien 28,00 € pro Monat liegt. 

Achtung bei bestehenden Mietverträgen

Zum Zeitpunkt des Kaufs war die Wohnung bereits vermietet und ich habe somit den bestehenden Mietvertrag samt Inhalt übernommen. Hier gilt: Kaufvertrag bricht nicht Mietvertrag. In diesem Vertrag wurde eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart.

Üblich und besser wäre eine Betriebskostenvorauszahlung des Mieters. So kann einmal pro Jahr über die Abrechnung ermittelt werden, welche tatsächlichen Kosten angefallen sind und eine Erstattung oder Nachzahlung veranlasst werden. Die Wichtigkeit dieser Pauschale habe ich damals unterschätzt, da ihre Höhe deutlich zu knapp angesetzt war.

3 Tipps: Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Als Fazit will ich dir meine 3 Tipps für den Kauf von Immobilien als Kapitalanlage mit auf den Weg geben.

Achte auf die richtige, zeitliche Reihenfolge: Du solltest zuerst das Gespräch mit deiner Bank suchen, bevor du beginnst, die ersten Wohnungen zu besichtigen. So hat die Bank in Ruhe die Möglichkeit, deine wirtschaftlichen Unterlagen zu sichten und dich intern zu raten. Das hat den Vorteil für dich, dass wenn du zukünftig eine attraktive Wohnung findest, du innerhalb von 24 Stunden eine sogenannte vorläufige Finanzierungsbestätigung vorlegen kannst. Diese verschafft dir einen deutlichen Vorsprung gegenüber deiner Konkurrenz, die so eine Bestätigung nicht so schnell vorweisen kann bzw. erst nun damit beginnt, ihre Unterlagen bei der Bank einzureichen. 

Hinterlege einen Suchauftrag: Am besten hinterlegst du bei ThinkImmo direkt einen sogenannten Suchauftrag. Darin hältst du wichtige Rahmendaten deiner Wunschimmobilie fest. Sobald ein solches Objekt dann auf den Markt kommt, wirst du automatisch per E-Mail oder Push-Benachrichtigung benachrichtigt und erhältst wieder einen deutlichen, zeitlichen Vorsprung.

Führe viele Besichtigungen durch: Du solltest die Fähigkeit entwickeln, bei Besichtigungen einen guten Blick dafür zu haben, welche Reparaturen in Zukunft anfallen könnten und ob es offensichtliche Schäden in der Wohnung oder am Gebäude gibt. Um diese Fähigkeit zu trainieren hilft, wie so oft: Übung. Also beginne damit, viele Wohnungen zu besichtigen und lerne aus den jeweiligen Terminen.

Dabei wünsche ich dir viel Erfolg!