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Umwandlungsverbot und Bauland-Mobilisierungsgesetz

Remy Sharp

Fabian Lurz

Freitag, 02.04.2021

In den vergangenen Jahren ergriff die deutsche Regierung unterschiedlichste Schritte, um Wohnen leistbarer zu machen. Im Sommer 2020 kam dann der Gesetzesentwurf für die sogenannte „Mobilisierung von Bauland“, mit dem Ziel, neuen Wohnraum zu schaffen.

Worum es dabei genau geht und wie sich dieses Gesetz für Investorinnen und Investoren auswirken kann, haben wir im folgenden Beitrag für dich zusammengefasst. 

Kernpunkte der Gesetzesänderung

Der großen Koalition geht es vor allem um die Schaffung von leistbarem Wohnraum. Dazu soll einerseits mehr gebaut werden, andererseits soll vermieden werden, dass immer mehr Wohnungen als sanierte, exklusive Eigentumswohnungen veräußert, statt vermietet werden.

Dies war beispielsweise in Berlin in den vergangenen Jahren häufig zu beobachten. Immer mehr Eigentümer wollten sich nicht länger mit Mietpreisbremse und ähnlichen Regulierungen befassen und entschieden, Wohnungen hochwertig auszustatten und an Eigennutzer zu verkaufen. So wurden Immobilien, die bislang vermietet waren, dem Miet-Markt entzogen und die Preisspirale drehte sich umso schneller. 

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Durch das neue Gesetz soll es nun einerseits dazu kommen, dass schneller und einfacher gebaut werden kann.

Anderseits soll verhindert werden, dass günstige Mietwohnungen vom Markt verschwinden. Die Maßnahmen sind teilweise sehr umstritten und es ist noch nicht final entschieden, wie das Gesetz tatsächlich vollzogen wird.

Vereinfachte Baugenehmigung

Ein Punkt des Gesetzes, den wohl alle betroffenen Parteien positiv aufgenommen haben ist, dass Baugenehmigungen einfacher erteilt werden.

Das gesamte Verfahren soll beschleunigt und entbürokratisiert werden. Die Folge? Von der Planung des Bauvorhabens bis zum Spatenstich soll weniger Zeit vergehen.

Immobilienprojekte können schneller umgesetzt werden, wodurch sich nebenbei auch eine Kostenreduktion ergibt, die sich hoffentlich auch ein bisschen in den Kauf- und Mietpreisen zeigen soll. 

Der Fokus liegt dabei auf Randgebieten, die bislang unbebaut sind. Auf einem Areal von bis zu 10.000 Quadratmetern Fläche, das direkt an ein bestehendes Wohngebiet angrenzt, soll zukünftig ohne Umweltprüfung gebaut werden dürfen.

Außerdem soll für ländliche Gebiete die neue Kategorie des „dörflichen Wohngebiets“ geschaffen werden, das dazu führen soll, dass Gemeinden es einfacher haben, eine Kombination aus Wohngebiet und landwirtschaftlicher Nebennutzung von Flächen umzusetzen. 

Um die reine Spekulation mit Grundstücken zu verhindern, soll außerdem ein „Baugebot“ gesetzlich verankert werden. Die Gemeinden können dann festlegen, dass auf bestimmten Grundstücken binnen einer definierten Frist von wenigen Jahren tatsächlich gebaut werden muss.

Diese Fristsetzung ist beispielsweise in Österreich sehr weit verbreitet, in Deutschland gehört sie zu den umstrittensten Punkten der Gesetzesänderung. Eine Ausnahme soll es außerdem für Grundstücke geben, die der Altersvorsorge der Eigentümer dienen – wie sich das überprüfen lässt, bleibt bislang unklar. 

Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen

Sehr umstritten ist hingegen der Punkt des Umwandlungsverbotes. Worum geht es da genau? Folgendes Szenario gab es bisher häufig… 

Intention des Umwandlungsverbotes

Eine Wohnung ist schon seit langer Zeit preiswert vermietet. Der Eigentümer möchte nun aber stärker von den gestiegenen Immobilienpreisen profitieren. Er will die Immobilie daher verkaufen.

Der Käufer der Wohnung hat kein Interesse diese zu vermieten und spricht umgehend die Eigenbedarfskündigung aus. Die Folge ist, dass genau solche Wohnungen, die günstig vermietet waren, vom Markt verschwinden. Die bisherigen Mieterinnen und Mieter stehen vor dem Problem, dass sie rasch ein neues Zuhause finden müssen und es praktisch unmöglich ist, zu den bisherigen Konditionen wieder eine Wohnung zu bekommen. Gleichzeitig haben sie gegen die Eigenbedarfskündigung kaum eine Chance. 

Ablauf: So steht es um das Umwandlungsverbot

Zuerst war im Gesetzesentwurf vorgesehen, dass die Umwandlung in bestimmten Gebieten untersagt werden soll.

Das sorgte für massiven Widerstand, denn eine solche Regelung greift gehörig in die Eigentumsrechte der Immobilienbesitzer ein. Zudem wäre es fragwürdig, ob durch das Verbot nicht die Eigentumspreise explodieren würden, da in diesem Segment das Angebot verknappen würde. 

Aufgrund des Widerstandes wurde die Passage vorläufig gänzlich gestrichen. Das sorgte dann für einen Koalitionsstreit und so wurde eine abgeänderte Version wieder in den Gesetzesentwurf eingefügt. 

Die neue Version des Umwandlungsverbots soll im Paragraf 250 des Baugesetzbuches (BauGB) eingegliedert werden. Durch diese Vorgehensweise verlagert der Bund die Verantwortung zu den Ländern.

Denn nun ist vorgesehen, dass Landesregierungen Gebiete definieren dürfen, in denen die Umwandlung einer Mietwohnung zu einer Eigentumswohnung durch die Behörde vor Ort genehmigt werden muss. Die Festlegung dieser Gebiete und der Genehmigungsauflage darf bis 31.12.2025 erfolgen. 

Ausnahmeregelungen

Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist fraglich, wann genau eine Genehmigung erfolgen wird und wann nicht.

Bislang ist nur bekannt, dass es eine lange Liste an Punkten gibt, die zu einer Genehmigung führen. Außerdem gibt es eine Ausnahme für Neubauten und auch für den Verkauf einer Wohnung an Angehörige, wenn diese die Immobilie dann selbst bewohnen. Wird eine Immobilie vererbt, ist die Umwandlung ebenfalls zu genehmigen. 

Ausblick und Kritik

Das Gesetz muss noch beschlossen werden und dann müssen Länder erst eigene Verordnungen treffen, die definieren, wo das Umwandlungsverbot Gültigkeit erlangt.

Kritisch zu hinterfragen ist das Gesetz allemal. Schließlich kommt es zu starken Einschränkungen des Eigentums von Menschen. Gleichzeitig sind die Vorteile für Mieterinnen und Mieter überschaubar. Es ist durchaus vorstellbar, dass in einigen Situationen verhindert werden kann, dass alte Mietverträge aufgelöst werden. Ob die Relationen zwischen Mieterschutz und Freiheit der Eigentümer hier noch gegeben sind, muss jeder für sich selbst beantworten. 

Hinzu kommt, dass die gesetzliche Regelung teilweise umgangen werden könnte. So besteht etwa das Risiko, dass größere Investoren ein Mehrfamilienhaus ganzheitlich an andere Investoren weiterveräußern, statt beispielsweise eine einzelne Wohnung an einen bisherigen Mieter zu verkaufen.

Denkbar ist auch, dass ein Mehrfamilienhaus von einer GmbH besessen wird, die außer der Bewirtschaftung dieser Immobilie sonst nichts tut – dann könnten andere Investoren einfach die Gesellschaft kaufen (als Share Deal), statt die Immobilie (Asset Deal). 

Wie bei allen Gesetzen, die bisher entwickelt wurden, um leistbares Wohnen zu sichern, wird sich somit die Praxistauglichkeit erst weisen, wenn es zum tatsächlichen Vollzug der neuen Regelungen kommt.