So funktionieren Immobilien Investments

Fabian Lurz

31.08.2020

Wer in Immobilien investieren möchte, kann verschiedene Pro- und Contra-Argumente gegenüberstellen. Zu verstehen, wie Immobilien Investments funktionieren, ist die Grundlage dafür, um eine gute Kaufentscheidung zu treffen. Wir haben daher die wichtigsten Infos rund um Immobilien als Anlagegüter zusammengefasst. 

Investmentziel definieren

Zu Beginn steht die Überlegung, welches Ziel mit der Kapitalveranlagung erreicht werden soll. Geht es um rasche Kapitalvermehrung? Langfristige Sicherheit? Bei der Definition des eigenen Investmentziels stellt sich immer die Frage, welcher Zeithorizont betrachtet wird und welche Renditeerwartung gestellt wird. Diese beiden Faktoren beeinflussen, wie hoch das Risiko ist, das eingegangen werden muss, damit in der geplanten Zeit die gewünschte Kapitalvermehrung eintritt.

Folgende Überlegungen müssen angestellt werden: 

Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? 

Wie viel Fremdkapital kann und will ich aufnehmen? 

Welchen Zeithorizont betrachte ich für mein Investment? 

Welche Rendite-Erwartung habe ich? 

Wie viel Arbeitszeit möchte ich investieren, um diese Rendite zu erreichen? 

Rund um diese Fragen drehen sich die nächsten Absätze, mit denen wir prüfen, ob ein Immobilien Investment die richtige Wahl ist. 

Kapitalstruktur optimieren

Wer sich mit Investments beschäftigt weiß, entscheidend ist auf das eingesetzte Eigenkapital eine möglichst attraktive Rendite zu erzielen.

Hier liegt auch einer der größten Vorteile, die Immobilien Investments gegenüber anderen Anlageformen haben. Die physische Immobilie als Besicherung ermöglicht, dass Banken bereit sind Fremdkapital für das Investment bereitzustellen. Das eingesetzte Gesamtkapital erhöht sich also deutlich. 

Der Leverage Effekt 

Wenn die Rendite der Immobilie höher ist als die Zinskosten des Fremdkapitals, wird – vereinfacht gesagt – zusätzlich mit Fremdkapital bares Geld verdient. Diese Vorgehensweise wird als Leverage Effekt bezeichnet. Ein einfaches Beispiel zeigt diesen Vorteil am deutlichsten: 

Tim hat 30.000 Euro gespart. Investiert er in ETFs, so kann er 30.000 Euro investieren. Damit erreicht er in unserem Beispiel eine Rendite von 4 Prozent pro Jahr. Seine Alternative: Tim könnte zusätzlich 100.000 Euro Fremdkapital aufnehmen und eine Eigentumswohnung kaufen. Die Zinsen liegen in unserem Beispiel bei 1,8 Prozent, die Wohnung bietet jedoch eine Rendite von 3 Prozent. Tim verdient also nicht nur mit seinem eingesetzten Eigenkapital, sondern auch mit dem genutzten Fremdkapital. 

Keine Bank wird einem Privatinvestor Kapital zur Anlage an der Börse bereitstellen. Bei Immobilien sieht die Sache anders aus. Daraus ergibt sich ein großer Vorteil, der bei jeder Investment-Entscheidung einbezogen werden muss. 

Contra Fremdkapital

Um den Leverage Effekt nicht unreflektiert zu lassen, möchten wir auch die Nachteile eines Kredites aufzeigen. Nicht alle Menschen fühlen sich wohl damit, einer Bank eine beträchtliche Summe zu schulden. Auch nicht, wenn durch die Immobilie eine gewisse Sicherheit da ist. Fremdkapital kann für manche Personen also eher ungeeignet sein, wenn die Risikoaversion besonders groß ist. Was dagegen getan werden kann ist, dass der Eigenkapitalanteil erhöht wird und Fixzinsphasen vereinbart werden. Das gibt Planungssicherheit und reduziert das Risiko.

Ein weiterer Punkt ist, dass die persönliche Bonität die Kreditkosten beeinflusst. Fremdkapital ist für jene Menschen interessanter, deren Bonität sehr gut ist. Dementsprechend geringer sind die Zinskosten und somit erhöht sich die Rendite. 

Mit Fremdkapital lässt es sich zudem besser schlafen, wenn Immobilien Investments nicht die einzige Geldanlage sind. Breite Diversifikation ist immer ein wichtiger Aspekt jedes Portfolios. 

Ablauf des Immobilien Investments

Wenn die Entscheidung gefallen ist, dass in Immobilien investiert werden soll, so geht es nun an die konkrete Abwicklung des Investments. Die erste Entscheidung, die getroffen werden muss, lautet: Fix and Flip oder Buy and Hold? 

Ziele definieren

Konkret: Soll eine Immobilie angekauft, saniert und weiterverkauft werden? Oder wird eine Immobilie gekauft die langfristig vermietet wird?

Sanierungen können eine große Herausforderung sein und sollten nur angedacht werden, wenn entsprechende Expertise und persönliche Kontakte zu zuverlässigen Handwerkern gegeben sind. In den meisten Fällen wird die Entscheidung wohl lauten, eine Wohnung zu kaufen, die langfristig vermietet werden soll. 

Berücksichtigt werden muss dabei auch der persönliche Zeiteinsatz. Eine Sanierung zu organisieren bedeutetet großen Aufwand, selbst wenn nicht persönlich mitgearbeitet wird. Diese Zeit muss bei der Kalkulation als Aufwand berücksichtigt werden.

Wohnungssuche und Finanzierung 

Bereits während der Wohnungssuche sollte auch das Thema der Finanzierung geklärt werden. Eine fixe Finanzierungszusage einer Bank in der Tasche zu haben, ist wichtig. Nur so können bei günstigen Immobilien in weiterer Folge sehr schnelle Kaufentscheidungen getroffen werden. Daher gilt: die eigenen Finanzen im Griff haben, eine solide Haushaltsrechnung erstellen und Gespräche mit Banken führen. 

Währenddessen kann bereits nach passenden Objekten gesucht werden. Hier kommt ThinkImmo ins Spiel. Das ideale Objekt sollte in der gewünschten Such-Region sein und die entsprechende Bruttorendite mitbringen. Mit der Immoblien Suchmaschine von ThinkImmo lässt sich dieser Part unkompliziert erledigen. Die Besichtigungen vor Ort müssen hingegen wieder selbst durchgeführt werden. Hier gilt es, professionell aufzutreten, konkrete Fragen zu stellen und Objekte zu vergleichen, um ein klares Bild davon zu bekommen, welche Immobilie wirklich die richtige Wahl ist. 

Entscheidung treffen

An dieser Stelle nun eine klare Warnung: Viele Menschen bereiten sich bis ins kleinste Detail vor und machen zahllose Besichtigungen, trauen sich aber nicht, die finale Kaufentscheidung zu treffen.

Jede Immobilie birgt immer gewisse Nachteile und Risiken. Das perfekte Objekt gibt es nicht. Es ist wichtig, sich dessen bewusst zu sein und an einem bestimmten Punkt die Entscheidung zu treffen, welche Wohnung bislang am besten passt. Gerade beim ersten Wohnungskauf ist das eine große Überwindung. 

Kaufprozess abwickeln

Der Kaufprozess selbst ist klar strukturiert. In den meisten Fällen wird ein Makler vorhanden sein, der ohnehin Schritt für Schritt durch den weiteren Ablauf leitet. Wichtig ist, stets alle Unterlagen zu sammeln, egal ob Banken oder Makler gerade Dokumente übermitteln.

Strukturierte Vorgehensweise ist wichtig, um bei Investments nicht den Überblick zu verlieren. Die finanzierende Bank wird ohnehin kommunizieren, welche Unterlagen zur Immobilie benötigt werden. In dieser Phase gibt es, auch wenn es sich um das erste Immobilien-Investment handelt, keine großen Fehlerquellen.

Die an der Transaktion mitwirkenden Profis führen durch den gesamten Prozess, der in Summe einige Wochen dauern kann. 

Steuerliche Optimierung

Frühzeitig sollte auch ein Steuerberater zu Rate gezogen werden, um zu klären, ob im Zuge des Investments Steuervorteile genutzt werden können. Das gilt auch, wenn kleine Sanierungen an der Immobilie nötig sind oder es zu Fremdfinanzierung kommt. Die Details hierzu sind recht individuell und sollten unbedingt geklärt werden. So wird sichergestellt, dass einerseits alle legalen Möglichkeiten zur Reduktion der Steuerlast genutzt werden. Andererseits ist es wichtig, das Einkommen aus der Vermietung der Immobilie korrekt zu versteuern. 

Der stetige Austausch mit einer Steuerberaterin ist dementsprechend ein wichtiger Punkt. Die Kosten hierfür sollten bei der Kalkulation der Rendite aus Immobilien-Investments berücksichtigt werden. Typischerweise rechnet sich dieser Beratungsaufwand ohnehin von selbst, da entsprechende steuerliche Einsparungen der Output der Beratung sind. 

Übergabe der Immobilie

Ist die gesamte Bürokratie des Immobilienkaufs erledigt, so erfolgt auch die physische Übergabe der Wohnung. Die Schlüssel werden überreicht.

Bei einer bereits vermieteten Immobilie ist zu empfehlen, ein Gespräch mit den derzeitigen Mieterinnen oder Mietern zu führen, um sie persönlich kennenzulernen. Der direkte Kontakt gibt ihnen Sicherheit, dass es erstmal keinen Eigenbedarf geben wird. Außerdem verringert dieser persönliche Bezug das Risiko, dass die Miete nicht bezahlt wird. Ein gutes Verhältnis zu den eigenen Mieterinnen und Mietern aufzubauen, ist für beide Seiten nur von Vorteil. 

Nach der Übergabe gilt es die Verwaltung des Gebäudes zu informieren, dass es für das Objekt zukünftig eine neue Ansprechperson gibt. Es muss sichergestellt werden, dass die gesamte anfallende Bürokratie vollständig bewältigt wurde. Ist das geschafft, so kommt der schöne Teil der Immobilien Investments: Den Mietern wird die neue Kontoverbindung zur Zahlung der Miete mitgeteilt und regelmäßige Zahlungen beginnen einzugehen. 

Wichtig ist, dass alle Ausgaben und Einnahmen übersichtlich getrackt werden. Die korrekte Buchhaltung ist unerlässlich, egal ob für das Finanzamt oder die finanzierende Bank. Außerdem sollte der gelegentliche Austausch mit den Mietern und der finanzierenden Bank erhalten bleiben. Schließlich ist es gut möglich, dass schon bald das nächste Objekt gekauft wird.

Um dafür beste Voraussetzungen zu schaffen, ist Kommunikation die wichtigste Grundlage. Wer der Bank zeigt, dass die Raten rechtzeitig bezahlt werden und gute Kalkulationen vorlegen kann, die eingehalten wurden, sichert sich eine gute Verhandlungsposition für den nächsten Immobilien-Kredit.

Fazit

Zu Beginn steht die Entscheidung, ob in Immobilien investiert werden soll. Der große Vorteil dabei ist, dass Wohnungen mit Fremdkapital gekauft werden können. Die niedrigen Kreditzinse sorgen derzeit dafür, dass der Leverage Effekt vergleichsweise einfach genutzt werden kann. So wird nicht nur mit dem eigenen Ersparten Rendite erzielt, sondern auch noch mit dem bereitgestellten Fremdkapital. 

Fällt die Entscheidung, dass eine Immobilie als Anlageobjekt gekauft werden soll, muss weiter unterschieden werden. Soll eine Wohnung gekauft, saniert und verkauft werden? Oder ist der Plan, dass ein Objekt erworben und langfristig vermietet wird? Sanierungen sollten nur durchgeführt werden, wenn entsprechend viel Zeit investiert werden kann oder guter Kontakt zu zuverlässigen Handwerkern vorhanden ist. 

Der dann folgende Ablauf von Immobilien Investments ist klar strukturiert. Einige Vorbereitungsarbeiten sind unerlässlich, etwa wenn es darum geht, Gespräche mit Banken zu führen und die eigene finanzielle Situation übersichtlich aufzubereiten. Die Suche nach passenden Objekten mit entsprechender Bruttorendite ist dank ThinkImmo einfach online möglich. Persönliche Besichtigungen sind der nächste wichtige Schritt. Gleichzeitig werden Gespräche mit Banken und einem Steuerberater geführt. Die nötigen Vorbereitungsarbeiten für die Transaktion lauen als zeitgleich zur Immobiliensuche. So ist es möglich, rasch zu kaufen, wenn ein passendes Objekt auf den Markt kommt und gefunden wird. 

Eine Entscheidung soll nicht überstürzt, aber doch zügig getroffen werden. So wird das erste Immobilien Investment in die Tat umgesetzt und die Mieten beginnen schon bald zu fließen. Bei der Übernahme der Immobilie ist das persönliche Gespräch mit Bestandsmietern zu suchen, um ein gutes Verhältnis aufzubauen. In weiterer Folge ist der gelegentliche Austausch mit dem Fremdkapitalgeber zu suchen. So wird auch hier Vertrauen aufgebaut, um weitere Finanzierungen zu sichern.