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Trend zu Mikrowohnungen in Innenstädten

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Sonntag, 08.08.2021

Steigende Immobilienpreise und die zunehmende Anzahl an Single-Haushalten führen dazu, dass 1-Zimmer-Wohnungen, gerade in teureren Innenstadtlagen, besonders beliebt sind. Ob sie sich auch als Investment lohnen und worauf du achten musst, wenn du eine Kleinwohnung zu Anlagezwecken in Deutschland kaufen möchtest, haben wir für dich zusammengefasst.

Woher kommt der Trend zur Kleinwohnung?

Die Wohnbedürfnisse in Städten sind seit jeher extrem unterschiedlich. Während es manche Menschen an den grünen Stadtrand zieht, möchten andere am liebsten im absoluten Zentrum leben. Je zentraler die Lage, desto teurer der Wohnraum. Diese Tatsache gilt seit jeher und de facto unabhängig davon, welche Stadt in Deutschland betrachtet wird. Eine Innenstadtwohnung ist somit praktisch überall mit hohen Preisen verbunden. Wer den Fokus bei der Immobiliensuche primär auf die Lage der Immobilie legt, ist dafür oft bereit, andere Abstriche zu machen. Für eine perfekte Location wird einerseits gerne ein Aufpreis bezahlt, andererseits ist es dann auch in Ordnung, wenn der ein oder andere Quadratmeter weniger vorhanden ist.

Wer mietet Kleinwohnungen?

Die Zielgruppe für 1-Zimmer-Wohnungen ist viel größer, als man im ersten Moment denken würde. Zu allererst gibt es einmal allein lebende Singles, die schlichtweg aus pragmatischen Gründen nur eine kleine eigene Wohnung wollen. Dann gibt es die Zielgruppe all jener, die vorübergehend, für eine absehbare Zeitdauer, eine kleine Wohnung benötigt. Denken wir dabei etwa an Studierende, die zentral leben möchten, aber nicht für immer in der Immobilie bleiben werden.

Eine weitere Zielgruppe sind Menschen, die sich schlichtweg keine teurere Wohnung leisten können. In dieser Situation spielt dann die Lage der Wohnung selbstverständlich auch keine entscheidende Rolle, sondern die geringe Fläche, die mit niedrigeren Kosten verbunden ist.

Doch die Situation kann auch ganz gegenteilig sein. Eine perfekt gelegene Innenstadt-Wohnung kann ebenso als möblierte Zweitwohnung genutzt werden. Das Spektrum, warum jemand eine 1-Zimmer-Wohnung mieten möchte, ist also enorm breit.

Anforderungen an 1-Zimmer-Wohnungen

So unterschiedlich wie die Verwendungsmöglichkeiten sind, so verschieden sind auch die Voraussetzungen, die von der Immobilie dann individuell erfüllt sein müssen. Wer eine Kleinwohnung mietet, um Geld zu sparen, wird weniger Wert auf Lage und Ausstattung legen. Hier stehen die monatlichen Kosten im Fokus. Wenn die Wohnung hingegen als Ferienwohnung genutzt wird, womöglich sogar nur ein paar Wochen im Jahr, ist die Top-Lage entscheidend. Diese Mieterinnen und Mieter wünschen sich vollmöblierte Apartments in schönen Gebäuden, die gut gepflegt sind und in Stand gehalten werden.

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Bei Studierenden und jungen Menschen, die gerade in das Arbeitsleben starten, ist es wiederum ein Mix aus verschiedenen Einflussfaktoren. Die Kosten sollen günstig sein, einfache Möblierung ist von Vorteil und die Lage ist zwar nicht absolut entscheidend, aber doch wichtig.

Wie und an wen eine 1-Zimmer-Wohnung am besten zu vermieten ist, hängt somit von all diesen Einflussfaktoren ab. Besitzt du eine solche Immobilie, so musst du dir Gedanken machen, welche Verwendungsmöglichkeit am naheliegendsten ist und wie du das Objekt für diese gewählte Zielgruppe entsprechend attraktiv gestalten kannst.

Vorteile aus Investment-Perspektive

Wenn wir an Klein- und Kleinstwohnungen denken, ergeben sich verschiedenste Vorteile, die für ein Investment in dieser Immobilienkategorie sprechen. Die wichtigsten Punkte fassen wir nachstehend für dich zusammen.

Niedriges Erstinvestment

Ein zentraler Vorteil aus Sicht von Immobilien-Investorinnen und Investoren ist klarerweise, dass kleinere Wohnungen mit einem geringeren Kaufpreis einhergehen. Das gilt jedoch nur in absoluten Zahlen, denn pro Quadratmeter sind die Kaufpreise von kompakten Wohnungen nicht unbedingt günstiger als größere Immobilien. Trotzdem ist die Hürde geringer, wenn der Gesamtkaufpreis der Immobilie weniger hoch ist. Gerade für die erste eigene Immobilien-Investition kann das eine wichtige Erleichterung darstellen. Der Einstieg in die Immobilienbranche wird somit etwas einfacher und der benötigte Finanzierungsbetrag ist niedriger anzusetzen.

Sanierungskosten

Wenn es später einmal zu einer Sanierung der Immobilie kommt, sind die Kosten dank der geringen Fläche überschaubar. Das Risiko, dass viel Kapital benötigt wird, wenn es zu Beschädigungen kommt oder die Wohnung einfach schon in die Jahre kommt, ist somit gering.

Nutzungsoptionen

Ein weiterer Aspekt ist, dass kleine Wohnungen unterschiedlichen Nutzungsformen zugeführt werden können. Eine große Wohnung hat als Zielgruppe Familien und Wohngemeinschaften. Bei einer 1-Zimmer-Wohnung gibt es hingegen, wie zuvor beschrieben, breitere Verwendungsmöglichkeiten.

Langfristige Planbarkeit

Außerdem ist die Chance sehr groß, dass eine 1-Zimmer-Wohnung selten leer stehen wird, wenn sie sich in guter Lage einer etwas größeren Stadt befindet. Schließlich gibt es immer Menschen, die eine erste eigene Wohnung brauchen und nicht viel für Miete ausgeben möchten. Deshalb ist das Risiko, keinen Mieter zu finden, bei einer solchen Wohnung gering. Diese Perspektive kann auch mittelfristig bestehen bleiben, sofern das Umfeld der Wohnung gut ist (z.B. Universität in der Nähe, etc.).

Nachteile aus Investment-Perspektive

Wo viel Licht ist, gibt es auch Schatten. Das gilt ebenso in der Immobilienbranche und auch ganz speziell für die Nische der 1-Zimmer-Wohnungen. Beachte daher auch die nachstehenden Punkte, bevor du dich auf die Sache nach deiner perfekten Investment-Immobilie machst.

Kosten in Relation zur Fläche

Der Kaufpreis für eine kleine Wohnung ist in absoluten Zahlen geringer. Doch es gibt einige Dinge, die du bezahlen musst, egal wie groß die Immobilie ist. Denken wir etwa an eine Küche oder auch an eine Gastherme für die Beheizung der Wohnung. Diese Kosten fallen bei größeren Immobilien weniger ins Gewicht, bei kleineren dafür – in Relation zum Kaufpreis der Immobilie selbst – umso mehr.

Vorsicht bei der Lage der Immobilie

Achte immer darauf, dass die Lage der Immobilie so ist, dass auch zukünftig sicher jemand eine kleine, preiswerte Wohnung in dieser Gegend anmieten möchte. Ideal ist etwa, wenn sich eine Universität in der Nähe befindet oder zumindest die Öffi-Anbindung hervorragend ist. Innerstädtische Lagen sind besonders gefragt. Hier musst du allerdings berücksichtigen, wie sich der Kaufpreis verändert, wenn du in besonders beliebten Gegenden Immobilien kaufen willst. Achte immer auf ein gutes Verhältnis von Kaufpreis, erzielbarer Rendite und Lage der Immobilie.

Grundriss beachten

Bei kleinen Wohnungen ist ein guter, durchdachter Grundriss besonders wichtig. Im besten Fall wird wenig Fläche für den Eingangsbereich verschwendet. Ein Abstellraum ist ein großes Plus und auch jede Freifläche (Balkon, Terrasse, etc.) unterstützt die einfache Vermietbarkeit der Wohnung zusätzlich. Achte bei deiner Immobiliensuche darauf, dass die Wohnung praktisch und gut nutzbar ist.

Kleinwohnungen: Blick in die Zukunft

Der Trend zu weniger Wohnfläche besteht tatsächlich in unterschiedlichsten Segmenten. Während im innerstädtischen Bereich der Fokus darauf liegt, Wohnungen mit leistbaren Mieten anbieten zu können, gibt es auch im ländlichen Bereich vermehrt kleinere Einheiten. Bei Häusern zeigt sich das im derzeitigen Trend der „Tiny House Bewegung“, die auf minimaler Fläche lebt, um flexibel zu sein und keinen hohen Kredit zu brauchen.

Doch auch für ältere Menschen sind kleinere Wohnungen ein wichtiger Faktor. Wenn die Kinder erst einmal ausgezogen sind, ist das bislang bewohnte Einfamilienhaus einfach zu groß und zur Hälfte leer. Kleine Wohnungen bereiten weniger Arbeit und sind, wenn sie neu gekauft werden, im besten Fall sogar gleich barrierefrei. Mit der zunehmenden Überalterung der Bevölkerung wird auch diese Zielgruppe weiter wachsen.

Mittelfristig ebenso zu bedenken ist, dass die Errichtung von immer mehr Einfamilienhäusern laufend zur Bodenversiegelung beiträgt. Die Folge ist, dass der Klimawandel schneller voranschreitet. Politische Bestrebungen, die sich gegen den Neubau großer Flächen für wenig Personen richten, gibt es bereits jetzt. Daher ist auch aus der Perspektive von Klima und Politik denkbar, dass die Rahmenbedingungen für kleinere Immobilien besser werden, während große Gebäude, in denen dann viele Flächen ungenutzt bleiben, zukünftig eher abnehmen werden.

Fazit

Kleine Immobilien sind eine ideale Option, um mit beschränktem Eigenkapital eine erste Investition zu tätigen. Abseits dieses Vorteils spricht vor allem die demographische Entwicklung dafür, in 1-Zimmer-Wohnungen zu investieren. Denn viele Menschen leben alleine und gleichzeitig steigen die Mieten. Damit ein Singlehaushalt überhaupt leistbar ist, darf die Wohnfläche also nicht zu groß sein.

Ebenfalls positiv zu erwähnen sind die vielfältigen Nutzungsoptionen, die bei einer Kleinwohnung gegeben sind. Vom hochwertig ausgestatteten Ferien-Apartment bis hin zur praktischen, einfachen ersten Wohnung für Studierende sind der Phantasie hier keine Grenzen gesetzt. Daraus ergibt sich eine vergleichsweise einfache Vermietbarkeit und geringes Risiko für Leerstands-Perioden. Wichtig ist, immer darauf zu achten, dass der Grundriss der Wohnung durchdacht gewählt ist und die Immobilie somit nicht beengend wirkt. Auch wenn die Fläche überschaubar ist, soll die Wohnung gut nutzbar sein.

Last but not least gilt wie immer: Die Lage der Immobilie spielt selbstverständlich auch eine bedeutende Rolle – einerseits für den Einkaufspreis, andererseits auch für die Vermietbarkeit.

Wenn du es nun nicht mehr erwarten kannst, die perfekte Kleinwohnung zum Vermieten zu finden, nutze direkt unsere praktische Suchfunktion. Denn damit kannst du nicht nur Immobilien in der passenden Größe finden, sondern auch gleich filtern, welche Objekte deine Renditeerwartungen erfüllen.

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