Finanzierung von Immobilien-Investments in Krisenzeiten

Nico Vaziri

16.04.2022

Die derzeitige gesamtwirtschaftliche Situation (Stand: Anfang April 2022) ist geprägt von dem Krieg in der Ukraine, der hohen Inflation, steigenden Zinsen und der Pandemie, die auch noch immer nicht vorbei ist. Hinzu kommt ein Mangel an Fachkräften, steigende Baustoffpreise und verunsicherte Märkte. In diesem Beitrag werfen wir einen Blick darauf, wie du deine neuen Immobilien-Investments in dieser schwierigen Zeit am besten finanzieren kannst. Denn wer derzeit Immobilien kauft, etwa um der steigenden Inflation zu entgehen, legt oftmals besonders großen Wert darauf, das gesamte Investment möglichst sicher zu strukturieren. Dazu zählt auch die passende Form der Finanzierung.

Immobilienkauf möglichst sicher finanzieren

Den Kauf einer Immobilie finanzierst du typischerweise mit einem gewissen Anteil an Eigenkapital (Ersparnisse, Aktien, etc.) und Fremdkapital, also einem Immobilienkredit, den dir eine Bank gewährt.

Grundsätzlich gilt die Devise, dass der Einsatz von wenig Eigenkapital den Vorteil bringt, dass du umso schneller ein größeres Portfolio aufbauen kannst. Schließlich verteilst du so dein Eigenkapital in kleineren Tranchen auf mehrere Wohnungen. Damit steigt jedoch der Betrag, den du als Kredit aufnehmen musst. Je höher der Kreditbetrag, desto mehr musst du pro Monat an die Bank zurück überweisen (Zinsen und Tilgung).

Eigenkapitalquote erhöhen

Für eine möglichst risikoaverse Investition ist es deshalb logisch, den Eigenkapital-Anteil zu erhöhen. So benötigst du weniger Kapital von der Bank, die monatliche Rate fällt geringer aus. Du kannst den Kreditbetrag so wählen, dass die monatliche Rate, zuzüglich eines Betrags, den du als Rücklage für Reparaturen einplanst, durch die Nettomiete, die du mit der Wohnung erzielen wirst, jedenfalls gedeckt ist.

Doch nicht jede Investorin und jeder Investor kann einfach mehr Eigenkapital bereitstellen. Dieser Betrag muss ja zuerst einmal aufgebracht werden, in dem du ein anderes Einkommen erzielst und ansparst. Deshalb gibt es auch noch weitere Möglichkeiten, um dein Investment sicherer zu machen.

Notgroschen aufbauen

Du willst noch mehr Sicherheit? Dann beginne sofort, sobald du die erste Miete erhältst, damit, die gesamte Miete anzusparen. So baust du einen finanziellen Puffer auf, damit du die Kreditrate auch dann zahlen kannst, wenn die Wohnung einmal nicht vermietet ist. Deine erzielte Nettomiete verwendest du also folgendermaßen:

Zuerst werden deine Kreditrate (Tilgung und Zinsen) und sonstige Fixkosten der Immobilie (Versicherung, etc.) bezahlt. Du ermittelst, welche Steuerlast durch den Gewinn aus deiner Vermietung anfällt. Diesen Betrag legst du bei Seite, damit du ihn hast, sobald die Steuer fällig wird. Ebenso legst du monatlich eine kleine Summe (je nach Zustand der Immobilie) für zukünftige Sanierungen weg. Der Überschuss, der dann noch pro Monat verbleibt, wird angespart. Denn genau so entsteht ein Notgroschen, den du für Kreditraten verwenden kannst, wenn deine Immobilie ein Mal leer stehen sollte, aber selbstverständlich der Kredit weiter bedient werden muss.

Fixzinsperiode wählen

Die Pandemie, die zunehmende Regulierung des Finanzsektors, die Inflation – viele Faktoren beeinflussen derzeit die Zinssituation. In den USA wurde der Leitzinssatz bereits erhöht. Weitere Anpassungen werden im Lauf des Jahres erwartet. Es ist davon auszugehen, dass in Europa eine ähnliche Entwicklung passieren wird. Wenngleich diese zeitlich etwas später von statten geht. Für Kreditnehmer bedeutet diese Veränderung steigende Kosten. Außerdem besteht das Risiko, dass die Höhe der Zinsen, durch all die vorhandenen Unsicherheiten, immer schwieriger vorhersehbar ist.

Um diese Unsicherheit zu reduzieren, bietet sich eine Fixzinsvereinbarung an. Es wird vertraglich ein Zeitraum festgelegt, in dem die Zinsen für die Kreditsumme unverändert bleiben. Wie sich Leitzinssätze entwickeln, spielt für dich dann keine Rolle. Solche Fixzinsvereinbarungen werden meist für eine Dauer von 10 bis 20 Jahren abgeschlossen. Dein Vorteil ist, dass die finanzielle Belastung durch diesen Kredit für dich somit deutlich besser planbar wird. Du weißt genau, welche Kreditrate du monatlich zu zahlen hast – komme, was wolle.

Ende der Fixzinsphase: Was nun?

Nach Ende der Fixzinsphase wird der noch offene Restbetrag dann variabel verzinst. Doch bis es so weit ist, hast du den offenen Betrag bereits deutlich reduziert. Schließlich hast du dann ja schon jahrelang Tilgungen an die Bank überwiesen. Somit ist das Risiko, dass die Finanzierung für deine Immobilie dann so teuer wird, dass der monatliche Betrag die Nettomiete übersteigt, eher gering.

Für besonders sicherheitsorientierte Anleger ist es empfehlenswert, ein Recht auf Sondertilgung vertraglich zu fixieren. Das bedeutet, dass du den vereinbarten Betrag (z.B. € 10.000 / Jahr) als Sondertilgung an die Bank zurückbezahlen kannst. Meist wird diese Sondertilgung pönalfrei ermöglicht, manche Banken verrechnen ein Prozent der Summe, die als Sondertilgung geleistet ist. Diesbezüglich hast du also die Chance zu verhandeln.

Indem du die monatlichen Überschüsse aus deinen Mieteinnahmen konsequent ansparst, kannst du dir eine Sondertilgung am Ende der Fixzinsphase leisten. Ob das sinnvoll ist, weil die Zinsen gestiegen sind, musst du zu diesem Zeitpunkt dann individuell bewerten. Klar ist, dass dein Investment durch diese Vorgehensweise zusätzlich an Sicherheit gewinnt.

Immobilie ohne Kredit kaufen – ist das sinnvoll?

Du hast genug Eigenkapital, um eine Immobilie ohne Kredit zu kaufen? Das ist zwar eine Überlegung wert, wenn du sehr sicherheitsorientiert agieren möchtest, aber nicht immer die Beste Wahl. Eigenkapital ist das teuerste Kapital überhaupt. Du hast hart dafür gearbeitet und die Beträge versteuert. Diese Summe nun für den Kauf einer Immobilie einzusetzen, bindet das Kapital an einem Ort. Wenn du hingegen einen Kredit aufnimmst, lässt du „fremdes Geld“ für dich arbeiten. Da du weniger Eigenkapital eingesetzt hast, aber das gesamte eingesetzte Kapital für dich eine Rendite erzielt, ist deine Eigenkapitalrendite auf diese Weise deutlich höher, als wenn du „nur“ Eigenkapital einbringst.

Hinzu kommt, dass du sehr günstige Finanzierungskonditionen erhalten wirst, wenn du über eine so hohe Eigenkapitalsumme verfügst. Theoretisch könntest du mehrere Wohnungen erwerben, wenn du Fremdkapital aufnimmst. Manche Menschen sehen das jedoch anders und wollen einfach nur eine Wohnung zur Vermietung kaufen. Auch das ist ein guter Weg. Doch die beschriebenen Punkte unterstreichen, wieso du selbst in diesem Fall mit einem günstigen Kredit im Vorteil bist.

Überlege es dir mit einer einfachen Rechnung: Du kaufst eine Wohnung ausschließlich mit Eigenkapital, für 100.000 Euro Gesamt-Investment und erzielst eine Rendite von 3 Prozent pro Jahr. Du könntest auch nur 20.000 Euro Eigenkapital verwenden und 80.000 Euro als Fremdkapital aufnehmen. Für diese 80.000 Euro fallen dann, angenommen, 2 Prozent Zinsen pro Jahr an.

Dafür behältst du deine Eigenen 80.000 Euro Eigenkapital und kannst diese auf andere Weise investieren und so, selbst bei einer sicherheitsorientierten Anlage, wohl mehr Rendite erzielen als die 2 Prozent Kosten, die durch den Kredit entstehen. Hinzu kommt, dass die Finanzierungskosten steuerlich absetzbar sind.

Sicherheitsorientierter Immobilienkauf: Passende Wohnung wählen

Wir haben uns intensiv mit dem Thema der möglichst sicheren Finanzierung eines Immobilienkaufs beschäftigt. Dabei darf nicht vergessen werden, dass auch die Auswahl der Wohnung riskanter oder risikoaverser erfolgen kann. Für sicherheitsorientierte Anleger ist die einfache Vermietbarkeit wichtig. Ebenso bedeutend ist die voraussichtliche Werthaltigkeit des Investments, am besten auf Jahrzehnte in die Zukunft betrachtet.

Konkret bedeutet das, du suchst nach einer leicht vermietbaren Wohnung, deren Lage auch in ferner Zukunft wahrscheinlich noch beliebt sein wird. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon, in städtischer B-Lage, mit sehr guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr und solider Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, etc.) bietet sich beispielsweise an. Trendviertel solltest du ebenso vermeiden wie Luxusimmobilien, wenn die Sicherheit des Investments oberste Priorität hat.

Fazit: Sicherheitsorientiert in Immobilien investieren

Immobilien sind gerade in Krisenzeiten als sichere Investments gefragt. Damit du auch wirklich dein Risiko minimierst, kannst du unterschiedliche Vorkehrungen treffen. Selbstverständlich ist eine passende Wohnung zu wählen, die leicht vermietbar ist und sich gewissermaßen in einer zeitlos-guten Lage befindet.

Der Hauptaspekt ist jedoch die Finanzierung des Kaufs. Hier hast du verschiedene Ansatzpunkte, um deine Sicherheit zu erhöhen. Von einem Kauf völlig ohne Fremdkapital ist abzuraten. Schließlich kannst du dein Eigenkapital bei anderen Investments gewinnbringender einsetzen, ohne hohes Risiko einzugehen und die Finanzierungskosten sind gering und steuerlich absetzbar. Eine etwas höhere Eigenkapitalquote als gewöhnlich (z.B. 40 Prozent vom Kaufpreis) ist jedoch möglich, wenn du dich dadurch sicherer fühlst. So sinkt die monatliche Belastung durch den Kredit deutlich. Der verbleibende Überschuss aus der Vermietung kann angespart werden, damit du später eine Sondertilgung durchführen kannst. So reduzierst du den offenen Kreditbetrag mit einer einmaligen Zahlung, falls das am Ende der Fixzinsphase finanziell sinnvoll ist (z.B. weil die Zinsen stark gestiegen sind).

Generell hilft eine Fixzinsvereinbarung dabei, dein Investment langfristig gut kalkulierbar zu gestalten. Du weißt schon bei Abschluss des Kreditvertrags genau, welche monatliche Rate du während der Fixzinsphase einplanen musst.

Unser Fazit: Finde eine gute, leicht vermietbare Wohnung, wähle einen Kredit mit langer Fixzinsvereinbarung und spare deine Mieteinnahmen an, statt sie direkt privat auszugeben. Schließe außerdem einen Indexmietvertrag ab, der regelt, dass die Nettomiete an die Inflation angepasst wird. So kannst du einfach, sicher und nachhaltig in Immobilien investieren. So wird eine renditestarke Wohnung selbst für sicherheitsorientierte Anleger zum krisenfesten Investment.