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Sonderkündigungsrecht: Das müssen Vermieter wissen

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Mittwoch, 01.12.2021

Als Vermieter kann sich die Situation ergeben, dass du einen Mietvertrag gerne frühzeitig auflösen würdest. Doch die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind dahingehend sehr mieterfreundlich gestaltet. Eine einseitige Auflösung des Mietvertrags ist dementsprechend schwer durchsetzbar. Außer, es liegen bestimmte Gründe vor, die eine Sonderkündigung rechtfertigen. Was genau das Sonderkündigungsrecht ist, zeigen wir dir im folgenden Beitrag.

Sonderkündigungsrecht: Was ist das?

Es gibt bestimmte Gründe, die gesetzlich definiert sind, die eine Sonderkündigung für Mieter oder Vermieter ermöglichen. Dabei handelt es sich immer um den Eintritt einer solchen Situation, die bei Abschluss des Mietvertrages noch unvorhersehbar war und deshalb mit diesem besonderen Recht einhergeht. Eine weitere Ausnahme stellen bestimmte Immobilien- bzw. Wohnformen dar, bei denen es Sonderkündigungsmöglichkeiten gibt.

Wenn vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht werden soll, so musst du bestimmte formale Kriterien beachten, damit die Sonderkündigung auch wirklich rechtswirksam ausgesprochen wird.

Wann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

Bei manchen Immobilien sieht das Gesetz einen speziellen Schutz des Vermieters vor, da ein sehr nahes, räumlich enges Wohnverhältnis zwischen Mieter und Vermieter besteht.

Bestimmte Wohnverhältnisse

Das ist der Fall, wenn du ein Zweifamilienhaus besitzt und eine Haushälfte selbst bewohnst. Ebenso ist es, wenn du z.B. ein großes Haus besitzt, selbst bewohnst und eine einzige Einliegerwohnung im Gebäude vermietet wird. Sind diese Rahmenbedingungen gegeben, so ist immer ein Sonderkündigungsrecht vorhanden. Damit diese Regelung nicht zu einseitig ist, verlängert sich dafür im Falle einer solchen Kündigung die Kündigungsfrist um drei Monate.

Tod des Mieters

Wenn ein Mieter stirbt, muss zuerst geprüft werden, ob eine zweite Person im Mietvertrag genannt wird, auf die der Vertrag dann weiterhin fortbesteht. Ist das nicht der Fall, so geht der Mietvertrag an die Erben über. Als Vermieter hast du ab dem Zeitpunkt, wo du vom Tod des Mieters erfahren hast, ein Monat Zeit, um eine Sonderkündigung auszusprechen. Erben haben in diesem Fall ebenso ein Sonderkündigungsrecht. Für dich als Vermieter ist wichtig zu wissen, dass du nach dem Tod eines Mieters – sofern du die Wohnung nicht an seine Erben zu den bisherigen Konditionen weitervermieten willst – eine Sonderkündigung aussprechen solltest.

Formale Vorgaben bei Sonderkündigung

Wird eine Sonderkündigung in einem Zweifamilienhaus ausgesprochen, so müssen keine Gründe für die Sonderkündigung genannt werden. Empfehlenswert ist, das trotzdem zu tun und die Sonderkündigung unbedingt schriftlich zu übermitteln. Im Schreiben sollte ausdrücklich auf das Recht der Sonderkündigung und die damit einhergehenden Fristen (wann endet somit der Mietvertrag, etc.) hingewiesen werden. Im Idealfall lässt sich eine gemeinsame, kulante Lösung für ein einvernehmliches Auszugsdatum finden.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters in der Praxis

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass durch das vorhandene Mietrecht besonderer Schutz für den Vermieter besteht, wenn Mieterinnen und Mieter in unmittelbarer Nähe wohnen. In einem Zweifamilienhaus ist das Mietrecht somit deutlich vermieterfreundlicher als in sonstigen Immobilien. Das ist auch wichtig so, da es hier schließlich auch immer um das private Leben des Vermieters geht, in dem er sich durch Mieter nicht gestört fühlen möchte.

Der Todesfall eines Mieters ist zwar zum Glück wohl ein sehr seltenes Ereignis, doch umso wichtiger ist es, informiert zu sein, wie in dieser Situation dann vorgegangen werden muss. Schließlich bestehen oft sehr alte Mietverträge, deren Regelungen längst nicht mehr aktuell sind. Der Fortbestand dieses Vertrages kann dann durch die Sonderkündigung abgewendet werden.

Sonderkündigungsrechte von Mietern

Auch Mieterinnen und Mieter haben die Möglichkeit, von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Diese Fälle sollten dir als Vermieter unbedingt bewusst sein, damit du nicht irgendwann von einer Sonderkündigung überrascht wirst.

Sonderkündigung bei Sanierung

Modernisierungsarbeiten und Sanierungen führen dazu, dass die Miete der Wohnung steigen wird. Die Arbeiten müssen ohnehin schon mindestens drei Monate vorab angekündigt werden. Mieterinnen und Mieter wissen also, was auf sie zukommt. Trotzdem haben sie zusätzlich die Möglichkeit, den Mietvertrag in dieser Situation zu beenden. Dabei sind wieder einige Fristen zu beachten:

  • 3 Monate vor Beginn der Arbeiten: Zustellung der Information, welche Sanierungen wann geplant sind und welche Mieterhöhung sich daraus ergeben wird.

  • Ab dem Ende jenes Kalendermonats, in dem der Mieter diese Information erhält, hat er ein Monat Zeit, um sich zu entscheiden, ob er in der Wohnung bleiben will, oder eine Sonderkündigung ausspricht.

Achtung: Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nur bei größeren Sanierungsmaßnahmen. Wenn beispielweise nur eine kleine Reparatur-Arbeit ausgeführt wird, hat der Mieter keine Sonderkündigungsmöglichkeit.

Sonderkündigung bei Erhöhung der Miete

Voraussetzung für diese Option ist, dass kein Indexmietvertrag vorliegt, sondern die Miete an das ortsübliche Niveau angepasst wird. Eine Anhebung auf die ortsübliche Miete hat zur Folge, dass der Mieter zwei Monate Zeit bekommt, um schriftlich eine Sonderkündigung auszusprechen. Allerdings: Hat der Mieter zuvor schriftlich der Mieterhöhung schon zugestimmt, kann er seine Meinung nicht mehr ändern. Nach der schriftlichen Zustimmung erlischt das Recht auf Sonderkündigung.

In vielen Fällen zeigt sich allerdings, dass die Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau zu keiner Sonderkündigung führt. Denn schließlich ist es in diesem Fall für Bestandsmieter schwierig, eine andere Immobilie zu finden, die wirklich wesentlich unter dem ortsüblichen Preisniveau liegt.

Sonderkündigungsrecht: Fazit

Der Mietvertrag, als zentrales Element, regelt, wann ein Mietverhältnis endet. Für besondere Situationen gibt es ergänzend die Möglichkeit der Sonderkündigung. Wenn du eine Sonderkündigung aussprechen willst, ist es wichtig, dass die formalen Kriterien (Fristen, Schriftform) eingehalten werden.

Bevor es so weit kommt, dass du eine Sonderkündigung vornimmst, solltest du jedoch ein persönliches Gespräch mit deinen Mieterinnen und Mietern führen. Vielleicht lassen sich manche Punkte auf diesem Weg bereinigen oder es kann eine einvernehmliche Lösung gefunden werden, durch die der Mietvertrag unkomplizierter und sogar schneller beendet wird.