Unterlagen für den Immobilienkauf

Nico Vaziri

27.11.2021

Die Basis eines erfolgreichen Immobilienkaufs ist, dass du alle relevanten Unterlagen vorliegen hast, diese verstehst und sie eingehend überprüfst. So werden böse Überraschungen vermieden und der Kaufprozess kann schnell abgewickelt werden. Wir haben uns daher für dich genauer angesehen, welche Unterlagen du wofür brauchst und worauf du diesbezüglich besonders achten musst.

Die wichtigsten Daten für den Immobilienkauf

Die Basics an Unterlagen für den Immobilienkauf brauchst du gleich aus mehreren Gründen. Der Naheliegendste ist, dass du dir selbst ein gutes Bild von der Immobilie verschaffen kannst.

Relevanz für die Finanzierung

Doch auch die finanzierende Bank benötigt alle Basisinfos, die Auskunft über den tatsächlichen Wert des Objektes bieten können. So kann die Bank eine ganzheitliche Bewertung vornehmen und in weiterer Folge entscheiden, ob eine Finanzierung möglich ist.

Die Höhe des maximalen Fremdkapitalanteils steigt, wenn die Immobilie zu einem Preis erworben werden kann, der unter der Bewertung der Bank liegt. Deshalb müssen die relevanten Dokumente der Bank bereitgestellt werden.

Allgemeine Unterlagen über Immobilie

Zu den zentralen, grundlegenden Unterlagen, die vor jedem Immobilienkauf vorhanden sein müssen, zählen beispielsweise:

Gute Bilder aller Räume der Immobilie.

Energieausweis bzw. Dokumentation, wie beheizt wird, wie alt die Heizung ist und wie alt Strom- und andere Leitungen sind.  

Grundriss aller Ebenen der Immobilie.

Grundbuchauszug und Information über Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie verbunden sind (z.B. Wegerechte Dritter).

Bei Mehrparteienhäusern: Informationen darüber, wann Allgemeinflächen zuletzt saniert und / oder überprüft wurden (z.B. Steigleitungen im Stiegenhaus).

Aufteilung der Betriebskosten unter den Parteien des Gebäudes entsprechend der jeweiligen Nutzwerte.

Protokoll von Eigentümerversammlungen.

Vorausschau der Gebäudeverwaltung, welche Sanierungsmaßnahmen geplant sind und wie diese bezahlt werden können.

Unterlagen bei Sanierung und Neubau

Speziell bei Neubauten, die gerade erst errichtet werden oder wenn Bauträger Gebäude sanieren, können noch weitere Informationen angefordert werden, wie z.B.:

Baugenehmigung.

Bauplan und sonstige Gestaltungspläne von Allgemeinflächen.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung für die betreffenden Einheiten.

Wenn ein Bauträger die Immobilie eigenständig saniert, gibt die Bau- und Ausstattungsbeschreibung Auskunft darüber, welche Arbeiten wie ausgeführt werden. So kannst du dir ein Bild davon machen, mit welchem Qualitätsanspruch der Bauträger vorgeht. Achte dabei auf die konkreten Fakten und lasse dich nicht von schönen Bildern oder blumiger Sprache beeinflussen.

Prüfung der Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Kriterien, die du in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung prüfen kannst, sind beispielsweise:

Fenster: Welche Fenster werden eingebaut? Ist Dreifach-Verglasung vorhanden und handelt es sich um Fenster aus Kunststoff, Alu oder sogar Holz-Alu?

Eingangstür: Welche Widerstandsklasse (diese sind gemäß unterschiedlicher Einbruchshemmung gestaffelt und genormt) weist die Eingangstüre vor?

Bodenbeläge: Wird Laminatboden oder hochwertiger Parkettboden verlegt? Welche Fliesen werden verwendet?

Farben: Wird günstige Dispersionsfarbe genutzt oder eine ökologischere Alternative?

Achte am besten auf jene Aspekte, die dir besonders wichtig sind. Die Anforderungen müssen jedoch auch in Relation zum Kaufpreis der Immobilie stehen. Wenn die Immobilie mit dem Ziel erworben wird, maximale Rendite durch Mieteinnahmen zu generieren, so spielt es keine entscheidende Rolle, ob beispielsweise die Eingangstüre der Klasse WK II oder WK III entspricht.

In einer frühen Bauphase hast du normalerweise die Möglichkeit, die verwendeten Materialien, zumindest teilweise, mitzubestimmen. Wenn die Immobilie selbst bezogen wird, solltest du hier – auch gegen einen Aufpreis – auf maximale Qualität setzen. Für die Vermietung lohnt es sich hingegen, den Fokus auf die Langlebigkeit der Produkte zu legen.

So kann beispielsweise Parkettboden in einer Wohnküche stilvoll aussehen. Doch in einer vermieteten Wohnung sind Fliesen bei der Küche die bessere Wahl, da sie schlichtweg längere Zeit nicht getauscht werden müssen.

Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern

Wenn in einem Haus zahlreiche Wohnungen vorhanden sind, gilt es zusätzliche Unterlagen zu prüfen. Die Hausverwaltung kann Auskunft darüber geben, welche Summe die Eigentümergemeinschaft bereits für zukünftige Sanierungsmaßnahmen angespart hat. In einer sogenannten „wirtschaftlichen Vorausschau“, auch „Wirtschaftsplan“ genannt, wird beschrieben, mit welchen Arbeiten in absehbarer Zeit zu rechnen ist und welche Kosten diese verursachen.

Dass Arbeiten geplant sind, ist grundsätzlich kein schlechtes Zeichen. Es deutet schließlich auch darauf hin, dass Hausverwaltung und Eigentümer sich darum kümmern, das Gebäude in Stand zu halten. Die Kosten dafür sollten allerdings nicht durch einen Kredit der Eigentümergemeinschaft gedeckt werden müssen. Denn diese Vorgehensweise würde zu monatlichen Kosten führen, die von der Nettomiete ausgehend beglichen werden müssen.

Ebenso zu prüfen ist, wie die Betriebskosten des gesamten Gebäudes auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Dazu dient normalerweise ein Verteilungsschlüssel, der auf den Nutzwerten der einzelnen Wohnungen beruht. Manchmal gibt es jedoch fehlerhafte Berechnungen, die sich nachträglich nur schwer korrigieren lassen. Dann passiert es, dass für eine Wohnung verhältnismäßig höhere Betriebskosten gezahlt werden müssen, die nicht der Nutzfläche entsprechen. Diese Situation kommt – selten aber doch – speziell bei Altbauten vor.

Sonstige Dokumente für den Wohnungskauf

Ein wichtiges Dokument, das erst später benötigt wird, wenn die Immobilie tatsächlich erworben wird, ist das Übergabeprotokoll. Darin wird genau dokumentiert, in welchem Zustand das Objekt übergeben wurde. Bei Wohnungen, die als Erstbezug von einem gewerblichen Verkäufer erworben werden, ist das besonders wichtig. Denn so können Mängel dokumentiert werden, die noch zu beheben sind. Falls nötig, können auch die Stände von Gas-, Strom- und Wasserzähler für die Ummeldung dokumentiert werden, so diese nicht digital erfasst sind.

Hilfreich sind zudem jegliche Rechnungen, beispielsweise von Küchengeräten, bei denen es noch Garantie- oder Gewährleistungsansprüche gibt. Auch Wartungsprotokolle sind wichtige Dokumente, besonders, wenn es z.B. um die Gastherme in der Wohnung geht.

Dokumente für die Finanzierung

Viele Unterlagen dienen primär dazu, dass du dir ein gutes Bild von der Immobilie verschaffen kannst. Diesen Eindruck muss sich auch das Kreditinstitut, das den Kauf finanzieren soll, machen. Deshalb solltest du vorab alle relevanten Dokumente sammeln und diese dann, im Zuge der Finanzierungsanfrage, vollständig und übersichtlich der Bank übergeben. So zeigst du, dass du bereits gut vorbereitet bist und weißt, welche Dokumente wichtig sind. Die Bank nimmt auf Basis dieser Informationen dann eine Bewertung des Objektes vor.

Persönliche Dokumente für die Kreditvergabe

Genauso wichtig, wie alle Informationen rund um die Immobilie, sind auch deine persönlichen Finanzen und die Pläne, die mit dem Ankauf der Immobilie verfolgt werden. Für die Bank benötigst du daher insbesondere Folgendes:

Haushaltsrechnung: Welche Einnahmen und Ausgaben hast du? Welche der Ausgaben sind Fixkosten, die nicht reduziert werden können?

Einkommensnachweise: Gehalts- oder Lohnnachweise, die ein bestimmtes Einkommen pro Monat bestätigen, müssen vorgelegt werden. Bei Selbstständigen wird oft Einsicht in die Buchhaltung oder zumindest in Jahresabschlüsse genommen.

Verwertungsplan: Soll die Immobilie langfristig vermietet werden und wenn ja, mit welcher Nettomiete pro Monat wird kalkuliert? Ist ein schneller Weiterverkauf angestrebt? Erkläre der Bank, welche Strategie du wählen möchtest, warum du dich so entschieden hast und welche Kalkulation (Nettomiete pro Monat, Verkaufserlös nach Sanierung, etc.) dieser Entscheidung zu Grunde liegt.

Bisherige Erfahrung: Wenn du bereits andere Immobilien erworben hast und diese erfolgreich weiterverkauft wurden, zeigt das der Bank, dass du bereits Erfahrung mit dieser Tätigkeit hast.

Sicherheiten: Besitzt du bereits eine vermietete Immobilie, die nicht durch einen anderen Kredit belastet ist? Oder gibt es sonstiges Eigenkapital oder andere Sicherheiten (Aktiendepot, etc.), die vorgewiesen werden können?

Generell gilt, dass du alle Informationen bezüglich deiner Finanzen gut strukturiert aufbereiten solltest. So kann sich die Bank schnell einen Eindruck von deiner seriösen Vorgehensweise verschaffen. Dieser positive erste Eindruck bringt dich in eine bessere Verhandlungsposition, wenn es um die Konditionen des Kredits geht.

Kaufvertrag

Das wohl wichtigste Dokument rund um den Erwerb einer Immobilie ist der Kaufvertrag selbst. Der Rechtsanwalt, der mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt ist (auch „Kaufvertragserrichter“ genannt), sendet den Vertrag beiden Parteien vorab zur Durchsicht. Neben deinen persönlichen Angaben musst du prüfen, ob alle Informationen im Kaufvertrag richtig sind. Das Grundbuch wird erwähnt, aber auch der Zustand der Liegenschaft wird beschrieben. Hinsichtlich der Haftung bzw. Gewährleistung und Garantieansprüchen wird meist auf gesetzliche Regelungen verwiesen.

Entscheidend ist, dass du den gesamten Kaufvertrag vollinhaltlich verstehst, bevor du ihn unterschreibst. Der Jurist, der den Vertrag erstellt, ist nicht gerade günstig. Deshalb muss er sich auch die Zeit nehmen, alle Fragen, die du an ihn hast, eindeutig zu beantworten, bevor du den Kaufvertrag unterzeichnest.

Beim Unterschriftstermin selbst musst du dich ausweisen und der Vertrag wird nochmals besprochen. Ein Notar beglaubigt die Echtheit der Unterschriften der Vertragsparteien. So wird der Kaufvertrag dann rechtsgültig abgeschlossen.

Wichtige Unterlagen vor dem Wohnungskauf: Fazit

Bevor du eine Immobilie kaufst, musst du einige Zeit damit verbringen, jede Menge Dokumente zu lesen. Sie geben dir Aufschluss über den Zustand des Gebäudes und der Wohnung selbst. Für diese eingehende Prüfung musst du dir ausreichend Zeit nehmen.

Seriöse Makler und Verkäufer werden dir alle nötigen Dokumente bereitstellen und diese meist sogar schon vorbereitet haben. Wenn du bei bestimmten Punkten Zweifel hast oder etwas unklar ist, kannst du diese mit dem Makler oder einem sonstigen Experten besprechen. Du sollst dir vor dem Wohnungskauf schließlich in allen Belangen absolut sicher sein.

Ebenso wichtig sind alle Unterlagen für die Finanzierung des Kaufs. Diese müssen für die Bank vorbereitet und strukturiert werden. Je besser der Eindruck, den du Dank deiner aufbereiteten Unterlagen machst, desto einfacher wird es, eine günstige Finanzierung zu bekommen. Stelle sicher, dass die Bank von Beginn an vollständige Dokumente hinsichtlich der Immobilie, aber auch bezüglich deiner finanziellen Situation, hat. So vermeidest du, dass es später Nachfragen bezüglich fehlender Unterlagen gibt.

All diese Abläufe nehmen Zeit in Anspruch. Doch oft muss eine rasche Entscheidung über den Kauf getroffen werden. Informiere deshalb den Verkäufer am besten darüber, dass du großes Interesse an der Immobilie hast und genau deswegen dir einen Tag Zeit nehmen willst, um alle Unterlagen noch im Detail zu prüfen. So erweckst du den Eindruck, dass es für den Verkäufer besser ist, einen Tag länger zu warten, da du so großes Interesse am Kauf hast, dass du eine genauere Prüfung vornehmen möchtest. Immobilienkäufe als Schnellschüsse, ohne der Prüfung aller wichtigen Dokumente, sollten hingegen – ganz besonders von Anfängerinnen und Anfängern – unbedingt vermieden werden.