Solltest Du in Chemnitz investieren?

Fabian Lurz

08.11.2020

Immobilieninvestments in Chemnitz wollen wohlüberlegt sein, denn bei dieser Stadt gibt es außergewöhnlich viele Argumente Pro und Contra. Wir bereiten die wichtigsten Information rund um den Immobilienmarkt für Dich auf. 

Demografie und Entwicklung in Chemnitz 

Die Bevölkerung in Chemnitz wächst langsam, aber zuletzt recht stetig. Derzeit leben knapp 250.000 Menschen in der Stadt, viele von ihnen sind Studierende.

Aus den Grafiken sehen wir, dass Chemnitz tendenziell an Bevölkerung verlieren wird (Daten von wegweiser-kommune.de)

Arbeitsplätze gibt es dank der vielen Industrien vor Ort. Die Kehrseite: Trotzdem sind vergleichsweise viele Menschen arbeitslos: Aktuell 7.6 % (Daten von BfA).

Daraus kann geschlossen werden, dass innerhalb der Stadt sehr unterschiedliche Bevölkerungsgruppen leben. Es gibt den Teil der Studierenden, die Gruppe der gutverdienenden Industrie-Mitarbeiter und jene, die arbeitslos geworden sind. 

Wirtschaftliche Standortfaktoren

Aus wirtschaftlicher Perspektive gibt es ebenfalls mehrere relevante Aspekte. Chemnitz hat sehr viel Industrie vor Ort, wodurch es Arbeitsplätze gibt. Mittelfristig betrachtet werden allerdings manche Branchen möglicherweise weiter Personal reduzieren. Die Digitalisierung und Technologisierung schreitet voran – ob in Deutschland in 20 Jahren noch immer so viele Menschen in der Automobilindustrie arbeiten werden, ist mehr als fraglich. 

Vergleich von Sektoren zu Berlin:

Anmerkungen zur Grafik (Daten von wegweiser-kommune):

Sektor 1: Land- und Forstwirtschaft

Sektor 2: Verarbeitendes Gewerbe

Sektor 3: Dienstleistung

Positiv zu erwähnen ist, dass die Anbindung an weitere Großstädte gut ist. Selbst Flughäfen sind praktisch erreichbar. Chemnitz kann also durchaus auch von Pendlerinnen und Pendler in Betracht gezogen werden. 

Dann ist da noch die große Gruppe der Studierenden. Sie sind wie ein Motor für die lokale Gastwirtschaft und die kulturelle Szene. Allerdings müsste die Stadt mehr unternehmen, um sie nach dem Studienabschluss auch wirklich hier zu halten.

Das könnte in weiterer Folge zu Gentrifizierung führen. Ebenso ist denkbar, dass sich Studierende nach einer angenehmen Studienzeit mit der Stadt identifizieren können und sich in weiterer Folge, im Lauf des Berufslebens, am Stadtrand ansiedeln. 

Chemnitz als Kulturhauptstadt

Im Jahr 2025 wird Chemnitz nun zur Kulturhauptstadt Europas. Das klingt im ersten Moment nach weit entfernter Zukunftsmusik. Doch es ist nötig, die Vorkehrungen dafür bereits Jahre vorher in die Wege zu leiten.

Konkrete Programme können kurzfristiger entwickelt werden, doch die Stadt muss in Schuss gebracht sein. Öffentliche Plätze werden verschönert, Kulturstätten aufgewertet. Für Immobilieninvestments stellt sich die Frage, welche Auswirkungen es haben wird, dass Chemnitz zur Kulturhauptstadt 2025 wird. 

Chemnitz und Linz – deutliche Ähnlichkeiten

Was es zu erwarten gibt, zeigt der internationale Vergleich. Eine ähnliche Stadt in Österreich wurde ebenfalls zur Kulturhauptstadt Europas auserkoren: Linz.

Optisch abseits weniger Straßen im Zentrum nicht gerade die schönste Ecke des Landes. Sehr viel Schwerindustrie prägt die klassische Arbeiterstadt, die Voest AG ist der Arbeitgeber schlechthin.

Auch hier gibt es eine bekannte Uni, die Kepler Universität JKU, mit gutem Ruf und bei Studierenden aus ganz Österreich beliebt. Die Vorzeichen sind also ähnlich wie in Chemnitz. Die Kulturszene war in Linz ebenfalls seit jeher, teilweise auch dank der Studierenden, belebt. 

Der Effekt, der sich in Linz zeigte, war, dass die Stadt durch die kulturellen Highlights einerseits innerhalb Österreichs wesentlich positiver assoziiert wurde und sie auch im Ausland erstmals wirklich wahrgenommen wurde.

Ein Wochenende in Linz verbringen wäre zuvor niemand eingefallen, der es nicht aus beruflichen Gründen tun musste, doch das Medien-Echo rund um die kulturellen Events sorgte für Bekanntheit und weckte Neugier. Diese Neugier eine Stadt zu erkunden, die nicht die Größe Wiens hat und nicht die Schönheit von Graz, lockte neben Kurzurlaubern auch mehr Studierende an. 

Kulturhauptstadt und Immobilienpreise

Direkte Auswirkungen auf die Immobilien gab es mittelfristig spürbar durch die Ernennung zur Kultur-Hautstadt nicht. Allerdings: Dieser Titel bringt die Stadt mit positiven Themen in die Schlagzeilen der überregionalen Presse. Das Gesamtinteresse und die Offenheit, ein Leben in Chemnitz überhaupt in Betracht zu ziehen, kann somit durchaus gesteigert werden. 

Wichtig wird auch sein, die kulturellen Ereignisse über in weiterer Folge am Leben zu erhalten. Chemnitz wird gewissermaßen eine positive Bühne geboten, sich Deutschland und der gesamten EU zu präsentieren.

Chemnitz kann die Chance nutzen, sich ein attraktives Branding zu verpassen. Woran denken Menschen, wenn sie „Chemnitz“ hören? Dass hier im ersten Moment ein positiver Begriff fällt ist entscheidend. Schließlich will niemand in eine Stadt ziehen, bei der womöglich als erster Begriff „Rechtsradikale“ einfällt. Lautet die erste Assoziation hingegen „viel Kulturangebot“, so ist das gleich etwas ganz Anderes. 

Kurz gesagt: Chemnitz hat nun ein paar Jahre Vorbereitungszeit, um sich selbst ein gutes Branding zu verpassen. Die große Bühne steht im Jahr 2025 bereit. Es gilt nur noch sie auch entsprechend zu nutzen. 

Chemnitz und Immobilien-Investments

Was bedeuten diese vielen unterschiedlichen Fakten nun für ein Immobilien-Investment in Chemnitz? Chemnitz ist eine interessante Stadt, bei der es viele Einflussfaktoren zu berücksichtigen gibt.

Die Tatsache, dass Chemnitz zur Kulturhauptstadt wird, ist ein nettes Extra, aber kein Grund, um zu investieren. Schließlich wissen wir nicht, ob und wie Chemnitz diese Chance nutzen wird. 

Immobilien in Chemnitz kaufen

Immobilien in Chemnitz bringen einen Vorteil für jene mit, die gerade erst beginnen in Immobilien zu investieren: die Kaufpreise sind in absoluten Zahlen gering. Das heißt, ein erstes Investment ist mit wenig Eigenkapital möglich.

Gerade in einer Kleinstadt ist es wichtig, die Mikrolage zu beachten. Immobilien im beliebten Zentrum lassen sich wesentlich besser vermieten. Die exakte Lage spielt somit eine große Rolle. Außerdem wichtig: bei der Cashflow-Planung sollte ein gewisses Risiko für den Leerstand einkalkuliert werde. Dieser kann schlichtweg nicht ausgeschlossen werden. 

Welche Wohnung in Chemnitz kaufen? 

Für ein Investment bieten sich kleinere Wohnungen an. Wer an Studierende vermieten möchte, kann überlegen, sie teilmöbliert oder sogar vollmöbliert zu übergeben. Keine Möbel kaufen zu müssen, kann für Studierende ein Kostenfaktor sein, der dazu führt, dass sie sich für eine bestimmte Immobilie entscheiden.

Während Chemnitz Kulturhauptstadt ist, könnte auch die kurzfristige Vermietung gute Renditen bringen. Hier sind allerdings die gesetzlichen Vorgaben genau zu beachten, um juristische und steuerliche Probleme zu vermeiden. 

Am grünen Stadtrand, abseits der Industriezone, prägen stärker Einfamilienhäuser das Bild als Wohnungen. Diese werden tendenziell gekauft, nicht gemietet. Deswegen ist es naheliegender, bei der Wohnungssuche im Stadtzentrum zu bleiben. Bei guter Raumaufteilung und Lage lassen sich hier gemäß aktuellen Statistiken ca. 7 Euro Miete pro Quadratmeter erzielen. 

Investmententscheidung treffen

Um schlussendlich zu entscheiden, ob Chemnitz ein Investment wert ist oder nicht, sollte stets die Bruttorendite als wichtiges Kriterium betrachtet werden. Diese kann via ThinkImmo einfach herausgefunden werden.

Abseits der Rendite muss das Risiko eines Leerstandes beachtet werden. Da spielt wiederum die genaue Lage des Objektes eine bedeutende Rolle. So ist es ein Zusammenspiel aus verschiedenen Faktoren, die dazu führen, sich eine Meinung über ein potenzielles Investment in Chemnitz zu bilden.

Sicher ist, dass die Stadt durch die niedrigen Preise keine allzu hohen Eigenkapitalsummen erforderlich macht. So sinkt die Hürde für ein erstes Investment. 

Fazit

Aus Investment-Perspektive betrachtet macht die hohe Arbeitslosigkeit gewisse Sorgen, die Nährboden für rechte Politik und entsprechende Unruhe ist. Aber: Die Infrastruktur ist gut, Industrie ist vorhanden, es gibt viele Studierende.

Für Investments gilt es somit die passenden Objekte zu finden. Das können etwa Kleinwohnungen im Stadtzentrum sein, die gleichermaßen für Studierende leistbar sind, aber auch für jemand, der gerade auf Jobsuche ist. 

Gerade auch dank der Studierenden gibt es gute Gastronomie und kulturelles Angebot. Durch die Ernennung zur Kulturhauptstadt wird Chemnitz im Jahr 2025 über die Grenzen hinaus in den Fokus rücken.

Vonseiten der Politik wird man versuchen, die Stadt ansprechender zu gestalten und positiv zu präsentieren. Diese Image-Aufbesserung kann nur zu einer besseren Situation am Immobilienmarkt führen.

Der Vergleich mit anderen Kulturhauptstädten zeigt, dass es wichtig ist, die positive Stimmung zu etablieren. So ist es möglich, die Stadt auch mittelfristig für viele Menschen interessanter zu machen, womit sich dann auch eine Attraktivierung der dortigen Immobilien ergibt. 

Aus Investmentsicht ist festzuhalten, dass die typischen Kriterien für eine Entscheidung herangezogen werden sollten: Bruttorendite, Risiko des Leerstandes, Mikrolage… anhand dieser Faktoren lässt sich eine gute Entscheidung treffen, ob Chemnitz eine Investition wert ist oder nicht.