Tiny House als Immobilien-Investment

Fabian Lurz

02.02.2023

Mehrere Start-Ups vermieten Mini-Häuser touristisch oder als remote Workspace für einige Wochen und Monate. Doch lohnt sich ein Tiny House als Immobilien-Investment? Wir haben uns angesehen, worauf du achten musst und welche Kosten du bei deiner Kalkulation keinesfalls vergessen darfst.

Tiny-House-Trend in Deutschland

Nach dem Motto „Klein, aber fein“ wurde – vor allem nach der Finanzkrise – Wohnräume geschaffen, die ursprünglich an wenig ästhetische Wohnmobile erinnerten. Unleistbar gewordener Wohnraum führte dazu, dass immer mehr Menschen sich für kompakte Wohnmöglichkeiten interessierten.

Das Ziel: Mit geringem Budget und wenig Fläche einen gemütlichen, praktischen Lebensraum erschaffen. Zusätzlich befeuert wurde der Trend zum Tiny House durch die aufkommende Beliebtheit des Minimalismus. So wurde das einst aus Kostengründen entstandene Konzept schnell zum Lifestyle-Phänomen.

Durch die immer höheren Grundstücks- und Baukosten sind auch in Deutschland mehr und mehr Menschen damit konfrontiert, zwar Eigentum besitzen zu wollen, aber vor großen finanziellen Hürden zu stehen. Kleine, modular errichtete Gebäude erfreuen sich daher auch hierzulande immer größerer Beliebtheit. Wer sich für ein Tiny House in Deutschland interessiert, denkt dabei an leistbares Eigentum, Unabhängigkeit von steigenden Mieten und autarkes, nachhaltiges Wohnen.

Tiny House in Deutschland: Ökologische Aspekte

Die meisten Tiny-House-Anbieter in Deutschland arbeiten mit Modulen, die als Holzbau gefertigt werden. Häufig werden CLT-Wände errichtet, es kann also von durchaus moderner, nachhaltiger Bauweise gesprochen werden. Ökologisch positiv zu betrachten ist, dass viele Mini-Häuser auf Punktfundamenten errichtet werden oder sogar gänzlich mobil sind. Es kommt also zu keiner oder nur geringerer Bodenversiegelung als bei der Errichtung einer betonierten Bodenplatte. Weniger Raum zu nutzen bedeutet, generell weniger Ressourcen zu verbrauchen. Sei es für die Beheizung der Fläche oder die Beleuchtung.

Manche Anbieter setzen zusätzlich auf Autarkie. Sie verbauen PV-Module, nutzen gesammeltes, aufbereitetes Regenwasser und Kompost-Toiletten. Wer es besonders nachhaltig will, hat mit einem Tiny House also umfassende Möglichkeiten.

Tiny House zur Vermietung

Ob sich ein Tiny House auch als Investment lohnt, ist schon deutlich komplizierter zu beantworten als die Frage nach dem ökologischen Fußabdruck. Mehrere Start-Ups vermieten Minihäuser im Grünen, sie setzen also auf touristische Konzepte oder Menschen, die einige Zeit in einer anderen, grünen Umgebung arbeiten möchten. Wer überlegt, selbst ein Tin House zur Vermietung zu erwerben, muss sich vorab intensiv damit beschäftigen, ob und unter welchen Voraussetzungen die touristische Vermietung am jeweiligen Standort gestattet ist.

Abseits dieser Bürokratie sind auch die Kosten für dein Tiny-House-Projekt genau zu hinterfragen.

Tiny House als Investment: Kosten

Je nach Größe, Ausstattung und Design des Gebäudes werben Hersteller mit Preisen ab ca. 50.000 Euro. Die meisten, typischen Minihäuser werden im Bereich von 100.000 bis 150.000 Euro verkauft. Die passende Einrichtung gibt es oft vom Hersteller gleich mit dazu. Das klingt auf den ersten Blick attraktiv, doch in Relation zu den bereitgestellten Quadratmetern handelt es sich dabei doch um einen stolzen Preis.

Eine Schwierigkeit besteht nun darin, dass neben den Kosten für das Gebäude noch weitere Ausgaben zu bedenken sind. Dazu zählen beispielsweise:

Ankauf eines Grundstücks mit passender Widmung.

Diverse Abgaben für die Erschließung der Fläche.

Anschluss an das Kanal- und Stromnetz, wenn kein völlig autarkes System im Tiny House vorhanden ist.

Eventuell Herstellung des Punkt- oder Streifenfundaments.

Kosten für bauliche Maßnahmen, die regional vorgeschrieben werden, z.B. für die Entwässerung des Grundstücks.

Herstellung einer Zufahrt zum Tiny House und eines Parkplatzes.

Gestaltung der Außenanlage: Terrasse, Beschattung, vielleicht sogar ein Whirlpool oder Pool

Tiny House Investment kalkulieren

Bevor du eine Investment-Entscheidung treffen kannst, musst du daher die rechtlichen Rahmenbedingungen für die touristische Vermietung klären. Ebenso muss geprüft werden, ob auf deinem Grundstück eine solche Bebauung überhaupt zulässig ist. Sind die bürokratischen Eckdaten geklärt bleibt zu prüfen, welche Nebenkosten, zusätzlich zum eigentlichen Tiny-House-Kaufpreis, entstehen werden. Mit einer vollständigen Kostenaufstellung weißt du, wie hoch das Gesamtinvestment sein wird.

Deinen Investitionskosten kannst du dann die geplanten Einnahmen gegenüberstellen. Bedenke dabei, dass du Kosten für die Reinigung, das Marketing und auch Provisionen für Buchungsportale berücksichtigen musst. Ebenso bleibt ein gewisser Unsicherheitsfaktor, wie die Buchungslage denn tatsächlich sein wird und welche Betriebskosten entstehen, wenn du beispielsweise auch die Umgebung, also das gesamte Grundstück, gut in Stand halten musst.

Tiny-House-Projekt finanzieren

Für die Finanzierung sprichst du am besten mit mehreren Banken. Die zentrale Frage lautet, ob du einen Immobilienkredit bekommst oder die Bank dein Vorhaben als unternehmerisches Projekt betrachtet. Im Idealfall kannst du das Grundstück und vielleicht auch die Gebäude selbst als Sicherheit einbringen. Dann sind die Kreditzinsen deutlich günstiger, da es eine entsprechende grundbücherliche Sicherheit gibt. Andernfalls musst du mit wesentlich höheren Zinsen rechnen, die deinen Ertrag spürbar beeinflussen werden.

Bevor du das Vorhaben mit Banken besprichst, sollte die generelle Machbarkeit des Projektes geklärt sein. Hast du bereits ein Grundstück? Kennst du die rechtlichen Rahmenbedingungen? Darfst du dort, wo du die Häuser errichten willst, touristisch vermieten oder gibt es bestimmte Auflagen?

Damit du das Vertrauen einer Bank gewinnst, musst du entsprechend gut vorbereitet sein und diese Fragen beantworten können. Wenn du noch keinen Businessplan erstellt hast, solltest du zumindest Szenarien in Excel kalkuliert haben und über die Kosten, die im Zuge des Projekts anfallen, genau informiert sein.

Selbstverständlich benötigst du auch Eigenkapital und bestenfalls sogar noch andere Sicherheiten, etwa eine Eigentumswohnung.

Tiny House als Investment: Besser größer denken

Klein bauen liegt im Trend, doch als Investment lohnt sich ein Tiny House gleich deutlich besser, wenn du nicht nur ein Modulhaus errichtest. Denn manche Kosten für dein Grundstück fallen einmalig an. Sie verdoppeln sich nicht, wenn du zwei Häuser errichtest. Denken wir beispielsweise an die Zufahrt zum Grundstück oder die Gartengestaltung.

Daher ist es lukrativ, gleich mehrere Tiny Häuser auf deinem Grundstück zu errichten. Allerdings brauchst du dazu ein durchdachtes Konzept, damit überall ausreichend gute Privatsphäre gegeben ist. Mehr Einheiten bedeuten mehr Einnahmen, während manche Kosten nicht nur auf ein Tiny House entfallen, sondern nun verteilt werden können. So sinken deine Gesamtkosten pro geschaffenem Quadratmeter und du erhöhst gleichzeitig den erzielbaren Umsatz. Klein bauen, groß skalieren – das sollte dein Motto als Tiny House Investor sein.

Tiny House als Investment: Laufender Betrieb

Bevor du dich für ein Tiny House Investment entscheidest, musst du dir organisatorische Gedanken machen. Wer übernimmt die Reinigung, wer pflegt die Allgemeinflächen und welche Kosten entstehen dadurch? Es müssen Schlüsselübergaben organisiert werden, Gäste empfangen werden und auch der Kommunikationsaufwand ist nicht zu unterschätzen.

Wenn du mehrere Mini-Häuser vermiest, kann kaum mehr von einem Immobilien-Investment gesprochen werden. Ein solches Projekt ähnelt schon wesentlich stärker einem echten touristischen Vorhaben, fast wie ein eigenes Hotel. Dein Zeit-Investment solltest du bei deiner finanziellen Planung des Tiny-House-Projektes dementsprechend umfangreich berücksichtigen. Eine Voraussetzung ist auch, dass du über entsprechende Marketing-Skills verfügst, denn die Konkurrenz auf Airbnb und ähnlichen Plattformen ist in Deutschland mittlerweile beträchtlich.

Tiny House als Investment: Unser Fazit

Ein Tiny House alleine ist schlichtweg teuer. Wenn du hingegen ein großes Grundstück hast, auf dem die Möglichkeit besteht, mehrere Minihäuser zu errichten und eine schöne Allgemeinfläche zu erschaffen, hast du gute Chancen, ein lukratives Investment zu tätigen. Allerdings benötigst du für ein solches Konzept einen richtigen Businessplan. Denn zum Start erwarten dich hohe Investitionskosten und es gibt viel laufenden Aufwand zu planen (Instandhaltung, Reinigung, etc.).

Damit du ein solches Konzept finanzieren kannst, musst du deine Planung Banken präsentieren. Fraglich ist, ob du einen Immobilienkredit erhalten wirst oder einen – leider teureren – Kredit für ein unternehmerisches Konzept benötigst.

Ein Tiny-House-Projekt lohnt sich somit in Summe wohl nur, wenn du über eine optimale Fläche verfügst, du entsprechendes Eigenkapital besitzt und bereit bist, viel Arbeitszeit in dein Vorhaben zu investieren. Andernfalls bist du mit klassischen Immobilien-Investments deutlich weniger beschäftigt und kannst diese wesentlich einfacher umsetzen.

So schön ein Tiny House für ein Wochenende zur eigenen Benutzung sein mag, als Investment sind die stylischen Mini-Immobilien nur mit großem Aufwand, passendem Grundstück und ordentlich Zeiteinsatz praktikabel.

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