Tipps: So bekommst du den bestmöglichen Kredit

Während Immobilien-Investoren in den letzten Jahren mit extrem niedrigen Zinsen Geld praktisch zum Nulltarif ausleihen konnten, sind mittlerweile andere Zeiten angebrochen. Die Kreditzinsen bewegen sich meist im Bereich von ca. 4 Prozent p.a. und wer den Aussagen der EZB Glauben schenken will muss davon ausgehen, dass es hier noch Luft nach oben gibt.

Doch was kannst du unternehmen, um in der jetzigen Situation noch die bestmöglichen Konditionen zu erhalten? Mit ein paar einfachen Tipps gelingt es, einen Kredit mit relativ guten Bedingungen zu erhalten.

Warum ist ein günstiger Kredit so wichtig?

Bevor wir zu den Tipps und Tricks der Finanzierung kommen, sehen wir uns kurz genauer an, weshalb eine optimale Finanzierung entscheidend ist. Gleich sei auch angemerkt, wenn in diesem Beitrag von einer „günstigen“ Finanzierung gesprochen wird, bezieht sich das immer auf die aktuelle Marktsituation. So wären etwa 3,5 Prozent p.a. im Vergleich zu den letzten Jahren absolut nicht günstig, derzeit jedoch gerade hervorragend.

Vorteile des Immobilienkaufs mit Kredit

Nahezu jeder Immobilienkauf als Investment wird mit einem Kredit finanziert. Dafür gibt es gleich mehrere sinnvolle Gründe:

Gesamtkosten: Die Immobilie wäre rein mit Eigenkapital schlichtweg zu teuer und könnte nicht gekauft werden. Mit einem Kredit wird sie leistbar.

Rendite mit fremden Kapital: Die Immobilie erzielt künftig eine Verzinsung. So verdienst du also mit fremden, geliehenen Kapital Geld.

Leverage Effekt: Wenn die erzielte Rendite höher ist als die Kosten der Finanzierung, kannst du durch die Aufnahme von zusätzlichem Fremdkapital dein Gesamtergebnis weiter verbessern.

Kann ich mit immer mehr Krediten immer mehr Immos kaufen?

Dein übergeordnete Ziel lautet: Je weniger Eigenkapital du pro Immobilie einsetzt, auf desto mehr Objekte kannst du dein Eigenkapital verteilen. Wer mehr Fremdkapital nutzt, kann somit schneller weitere Immobilien erwerben.

Doch Vorsicht: Denn diese einfache Formel gilt nicht bis in die Unendlichkeit, sondern ist durch Risikomanagement limitiert. Für jeden Kredit benötigst du eine Sicherheit. Die vorhandene, zu finanzierende Immobilie wird daher im Grundbuch belastet. Dazu muss sie jedoch auch entsprechend werthaltig sein. Sinkt der Wert der Immobilie, während jedoch noch ein hoher Kreditbetrag offen ist, könnte das zu einem ernsten Gespräch mit der finanzierenden Bank führen.

Ein weiterer Aspekt ist, dass nach der Finanzierung einiger Immobilien Banken normalerweise wesentlich restriktiver werden, um kein zu hohes Risiko bei einem einzelnen Kunden gebündelt zu haben.

Eine beliebige Skalierung deiner Investments ist daher leider nicht möglich. Zusätzlich solltest du das Risiko bedenken, dass all diese Kredite derzeit womöglich eine Fixzinsvereinbarung haben, aber unklar bleibt, welche Anschlussfinanzierung später genutzt werden kann, bevor du zu hohe Kredite aufnimmst.

Immobilienkredit aufnehmen: Tipps zur Vorbereitung

Grundsätzlich gilt, wenn dein Einkommen gut ist und die zu finanzierende Immobilie überzeugt, wirst du einen Kredit bekommen. Doch als professioneller Investor willst du nicht einfach nur einen Kredit, sondern du möchtest die bestmögliche Finanzierung. Damit du diese Top-Konditionen erhältst, haben wir einige Tipps für dich auf Lager:

Haushaltsrechnung vorbereiten

Banken lieben (historische) Daten. Sie möchten dich finanziell durchleuchten, um zu verstehen, welches Risiko damit verbunden ist, dir einen Kredit zu geben. Gewähre Ihnen die nötigen Einblicke deshalb großzügig und einfach. Ein Aspekt dafür ist die Erstellung einer Haushaltsrechnung, bei der du alle Einnahmen und Ausgaben anführst.

Besonders wichtig sind Banken die unvermeidbaren Fixkosten und selbstverständlich auch dein Einkommen. So lässt sich ermitteln, über welches „freie Einkommen“ du verfügst und wie hoch du diesen Wert steigern könntest, wenn vermeidbare Ausgaben reduziert oder ganz gestoppt werden. Die Bank erkennt dadurch, wie gut du dir den Kredit leisten kannst und kann einschätzen was passieren würde, wenn variable Zinsen um x Prozent ansteigen.

Persönliche Vermögensdarstellung

Abseits von Einnahmen und Ausgaben ist wichtig, welchen Besitz du dir bereits aufbauen konntest. Präsentiere der Bank zu diesem Zweck, ob du beispielsweise über ein Aktiendepot, sonstige Immobilien (möglichst unbelastet) oder zumindest ein Sparbuch verfügst. Jede werthaltige Position ist hilfreich, um dich als Top-Kunden darzustellen.

Background-Infos über dich

Lass die Bank auch etwas mehr über dich persönlich erfahren. Erwähne, welche Ausbildung du genossen hast, in welcher Branche du beruflich tätig bist und in welcher Position. So unterstreichst du deine Seriosität und kannst bestenfalls darauf aufmerksam machen, dass du einen sehr sicheren Job und gute, weitere Karrierechancen hast.

Investmentvorhaben aufbereiten

Bereite eine Beschreibung vor, welches Investment du tätigen möchtest, warum du dieses Vorhaben verfolgst und wie du in den nächsten Jahren weiter investieren willst. Dafür ist es nicht nötig, die konkrete Immobilie, die du vielleicht schon ins Auge gefasst hast, zu erwähnen. Vielmehr geht es darum der Bank zu vermitteln, dass du eine klare Strategie verfolgst. Diese kann sehr prägnant und einfach sein.

Ein Beispiel: Ich möchte ab heuer jährlich eine bereits vermietete 1- oder 2-Zimmer-Wohnung mit Freifläche zukaufen, jeweils in gutem Zustand und in risikoarmer B-Lage in Berlin, jeweils möglichst langfristig finanziert, um Schritt für Schritt einen größeren Immobilienbestand aufzubauen und all diese Wohnungen langfristig zu vermieten.

Kreditangebote vergleichen lohnt sich

Banken sind hinsichtlich der Kreditvertrage deutlich restriktiver geworden. Doch gleichzeitig ist die Immobilienfinanzierung ein sehr wichtiges Geschäft für sie. Es besteht also grundsätzlich weiterhin das Interesse, Kredite zu vergeben und zuverlässige Finanzierungskunden zu gewinnen. Deshalb solltest du dir die Zeit nehmen und, nachdem du deine Unterlagen aufbereitet hast, um mit mehreren Banken zu sprechen. Du wirst unterschiedliche Kreditangebote erhalten und kannst diese genau vergleichen. Außerdem kannst du selbstverständlich versuchen, die Konditionen nachzuverhandeln.

Ohne konkrete Immobilie können Banken meist trotzdem schon sehr genau sagen, welche Rahmenbedingungen sie für die Finanzierung anbieten können. Sobald du dann eine bestimmte Immobilie in Aussicht hast, stelle die Details über das Objekt der Bank zur Verfügung. Jetzt ist die Gelegenheit für letzte Nachverhandlungen, bevor der Kreditvertrag unterzeichnet wird.

Fazit: Kredit aufnehmen trotz höherer Zinsen

Für Immobilien-Investments sind Kredite unerlässlich. Die Zinsen sind zwar deutlich gestiegen, doch gerade deshalb ist es wichtig, die Hausaufgaben als Investor zu erledigen, alle Informationen gut aufzubereiten und mit verschiedenen Banken zu sprechen. Verhandlungen der Konditionen sind zwar nur geringfügig möglich, lohnen sich aber schlussendlich trotzdem. Denn schon kleine Unterschiede bei der Verzinsung wirken sich im Lauf der Jahre deutlich aus. Nimm dir daher ausreichend Zeit, um alle relevanten Daten für die Finanzierung frühzeitig vorzubereiten, verschiedene Kreditangebote einzuholen und schlussendlich die optimale Finanzierung für dich zu finden.

Die Situation ist zwar knifflig, aber gerade wegen der höheren Zinsen ist es auch so, dass deine Verhandlungsposition gegenüber Verkäufern besser ist. Viele potenzielle Käufer haben derzeit Schwierigkeiten, einen Kredit zu bekommen. Wenn du dich gut vorbereitet und schon eine Kreditzusage hast, kannst du diese Finanzierungszusage gegenüber Verkäufern erwähnen und darauf hinweisen, dass somit eine rasche Abwicklung des Kaufs möglich wäre, wenn sie dein Kaufangebote annehmen möchten. Hohe Zinsen sind somit zwar ärgerlich, aber sie sollten dich keinesfalls davon abhalten, dein Immobilien-Portfolio aufzubauen.