Sind Immobilien in C und D Lagen lukrativ?

Nico Vaziri

28.04.2020

Diese Woche begrüßen wir Alexander Raue zu unserem Experten-Interview.

Alexander besitzt 50 Wohnungen (in Sachsen) und teilt in seinem Vermieter-Tagebuch seine Erfahrungen im Immobilienbereich in größter Transparenz. Interessierte können sein Immobilienportfolio samt Lage, Rendite und vielen weiteren Details einsehen. Zudem bietet Alexander Coachings an und berät auf seinem Youtube-Kanal zur Immobilien-Finanzierung.

Wie bist du dazu gekommen, in Immobilien zu investieren?

Ich bin 2014 in die Schweiz gegangen um mehr Geld zu verdienen. Nach einem Jahr hatte ich das Geld monatlich nur für Konsum ausgegeben und mir irgendwann die Frage gestellt,ob ich es sinnvoller einsetzen kann. So kam ich über die Videos von Alex Fischer auf Immobilien. Mein Ziel war, dass ich meinen Job kündigen und von Immobilien leben kann. Daher wollte ich 50 Wohnungen in 10 Jahren kaufen. Jetzt sind 4 Jahre rum und ich bin bei 51 Wohnungen. Wenn man ein paar grundlegende Strategien und Prinzipien befolgt, kann es sehr schnell gehen.

Was waren für Dich die größten Herausforderungen beim Kauf deiner ersten Immobilien?

Die Bankfinanzierung. Ich hatte frisch den Job gewechselt und war in der Probezeit. Ich wollte loslegen, musste aber die Füße still halten. Danach gings dann steil vorwärts und ich habe im ersten Jahr 6 Wohnungen gekauft. Im zweiten Jahr waren es 20. Außerdem ist es für jeden Investor in der Anfangsphase ein schwieriges Thema, rentable Immobilien zu finden. Das ist auch das Hauptproblem der Studenten meines Mentorings. Das liegt aber daran, dass die meisten falsch suchen. Mittlerweile habe ich ein gutes System dafür, wie ich rentable Immobilien online finde und konnte dadurch viele Immobilien kaufen. Dieses System bringe ich dann meinen Studenten bei und dann erzielen sie ebenfalls tolle Erfolge!

Was war der größte Fehler, den du bisher beim Investieren in eine Immobilie gemacht hast?

Ich habe bisher keine großen Fehler gemacht und würde alles genauso machen. Wenn ich trotzdem etwas nennen müsste, dann wäre es meine erste Wohnung. Ich hatte sie Cashflow positiv eingekauft, aber auf dem Konto war komischerweise immer ein Minus. Dann habe ich recherchiert und gesehen, dass ich im Kalkulations- Excel einen Fehler hatte. Den habe ich korrigiert und dann gesehen, dass diese Wohnung Cashflow negativ war. Zuerst war ich etwas geschockt. Aber dann habe ich die Miete erhöht und den Parkplatz vermietet. Danach war die Wohnung Cashflow positiv und alles in Butter. Ich habe gesehen, dass die Welt nicht untergegangen ist und man als Investor sehr viel übers Problemlösen lernt.

Welche Kriterien spielen für Dich die wichtigste Rolle, wenn Du eine Immobilie suchst?

Rendite und Cashflow. Mein Ziel sind 5.000 € netto pro Monat mit Immobilien zu verdienen. Daher nehme ich ein höheres Risiko und eine schlechtere Lage in Kauf, um eine höhere Rendite zu bekommen. Dafür gehe ich in C- und D-Lagen, was viele andere Investoren meiden würden. Allerdings ist alles Mathematik. Wenn ich ein höheres Leerstandsrisiko und schlechtere Demografie habe, dann brauche ich viel mehr Rendite. Alles muss in die Kalkulation rein und dann kann man entscheiden, ob sich das Objekt lohnt oder nicht. Außerdem darf man auch nicht die Instandhaltungsrücklage und Mietausfallrücklage vergessen. Ansonsten kann es teuer werden.

Wie viel Zeitaufwand bedeutet der Kauf einer Immobilie für Dich? Welcher Teil wird dabei Deiner Meinung nach am häufigsten unterschätzt?

In der Akquisephase sind es jeden Tag 3 Stunden, am Wochenende mehr. Wenn man schnell erfolgreich sein und wachsen will, dann muss man Vollgas geben. Für meinen Bestand habe ich alles outgesourced. Handwerker, Makler, Verwaltungen. Die Verwaltung von 51 Immobilien kostet mich nur 10 Minuten pro Woche. Die meiste Zeit geht für das Suchen neuer Immobilien drauf.

Wie wirkt sich die Corona-Krise bisher auf Dein Portfolio aus? Wie reagiert Dein Immobilien-Umfeld?

Mich persönlich betrifft es bisher nur, weil alles langsamer geht. Mietausfälle habe ich nicht, trotzdem habe ich einige Darlehen mit Tilgungsaussetzung gemacht, um mehr Flexibilität zu haben. Während Corona habe ich ein Mehrfamilienhaus und eine Wohnung gekauft. Insgesamt zog sich der Kauf wegen Corona länger hin als normal, aber das war allen Beteiligten bewusst und daher gab es keinen Stress. Ich denke, Corona ist für viele eine Ausrede. Und wenn Corona vorbei ist, kommt die nächste Ausrede und so weiter. Ich bin der Meinung, Corona ist eine gute Zeit zum Kaufen von Immobilien und zum Investieren in sich selber.

Welche Veränderungen erwartest du für den Immobilienmarkt aufgrund der Corona-Krise, speziell auf die Preisentwicklung?

Leicht fallende Preise und ein paar Schnäppchen. Aber das wird sich schnell wieder erholen. Alles andere ist sehr schwer vorhersehbar und Glaskugel-Lesen. Die Hauptfrage wird sein, wer am Ende die Rechnung bezahlt und da stehen schon einige sehr hässliche Optionen wie Vermögensabgabe im Raum. Aber da will ich erstmal abwarten und schauen was passiert.

Wie viel Eigenkapital sollte man Deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen? Was kann im schlimmsten Fall passieren, wenn man zu viel fremdfinanziert?

So wenig EK wie möglich, wenn man eine hohe Rendite hat. Das heißt 100 % Finanzierung, wenn man mindestens 6 % Rendite hat. Wenn man weniger Rendite hat, muss man weniger Kredit nehmen, da man sonst Cashflow negativ wird. Durch die geringere Rendite stehen weniger Einnahmen zur Verfügung und die Kosten durch die hohe Finanzierung stehen dem gegenüber. Ich rechne mit 4 % Kreditkosten, 1 % Bewirtschaftungskosten und 1 % Rücklage. Das macht 6 % Kosten. Also braucht man mindestens 6 % Rendite, ansonsten ist man Cashflow negativ.

Es ist aber auch eine Frage, welches Ziel man mit Immobilien hat. Wenn man Kapitalanleger ist, will man sein Kapital parken und braucht weniger Eigenkapital. Dann kann man auch weniger Rendite in Kauf nehmen. Meine Philosophie ist jedoch Geld mit Immobilien zu verdienen. Ich will mir ein passives Einkommen mit Immobilien aufbauen, um unabhängig von meinem Angestelltenjob zu werden. Dafür brauche ich Cashflow-Immobilien und die findet man nicht in A oder B Lagen.

Welcher Person folgst du im Bereich Immobilien-Investitionen und was hast du erst vor kurzem dazugelernt?

Ich habe sehr viel von Alex Fischer und Florian Roski gelernt. Von Alex habe ich gerade in meiner Anfangsphase sehr viel Know-How aufgebaut und viele Videos geschaut. Durch ihn habe ich gelernt, dass man auch als völliger Immobilien-Neuling ohne viel Geld mit Immobilien reich werden kann. Das hat mich unglaublich motiviert und ich habe es genauso umgesetzt. Mit Florian habe ich einen engen Austausch. Er ist sehr sympathisch und hilft mir öfter mit praktischen Tipps. Sehr unkompliziert.

Wer ist Dein Superheld (real oder fiktiv)?

Als Superheld habe ich immer die Jedi-Meister gesehen. Ich fand es super spannend, wenn man Telekinese kann. Auf der anderen Seite hat es mich aber sehr abgetörnt, dass sie keine emotionalen Bindungen zu niemanden aufbauen dürfen. Das ist ein hoher Preis. Also müsste man sowas wie Anakin Skywalker sein. Bevor er böse geworden ist 😉

Vielen Dank für das Interview!

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