Verkaufen ohne Makler?

Diese Woche begrüßen wir Hendrik Richter zu unserem Experten-Interview.

Remy Sharp

Stefan Perlebach

Mittwoch, 16.09.2020

Hendrik ist Geschäftsführer von www.ohne-makler.net - ein Portal das Immobilieneigentümer dabei unterstützt, ihre Immobilien ohne Hilfe eines Maklers zu vermieten oder zu verkaufen und mit maximaler Reichweite auf allen großen Portalen gleichzeitig zu inserieren. Gleichzeitig bietet Hendrik mit www.gute-makler.de - eine Lösung für all diejenigen, die sich mit einem Profi an ihrer Seite wohler fühlen.

In unserem Interview mit Hendrik sprechen wir über das neue Maklergesetz und mögliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sowie die gesammelten Erfahrungen von Hendrik beim Aufbau seiner beiden Service-Webseiten.


Wie bist du dazu gekommen, im Immobilienbereich tätig zu werden?

Ich komme ursprünglich aus der Technikecke, habe Elektrotechnik an der RWTH Aachen studiert und seit meiner Kindheit programmiert. Während der Schule und während des Studiums besserte ich dann meine Finanzen durch Aufträge als Software-Entwickler auf, unter anderem für verschiedene Makler. Und dann war da natürlich noch der Kunde der ein eigenes Immobilienportal für ausschließlich provisionsfreie Immobilien hatte – ja genau, ohne-makler.net – was jeden Mittag unter dem Traffic zusammenbrach. Das reparierte ich 2008, und war dann seit 2013 komplett für die technische Entwicklung verantwortlich. Im Laufe der Zeit übernahm ich immer mehr Verantwortung und Aufgaben und lernte auch eine Menge über die Branche, nicht zuletzt als ich dann selber nach einer Immobilie suchte und sowohl mit Privatverkäufern als auch Maklern zu tun bekam.

Mittlerweile habe ich so einen ziemlich allumfassenden Einblick in die gesamte Immobilienbranche erhalten und kenne nicht nur die verschiedenen Sichtweisen und Herausforderungen von Privatverkäufern, Vermietern, kleinen und großen Maklern und Suchenden, sondern auch von Immobilienportalen, Hausverwaltungen und vielen mehr.

Wie lange gibt es Eure beiden Webseiten schon und was waren Eure bisher größten Herausforderungen?

www.ohne-makler.net ist seit 2008 auf dem Markt, www.gute-makler.de haben wir 2017 gestartet. Die Herausforderungen waren ganz unterschiedlicher Natur:

Bei ohne-makler.net war das sicherlich der Aufbau einer vertrauensvollen Kundenbeziehung sowie hervorragender Kontakte in der Branche, insbesondere zu den großen Immobilienportalen. Wir sehen immer wieder neue Konkurrenten die gegründet werden, dann aber nach kurzer Zeit wieder verschwinden. Der Druck und die Erwartungen der Kunden sind einfach zu groß, da haben wir selbst die Messlatte ziemlich hochgelegt: telefonische Erreichbarkeit ohne Warteschleife, persönlicher hilfsbereiter Support, maximale Reichweite und unschlagbare Preise. Sowas startest du nicht einfach von heute auf morgen, dafür brauchst du langen Atem, Erfahrung, und Connections. Im Vergleich zur Einzelbuchung allein auf den beiden großen Portalen spart man bei uns bis zu 50%, da fragt sich so mancher potenzielle Kunde wo der Haken ist. Es gibt wirklich keinen, aber das glaubt man einem natürlich erst wenn man jahrelang am Markt ist und viele gute Bewertungen hat (aktuell 4.9 von 5 Sternen bei TrustedShops).

Die große Herausforderung bei www.gute-makler.de ist es, die wirklich guten Makler zu finden und zu einer Kooperation bewegen zu können. Als wir gestartet sind gab es bereits viele Maklerempfehlungsportale, die allerdings weder Qualität für den Suchenden boten noch für den Makler. Jeder Makler durfte mitmachen und wurde „empfohlen“, und musste um Gegenzug ziemlich viel Geld für kaum verifizierte Anfragen zahlen, die häufig gar keinen Auftrag vergeben sondern nur eine kostenlose Werteinschätzung wollten. Das wollten wir anders machen und geben uns bis heute ziemliche Mühe, die von uns empfohlenen Makler kennenzulernen, und eingehende Anfragen umfangreich zu verifizieren. So kann der Suchende bei uns sicher sein, nur ausgesucht gute Makler vorgeschlagen zu bekommen, und Makler freuen sich über echte Verkäufer  – und zahlen dafür nur einen Bruchteil der in der Branche üblichen Tippgeberprovision: win-win-win.

Wem würdest du empfehlen, eine Vermietung / einen Verkauf auf eigene Faust durchzuführen und wem einen “guten Makler” zu beauftragen?

Es ist wohl so, dass insbesondere viele Verkäufer gar nicht wissen, dass es auch ohne Makler geht oder Angst haben, über den Tisch gezogen zu werden. Das ist jedoch weitestgehend unbegründet, schließlich steht in Deutschland am Ende eines Verkaufs immer ein Notartermin, bei dem der Notar sicherstellt, dass alles seine Ordnung hat.

Meiner Meinung nach sollte man von dem Default „nur mit Makler!“ übergehen zu einem „brauche ich einen Makler?“. Und dafür gibt es ja durchaus viele Gründe! Eindeutig ist der Fall bei dem man selbst weit entfernt vom Verkaufs- bzw. Vermietungsobjekt wohnt, da macht es keinen Sinn regelmäßig hunderte Kilometer zu fahren für Besichtigungen usw., da gibt man den Auftrag natürlich an einen Makler. Auch wenn es ein besonderes Objekt mit vielen Eigenarten ist, egal ob positive oder negative, ist man bei einem Makler als Profi in der Regel besser aufgehoben. Der kennt sein Fach und weiß, wie man solche Objekte erfolgreich einwerten und verkaufen kann.

Geheimtipp: die Höhe der Courtage ist nicht gesetzlich geregelt und lässt sich verhandeln, ich finde diese sollte immer in einem fairen Verhältnis zur gelieferten Leistung stehen!

Und fühlt man sich unsicher, oder wenn es um große Emotionen geht, bspw. der Verkauf des Elternhauses nach einem Erbe, und dann noch dazu mit weiteren Teilerben, und man sich dem ganzen nicht gewachsen fühlt, kann es Sinn machen die Vermarktung an einen Makler abzugeben. Da kommt es auch ganz auf die Persönlichkeit an, ob man Dinge lieber delegiert und komplett abgibt, oder sich selber mit vertretbarem Aufwand drum kümmern und viel Geld sparen möchte.

Aber mal ganz ehrlich: wenn es um ein ganz „normales“ Einfamilienhaus in meinem Ort geht würde ich persönlich keinen Makler beauftragen, sondern mir das Geld sparen und mich selbst um die Vermarktung kümmern. Fotos und Exposé sind vergleichsweise schnell selbst erstellt, und falls ich das nicht möchte würde ich entsprechende Services von ohne-makler.net in Anspruch nehmen. Das ist ja das Tolle, bei uns kann man, es wenn man möchte zu 100% selbst machen, oder das was man auslagern möchte einfach dazu buchen, egal ob Grundrisse, Fotos vom Profifotografen oder gedruckte Exposés, oder uns einfach nur anrufen und nach Tipps fragen.

Vor allem beim Vermieten würde ich keinen Makler „ranlassen“, schließlich will ich die potenziellen Mieter selbst kennenlernen und schauen, ob sie auch ins restliche Umfeld passen.

Warum sollten Verkäufer/Vermieter Eure Seiten nutzen? Was sind die Vorteile im Vergleich zu anderen Portalen?

Bei ohne-makler.net ist das ganz klar: maximale Reichweite durch Veröffentlichung bei den großen Portalen ImmoScout24, immowelt und immonet, eBay Kleinanzeigen und vielen vielen weiteren, dazu ein unschlagbar günstiger Preis, viele Zusatzfunktionen und -services und super Kundenservice. Da legen wir wirklich viel Wert drauf, dass alle unsere Kunden 100% zufrieden sind, denn wir leben auch von Mund-zu-Mund-Propagande und Weiterempfehlungen.

Bei gute-makler.de sind wir einer der wenigen (oder gar der einzige?!) Anbieter, die nicht jeden Makler aufnehmen, sondern hohe Qualitätsanforderungen haben. So kann der Suchende sicher sein, nicht an „schwarze Schafe“ zu geraten da wir bereits eine Vorauswahl passend für sein Objekt getroffen haben. Es ist ja leider auch so, dass so mancher Makler gerne fantastische Verkaufspreise verspricht nur um einen Auftrag zu erhalten, der aber unmöglich zu erzielen ist.

Wie schätzt du das neue Maklergesetz ein, welches im Dezember 2020 in Kraft treten wird? Welche Auswirkungen erwartest du auf den Immobilienmarkt und Euer Business?

Wir haben letztes Jahr einige Interviews zum Thema „Maklerprovision“ gegeben und waren damals schon gegen das „Bestellerprinzip“ beim Verkauf, also die gesamten Kosten vom Verkäufer tragen zu lassen. Denn ein Makler, insbesondere ein guter Makler, betreut letzten Endes beide Seiten der Transaktion, und muss sowohl den Verkäufer als auch den Käufer fair und offen beraten. Insofern sind wir und auch ich privat ein großer Fan der neuen Regelung, die meiner Meinung nach in der Regel zu einer 50/50-Teilung der Maklerprovision führen wird.

Für unser Business bei ohne-makler.net wäre das reine Bestellerprinzip sicherlich besser, bei 6% Provision für ein 300.000€ Haus zahlt man dann 18.000€, da überlegt man sicherlich zweimal ob man nicht lieber 249€ bei uns bezahlt, auch wenn man dann vielleicht etwas mehr Arbeit hat.

Ich gehe jedoch davon aus, dass für unser Business insgesamt, also ohne-makler.net und gute-makler.de, das bald in Kraft tretende Maklergesetz besser ist. Bei einer 50/50-Teilung gibt es weiterhin ein prima Argument für die Privatvermarktung (dann sind‘s eben 9.000€ vs. 249€), aber auch die Auswahl der Makler wird dann mehr im Vordergrund stehen: wenn man schon zigtausende Euro bezahlt als Verkäufer, dann soll es sich auch lohnen, sprich ein guter Makler muss her, der sein Geld wert ist.

Das wird auch große Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben! Makler können sich nicht mehr hinter „na SIE als Verkäufer kostet es ja nichts“ verstecken, sondern müssen etwas liefern. Und zwar beiden Seiten, die ja nun beide auf eine Leistung pochen werden. Für die Branche ist das super, es wird mittelfristig hoffentlich einige schwarze Schafe vertreiben und insgesamt zu mehr Vertrauen und einem besseren Makler-Image führen.

Ich persönlich hoffe nur, dass sich der Markt dadurch nicht zu stark konsolidiert, und es am Ende nur noch große Maklerketten gibt. Das ist jetzt meine private Meinung, aber ich sehe einen großen Wert auch in den kleinen, ausschließlich regional agierenden Maklerbetrieben. Denen wollen wir auch doppelt helfen, zum einen dadurch, dass wir sie empfehlen (denn sie sind oftmals auch wirklich gute Makler!) und ihnen mit unserem Produkt immomento.de auch noch Hilfsmittel an die Hand geben, um mit „den großen“ mithalten zu können.

Was denkst du werden die größten Veränderungen in der Immobilienbranche über die nächsten 10 Jahre sein?

Da habe ich jetzt leider keine überraschende Antwort parat, sondern sage wie wohl jeder andere auch „Digitalisierung“. Das ist so allgemein und allumfassend, dass ich mir sicher bin, damit Recht zu haben.

Nicht nur durch komplett virtuelle „Makler“ und die Hybrid-Makler werden die Makler vor Ort unter Zugzwang gesetzt, mit der Zeit zu gehen. Auch allgemein geht der Trend in der Gesellschaft ja dahin, immer mehr digital und mobil erledigen zu wollen. Das Maklerbüro im Ort und lokale Werbung vor Ort wird weiterhin relevant und wichtig sein, wer aber in ein paar Jahren noch schwarz-weiße Exposés auf seinem Tintenstrahldrucker ausdruckt und eine Homepage aus dem letzten Jahrtausend hat, wird es meiner Meinung nach schwer haben.

Was war das Beste was Du in diesem Jahr im Bereich der Immobilienbranche dazugelernt hast?

Dieses Jahr war und ist sicherlich überschattet von Covid-19, aber das hat die ganze Branche auch ein Stück weit zusammengebracht: Portale wie ImmoScout24 und eBay Kleinanzeigen haben Mitgliedsbeträge gestundet oder gar genullt, bei ohne-makler.net haben wir Inserate kostenlos verlängert und auch gratis bei immowelt & immonet platziert, und waren bei Fragen nach Pausierungen oder Stornos sehr kulant.

Was ich gelernt habe? Wie man in den Wald ruft, so schallt es zurück, und so war an allen Ecken Zusammenhalt zu spüren, das hätte ich so nicht erwartet! Wir hatten während das Lockdowns nur wenig zu tun und haben so das Gespräch mit all unseren gute-makler.de-Partnern gesucht und auch mit vielen unserer Kunden telefoniert. Das Schönste war ein ohne-makler.net-Kunde, Vermieter von vielen Wohneinheiten, der uns schrieb, dass unsere Gratis-Aktion ihn zum Nachdenken angeregt hat und er nun mit seinen Mietern die Zahlungsprobleme durch Corona haben das Gespräch sucht und Mieten erlässt.

Wer ist Dein*e Superheld*in (real oder fiktiv)?

Ich halte nichts von Superhelden in der echten Welt, das finde ich übertrieben, Personen auf so ein Podest zu stellen, aber ich lasse mich z.B. gerne von Derek Sivers inspirieren. Seine Maxime „Hell Yeah! or No“ nehme ich mir zu Herzen, wenn‘s um neue potenzielle Projekte geht, und auch sein bedingungsloser Fokus auf den Kunden und dass es absolute Priorität hat, dessen Probleme zu lösen, spiegelt sich darin wieder wie ich meine Unternehmen führe.

Vielen Dank für das Interview!


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