Sicheres Immobilienportfolio aufbauen

Matthias

22.09.2022

Gerade in Zeiten großer Unsicherheit ist es das Ziel vieler Menschen, ein möglichst abgesichertes Investment-Portfolio aufzubauen. Wie das gelingen kann, zeigen wir dir im folgenden Beitrag.

Aktuelle Einflussfaktoren

Durch die enorm hohe Inflation ist es derzeit besonders teuer, Geld am Konto liegen zu lassen, statt es zu investieren. Denn hier ist gewiss, dass es an Kaufkraft verliert. Allerdings gibt es für Investments, nicht nur in der Immobilienbranche, derzeit gewichtige Risiken.

Einerseits ist die Pandemie noch nicht vorbei, womit weiterhin das Risiko besteht, dass Lieferketten gestört sind – speziell Produkte aus Asien sind betroffen. Andererseits sorgt der Ukraine-Krieg für generelle Unsicherheit. Hinzu kommen die sehr eingeschränkten Gaslieferungen. Die Energiekrise sorgt für teure Produktionskosten in der Industrie und heizt die Inflation an. Dagegen sollen steigende Zinsen wirken – doch die verteuern für Unternehmen die Finanzierung. In weiterer Folge fordern Arbeitnehmer höhere Löhne, während die Margen der meisten Unternehmen nicht steigen.

So ergibt sich gesamtwirtschaftlich betrachtet eine sehr schwierige Situation. Für private Investoren ist die Konsequenz, dass es nicht einfacher wird, Kapital sicher – und im besten Fall ertragreich – zu investieren.

Portfolio aufbauen: Risiko minimieren

Insbesondere, wenn du gerade erst damit beginnst, dein Immobilienportfolio aufzubauen, stehst du derzeit vor großen Herausforderungen. Aber es warten auch absolute Top-Gelegenheiten, die du nutzen kannst.

Chancen nutzen, Risiken beachten

Hinsichtlich Immobilien-Investments ist ein schwieriges Umfeld immer auch eine gewisse Chance. Denn zuletzt zeigte sich deutlich, dass mehr Immobilien zum Kauf inseriert waren als noch vor wenigen Monaten. Manche Investoren haben nicht die nötige Liquidität, um bei steigenden Zinsen zu kaufen. Dadurch können sich für andere nun spannende Kaufgelegenheiten ergeben. Gleichzeitig müssen die höheren Finanzierungskosten berücksichtigt werden. Das bedeutet, du musst entweder höhere Nettomieten erzielen können, um die Kreditraten zu tilgen oder umgekehrt den Kaufpreis drücken, damit der Finanzierungsbetrag niedriger ausfällt.

Portfolio planen

Abseits dieser operativen Vorgehensweise ist vor allem die allgemeine Planung deines Portfolios wichtig. Je breiter deine Investments aufgestellt sind, desto krisensicherer agierst du. Denn es gibt Phasen, in denen Büroflächen besonders gefragt sind und Zeiten, in denen Mini-Wohnungen dankbar angenommen werden, die zuvor kaum vermietbar waren. Der Immobilienmarkt schwankt permanent. Wenn du deine Investments für Jahrzehnte halten willst, gleichst du diese zwischenzeitlichen Änderungen aus, indem du ein Portfolio an unterschiedlichen Immobilien anschaffst.

Um dein Portfolio zu planen, musst du dir zuerst die Frage stellen, welche Risikobereitschaft du mitbringst und wie viele Immobilienankäufe du mit deinem derzeitigen Eigenkapital tätigen kannst. Ebenso ist zu überlegen, in welche Art von Immobilien du grundsätzlich investieren willst. Die meisten Investoren beginnen mit 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen („B-Lagen“). Das Risiko für Leerstand ist gering, die Rendite mittelmäßig. Doch was musst du tun, um aus einem Investment ein Portfolio entstehen zu lassen?

Risikostreuung

Gehen wir davon aus, dass du bereits erste Ankäufe getätigt oder geplant hast. Diversifizierung erreichst du, indem du nun abseits deiner bisherigen Investments tätig wirst. Du hast bisher lauter Wohnimmobilien gekauft? Dann kannst du eine erste Gewerbefläche erwerben. Oder du setzt auf lokale Diversifikation und kaufst eine Immobilie in einer anderen Stadt. Die Durchmischung sorgt dafür, dass dein Risiko gestreut wird.

Im Lauf der Jahre wird sich die ein oder andere Immobilie besser entwickeln und auch einmal ein Objekt eher problematisch sein. Doch das Ziel ist, dass sich die positiven und negativen Erfahrungen möglichst ausgleichen, während sich die durchschnittlichen Objekte stabil entwickeln. So sicherst du insgesamt deine Rendite ab.

Diversifikation hinsichtlich Immobilienstandort

Zum Standort von Immobilien ist zu bedenken, dass nicht nur durch den Zukauf von Immobilien in verschiedenen Städten Diversifikation erreichbar ist. Viele Investoren fühlen sich nicht wohl bei dem Gedanken, in einer fremden Stadt zu kaufen. Oft ist gerade zu Beginn deiner Investment-Tätigkeit das Bedürfnis groß, in der gewohnten, bekannten Umgebung zu kaufen. Innerhalb einer Stadt kannst du ebenfalls diversifizieren – wenn auch nicht so breit als würdest du dein Kapital auf mehrere Städte innerhalb Deutschlands, Europas oder sogar weltweit verteilen.

Neben den klassischen B-Lagen könntest du, sofern es zu deiner Risikobereitschaft passt, auch ein Objekt in schlechterer Lage erwerben. In der Hoffnung, diese Region könnte sich überdurchschnittlich gut entwickeln. Auch Randlagen laden oft dazu ein, Flächen etwas günstiger, aber dafür mit erhöhtem Leerstand-Risiko zu erwerben. Wenn du dich davon nicht abschrecken lässt, kannst du somit auch innerhalb einer Stadt oder innerhalb eines Bundeslandes ein möglichst breites Portfolio aufbauen.

Finanzierung für Immobilienportfolio

Das Thema der Diversifikation endet nicht damit, unterschiedlich große Objekte, verschiedene Arten von Immobilien (Wohnen, Gewerbe, Wald, etc.) oder Liegenschaften in diversen Städten zu kaufen. Auch die Finanzierung trägt dazu bei, dass dein Portfolio möglichst breit aufgestellt ist.

Wenn du zu unterschiedlichen Zeitpunkten Finanzierungen aufnimmst, streust du das das Risiko, zu Zeitpunkt A einen vergleichsweise teuren Kredit aufzunehmen. Angenommen, du finanzierst deine Immobilien mit nur einem Kredit, so wäre es möglich, dass genau zu diesem Zeitpunkt schlechte Konditionen vereinbart werden. Nimmst du hingegen jedes Jahr einen neuen Kredit für den Ankauf einer weiteren Immobilie, so werden die Konditionen immer unterschiedlich sein. Es ergibt sich somit rein rechnerisch ein durchschnittlicher Finanzierungszinnsatz.

Zusätzlich kannst du unterschiedliche Laufzeiten wählen und – je nach Risikobereitschaft – auch variable und fixe Verzinsung mischen. Risikoaverse Anleger können auch alle Finanzierungen mit einer möglichst langen Fixzinsphase aufnehmen.

Diversifikation: Ergänzende Investments

Auch wenn unser Schwerpunkt hier klarerweise auf Immobilienportfolios liegt, muss im Zusammenhang mit Diversifikation erwähnt werden, dass du weitere Investments tätigen solltest. Kapital an nur einem Ort zu haben, stellt immer Risiko dar. Innerhalb deiner Immobilien-Investments ist Diversifikation wichtig. Wie du sie erreichen kannst, haben wir nun ausführlich thematisiert. Doch auch für deine gesamte Kapitalanlage musst du planen, wie du ein Portfolio erschaffen kannst. Immobilien sind darin ein wichtiger Bestandteil.

Weitere Investments können beispielsweise Aktien, Anleihen und ETFs sein. Wichtig ist, hier dann keinen Immobilienschwerpunkt zu wählen, denn schließlich ist das Ziel, dein Kapital nicht ausschließlich in Immobilien zu investieren. Zur Risikostreuung kannst du auch noch Rohstoff, Edelmetalle und Kryptowährungen in dein Portfolio beimischen.

Wichtig dabei ist, dass du immer in verschiedenen Branchen aktiv bist und es zu keinem übertrieben Schwerpunkt in einem bestimmten Investment-Feld kommt. Ansonsten wird ein sogenanntes „Rebalancing“ nötig, also ein Ausgleich der Gewichtung deiner Investments im Gesamtportfolio, um wieder die ursprünglich gewünschte Diversifikation herzustellen. Ebenso solltest du selbstverständlich nur in Branchen investieren, deren Geschäftsmodelle du verstehst und dazu nur Möglichkeiten (Aktien, ETFs, etc.) nutzen, über deren Funktionsweise du dir völlig im Klaren bist.

Nur mit dem nötigen Wissen kannst du alle Vor- und Nachteile im Auge haben und dein Portfolio optimal aufbauen. Denn schlussendlich stimmst du die Zusammensetzung deiner Investments auch immer auf dein persönliches Risikoempfinden ab. Das ist unbedingt nötig, denn deine Investments sollen dich besser schlafen lassen, anstatt dir schlaflose Nächte zu bereiten.

Immobilien-Portfolio aufbauen: Fazit

Wenn es dein Ziel ist, möglichst sicher zu investieren, bedeutet das immer, langfristig zu denken. Du kannst auf viele Jahre hinweg Finanzierungen mit Fixzinsvereinbarungen aufnehmen und den Zeitpunkt der Kreditaufnahme unterschiedlich wählen. Außerdem kannst du dein Immobilienportfolio möglichst breit aufbauen: Von der 2-Zimmer-Wohnung in B-Lage, bis hin zur kleinen Gewerbefläche im Zentrum oder einem Grundstück im ländlichen Gebiet. Je diverser die Mischung, desto wahrscheinlicher ist es, dass einander positive und negative Entwicklungen ausgleichen. So sorgst du für Stabilität innerhalb deines Immobilienportfolios.

Wer überregional investiert, kann auch noch durch die unterschiedlich gute Entwicklung von Regionen für weitere Diversifikation sorgen. Und auch abseits der Immobilien-Investments kannst du Maßnahmen setzen, um deine Sicherheit zu erhöhen.

Es lohnt sich, immer auch in andere Asset-Klasen zu investieren. Seien es Aktien, ETFs, Anleihen oder Krypto-Währungen. Dein Kapital sollte nicht an einem einzigen Ort oder in einer bestimmten Anlageform übergewichtet sein. Deshalb ist es nötig, regelmäßig zu prüfen, ob die Aufteilung sich im Lauf der Jahre verschoben hat und Anpassungen vorzunehmen sind.

Behalte somit immer dein Gesamtinvestment im Auge. Überlege dir, ob deine Aktivitäten zu deinem Risikoprofil passen und wie du für maximale Sicherheit sorgen kannst, wenn das für dich besonders wichtig ist. So gelingt es dir, selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten möglichst objektiv zu investieren und deine Investments auf Kurs zu halten.