Untervermietung von Wohnungen: Rechte und Pflichten

Nico Vaziri

09.12.2021

Das Thema der Untervermietung von Wohnungen scheidet die Geister. Denn während manche Vermieterinnen und Vermieter gerne eine Wohngemeinschaft als Mieter haben, möchten andere die Untervermietung am liebsten völlig verbieten. Wir haben uns daher genauer angesehen, wie die Untervermietung gesetzlich geregelt ist, worauf Wohnungseigentümer selbst achten müssen und welche vertraglichen Regelungen diesbezüglich umsetzbar sind.

Untervermietung: Ausgangssituation

Ein pauschales Verbot der Untervermietung einer Wohnung ist genauso wenig erlaubt, wie das Anmieten und vollständige Untervermieten einer Wohnung. Zumindest, wenn keine außergewöhnlichen Regelungen zwischen Vermieter und Mieter getroffen wurden, gilt dieses Grundprinzip. Die genauen rechtlichen Rahmenbedingungen definieren, welche Untervermietung jedenfalls zulässig ist und welche Formen der Untervermietung durch den Eigentümer verboten werden können.

Zulässige Formen der Untervermietung

Rechtlich weitreichend zulässig ist es, eine Wohnung teilweise unterzuvermieten, wenn der Hauptmieter daran ein wichtiges, berechtigtes Interesse hat. In einer solchen Situation kann die teilweise Untervermietung nicht verboten werden. Selbst wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden ist, wäre diese ungültig. Derartige Situationen sind beispielsweise:

Der Hauptmieter benötigt dringend die Einnahmen, die durch die teilweise Untervermietung lukriert werden können, um die Miete weiterhin begleichen zu können. Beispiel: Der Hauptmieter einer großen Wohnung verliert seinen Job. Er will nun eines von vier Zimmern vorübergehend untervermieten.

Eine unterstützend tätige Person wird im Haushalt aufgenommen. Beispiel: Eine alte Mieterin wird pflegebedürftig und möchte daher ein Zimmer an eine Pflegekraft untervermieten.

Vorübergehender, akuter Wohnbedarf naher Angehöriger tritt ein. Beispiel: Die Tochter des Hauptmieters lässt sich scheiden. Bis sie eine neue, eigene Wohnung gefunden hat, bezieht sie temporär ein Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters.

Wichtige, persönliche Gründe liegen vor. Beispiel: Ein wichtiger Grund ist etwa, wenn die Partnerin des Hauptmieters verstirbt und er nicht alleine wohnen möchte, um diese schwierige Zeit emotional besser zu bewältigen und er daher einen Raum untervermietet, um nicht immer alleine zu sein.

Recht des Hauptmieters auf Untervermietung

In diese Situationen, die nur als Beispiele dienen, kann die Untervermietung nicht verboten werden. Im Extremfall kann das Recht auf eine solche Untervermietung durch den Hauptmieter eingeklagt werden. Auch eine Sonderkündigungsmöglichkeit besteht für den Hauptmieter, wenn ihm diese Optionen nicht zugestanden werden. Für dich als Vermieter sollte allerdings klar sein, dass eine solche Untervermietung der Immobilie, die nur einen Teil der Wohnung betrifft und temporär erfolgt, durchaus gut begründet ist. Auf einer guten, menschlichen Basis sollte respekt- und verständnisvoll mit der Situation des Hauptmieters umgegangen werden.

Durch ein persönliches Gespräch kannst du darüber aufklären, welche Bedenken du hinsichtlich der Untervermietung hast. So lässt sich hoffentlich erläutern, welche gemeinsamen Rahmenbedingungen für die Untervermietung für beide Seiten tragbar sind.

Verbot von Untervermietung einer Wohnung

Während manche Hauptmieter aus gutem Grund einen Raum ihrer Wohnung untervermieten wollen, gibt es auch schwarze Schafe, die weniger gute Absichten verfolgen. In einigen Situationen ist daher ein Verbot der Untervermietung zulässig.

Diese sind beispielsweise:

Die Wohnung hat nicht die nötige Fläche und ist durch eine zusätzliche Untervermietung überbelegt.

Der Hauptmieter möchte aus der Untervermietung profitieren, er hat also eine Gewinnabsicht und vermietet beispielsweise in gewerblicher Form an Touristen.

Der Untermieter ist dem Eigentümer bereits als Störenfried bekannt, der die Hausordnung nicht akzeptiert und sich in einer Form verhält, die den anderen Personen im Haus unzumutbar ist.

Der Hauptmieter möchte die Wohnung dauerhaft und vollständig untervermieten. Er hat selbst also keinen Wohnbedarf, sondern will nur Profit aus der höherpreisigen Weitervermietung schlagen.

Diese Fälle treten de facto nur ein, wenn zwischen Vermieter und Mieter ein ohnehin schlechtes Verhältnis besteht. Dies zeigt, wie so oft, dass eine gute Gesprächsbasis zwischen Vermieter- und Mieter-Seite sehr wichtig ist. Die Auslegung der einzelnen Punkte („wichtiger Grund“, „Unzumutbarkeit“, etc.) zeigt, dass es in dieser Thematik gewisse Grauzonen gibt. Eine juristische Streitigkeit zu solchen Themen, kann sich dementsprechend über lange Zeit hinziehen und hohe Kosten verursachen.

Untermietvertrag gestalten

Als Eigentümer der Immobilie schließt du den Mietvertrag typischerweise mit einem Hauptmieter ab. Dieser Hauptmieter kann in weiterer Folge einen Untermietvertrag mit einer dritten Person, beispielsweise über die Untervermietung von einem der Räume, schließen Dabei muss der Hauptmieter beachten, dass die Vorschriften, die im Hauptmietvertrag enthalten sind, auch an den Untermieter weitergegeben werden. Das gilt beispielsweise für die Pflicht, die Hausordnung zu beachten.

Als Eigentümer sollte bereits bei Abschluss des Mietvertrages darauf hingewiesen werden, dass entsprechend der gesetzlichen Vorgaben nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden darf. Außerdem sollte vereinbart werden, dass vorab über die Untervermietung informiert werden muss. Schließlich hättest du als Vermieter das Recht, der Untervermietung zu widersprechen, wenn die Person beispielsweise den Hausfrieden stören würde. Damit du das tun kannst, musst du vorab über den Untermieter informiert werden.

Wohnung an Wohngemeinschaft vermieten

Eine weitere Option besteht, wenn die Wohnung für eine Wohngemeinschaft (WG) geeignet ist. Falls du ohnehin als WG vermieten möchtest, gibt es zwei Varianten. Es wird die gesamte Immobilie an einen Hauptmieter vermietet und dieser schließt dann Untermietverträge für einen Teil der Fläche ab. Oder du schließt direkt mehrere Mietverträge, jeweils über die Nutzung eines Raums und die Mitnutzung geteilter Bereiche, ab. Dies ist jedoch in den meisten Fällen nicht empfehlenswert. Denn wenn es einen Hauptmieter gibt, ist dieser deine konkrete Ansprechperson und er haftet dafür, dass die gesamte Miete für die Wohnung zeitgerecht bezahlt wird. Deshalb sollte bei der WG-Vermietung der Hauptmieter eine möglichst zahlungskräftige Person sein, auf die du dich verlassen kannst.

Bei Abschluss des Mietvertrages solltest du den Hauptmieter explizit darauf hinweisen, dass er für die Bezahlung der gesamten Miete persönlich verantwortlich ist. Er muss sich dieser Verantwortung bewusst sein, denn er trägt auch das Risiko, dass ein Raum zwischenzeitlich nicht vermietet ist und somit die Kosten durch ihn getragen werden müssen.

Was tun, wenn der Mieter untervermieten will?

Die verschiedenen Gründe und Möglichkeiten, weshalb und wie untervermietet werden kann, sind vielfältig. Wenn du als Vermieter kontaktiert wirst, weil dein Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, sollte deine Reaktion sehr auf die individuellen Umstände angepasst werden.

Die beste Situation ist, wenn ein Hauptmieter proaktiv das Thema anspricht und erklärt, weshalb er vorübergehend einen Raum untervermieten möchte. Durch ehrliche, offene Kommunikation kann so eine einfache Vereinbarung darüber getroffen werden, dass die Untervermietung selbstverständlich zulässig ist. Durch diese direkte Ansprache des Themas, bevor der Untermieter einzieht, wird das Vertrauen zwischen Mieter und Vermieter verbessert.

Schlecht sieht es hingegen für den Mieter aus, wenn sich beispielswiese Nachbarn darüber beschweren, dass die Immobilie längst nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Wer die gesamte Wohnung touristisch vermietet, muss mit massiven Konsequenzen rechnen. Ein klärendes Gespräch ist, wenn der Mieter den Vermieter zuvor so hintergangen hat, meist nichtmehr möglich. In diesem Fall sollte direkt die fristlose Aufkündigung des Mietvertrags angedroht werden. Wichtig ist dabei, die Vorfälle gut zu dokumentieren, um entsprechende Beweise für eine etwaige Streitigkeit zu haben.

Fazit zur Untervermietung

Das Untervermieten einer Wohnung ist grundsätzlich nichts Schlechtes. Es gibt viele Lebenslagen, in denen es logisch ist, einen Raum an jemanden zu vermieten. Für Vermieter lassen sich teils höhere Mieten erzielen, wenn eine Wohnung als WG genutzt werden kann und darf. Denn gerade bei größeren Wohnungen, bei denen sich die Kosten dann auf mehrere Personen verteilen, ist es oft schwieriger, Mieter zu finden. Eine Wohngemeinschaft kann hier die ideale Lösung darstellen – auch für den renditeorientierten Immobilienbesitzer.

Wichtig ist, das Thema der Untervermietung bereits bei Abschluss des Hauptmietvertrages klar zu kommunizieren. Offene, ehrliche Kommunikation kann schon zu diesem Zeitpunkt präventiv, für den Moment, in dem dann tatsächlich die Untervermietung erfolgen soll, eingefordert werden. Besteht eine gute Gesprächsbasis zwischen Vermieter und Mieter, so werden die meisten Formen der Untervermietung für beide Seiten völlig unproblematisch ablaufen.