Vollfinanzierung

Nico Vaziri

11.12.2021

Als sogenannte "Vollfinanzierung” wird ein Bankkredit bezeichnet, der den gesamten Kaufpreis einer Immobilie, also 100 Prozent, abdeckt. Es wird für den Ankauf der Immobilie daher kein Eigenkapital eingebracht. Einzig die Kaufnebenkosten (Gebühren, Rechtsanwalt, Notar, etc.) werden durch Eigenkapital abgedeckt.

Vorteile und Nachteile der Vollfinanzierung

Eine solche Finanzierung führt dazu, dass die monatliche Rate des Kredits (Tilgung + Zinsen) höher ausfällt, als wenn ein gewisser Anteil des Kaufpreises durch Eigenkapital abgedeckt wird. Die Bank verlang zudem etwas höhere Zinsen, um das Risiko dieser Finanzierung abzubilden. Eine Vollfinanzierung ist daher nur sinnvoll, wenn sie gut geplant und durchdacht abgewickelt wird. Den gesamten Kaufpreis durch Fremdkapital macht dann Sinn, wenn das Eigenkapital anders besser investiert werden kann, also mit einer entsprechend höheren Rendite. Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld kann das durchaus der Fall sein.

Der minimale Eigenkapitalanteil ist nicht von jeder Bank gerne gesehen. Du musst daher vorab genau erklären können, warum diese Finanzierung in solcher Form sinnvoll ist und welchen Zahlungsplan du dir vorstellst. Durch eine hohe, monatliche Tilgung kann das Eigenkapital laufend aufgebaut werden, bis ein bestimmter Wert erreicht wird. Bedenke dabei immer, welches Risiko eine Vollfinanzierung mit sich bringt und besprich vorab alle Details mit der finanzierenden Bank.

Cashflow beachten

Der wichtigste Einflussfaktor bei der Vollfinanzierung ist der Cashflow der Immobilie. Die Nettomiete sollte so hoch sein, dass die Kreditrate (Zinsen + Tilgung) abgedeckt ist. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher ist die Rate. Daher wird es schwieriger, diesen Betrag rein aus der Nettomiete zu bezahlen. Ebenso musst du prüfen, ob dein Einkommen hoch genug ist, um die gesamten monatlichen Kosten der Immobilie (Kreditrate, Betriebskosten, etc.) von dir abgedeckt werden können, wenn die Wohnung einmal vorübergehend nicht vermietet ist.

110 Prozent Finanzierung

Noch extremer als die Vollfinanzierung ist die sogenannte „110-Prozent-Finanzierung“. Bei dieser Finanzierungsform deckt die Bank zusätzlich auch noch die Kaufnebenkosten durch einen Kredit ab. Eine solche Finanzierung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zu bekommen.

Wenn du einfach eine oder zwei Wohnungen als langfristiges Investment kaufen möchtest, ist von dieser aggressiven Form der Finanzierung eher abzuraten, außer es gibt außergewöhnliche, gute Gründe, die dafür sprechen diesen Weg zu gehen. Andernfalls ist empfehlenswert, zumindest die Kaufnebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital abzudecken.