Vom Einstieg ins Immobiliengeschäft

Nico Vaziri

21.10.2020

Diese Woche begrüßen wir Fabian Fröhlich zu unserem Experten-Interview.

Fabian ist seit 2016 aktiver Immobilieninvestor und hat mittlerweile mit der GMFF GmbH eine eigene Firma die sich mit Immobilienakquise- und handel befasst. Er betreibt einen erfolgreichen Immobilienblog, auf dem er über seine Immobiliengeschäfte berichtet sowie einen YouTube-Kanal für Immobilien-Einsteiger. Heute sprechen wir über Fabian's Kriterien für eine Immobilieninvestition, seine Strategien und wie er den Immobilienmarkt der Zukunft sieht.

Wie bist du dazu gekommen, in Immobilien zu investieren?

Ursprünglich begann meine „berufliche Karriere“ mit einem Maschinenbau Studium, welches ich auch erfolgreich abgeschlossen habe. Darauf folgten 2 Jahre als Ingenieur im Konzern, in welcher Zeit ich nebenberuflich mit meinen 3 besten Freunden eine Lebensmittelmarke aufgebaut habe. Diese haben wir dann 2017 erfolgreich verkauft!

Während dieser Zeit lernte ich viele Unternehmer kennen und befasste mich auch sehr intensiv mit dem Thema Vermögensaufbau. Hier spielten Immobilien immer wieder eine zentrale Rolle, denn bei keiner anderen Asset-Klasse sind die Banken so willig, Kapital zur Verfügung zu stellen. Die ersten 20 Wohnungen kauften wir in den folgenden Jahren für den Buy & Hold Bestand mit dem Ziel, langfristig Cashflow zu generieren. Der Prozess funktioniert bis heute sehr gut, jedoch lässt sich Buy & Hold ohne, bzw. mit wenig Eigenkapital nur bedingt skalieren.

Daher riefen wir die eine neue GmbH ins Leben, welche sich intensiv mit aktivem (Eigenkapital)Kapitalaufbau via Fix & Flip befasst. Über meinen Werdegang vom Ingenieur bis hin zum Unternehmer berichte ich in diesem Video.

Was genau macht eure Firma im Bereich Immobilien-Investments?

Mittlerweile haben wir sogar schon 6 Firmen mit dem Fokus Immobilien, eine siebte wird bald noch dazukommen. Vermutlich Ende 2020 oder 2021, das hängt ganz davon ab wann ein passender Deal hierfür kommt. Unsere Firmen gliedern sich wie folgt auf:

Buy & Hold: GbR - Immobilienbestand, privat, langfristige Vermietung, möbliert und konventionelle Vermietung

Fix & Flip: GmbH - Immobilienhandel, Fix & Flip, variable kurzzeitige Finanzierungen, hohe Frequenz, value add via Sanierung / Renovierung

Vermögensverwaltung: 4 x Holding GmbH - Halten und Verwalten der Anteile, Gewinnausschüttungen der operativen Gesellschaften in die Holding

Buy & Hold (Volume 2): GmbH - Objekte langfristig mit Festschreibung kaufen, langfristige Vermietungen, möbliert und konventionelle Vermietung

Was war der größte Fehler, den du bisher beim Investieren in eine Immobilie gemacht hast?

Toi toi toi, bisher gab es noch keine richtig heftigen Patzer. Es gab immer wieder Probleme, welche wir gut gemeistert haben, es kommt nur darauf an wie man die Probleme angeht:

1. Erfassung der Situation oder des Problems.

2. Mögliche Lösungen evaluieren.

3. Für einen Weg entscheiden und durchziehen (selbst wenn es nicht der 100% richtige Weg ist).

Welche Kriterien spielen für dich die wichtigste Rolle, wenn du eine neue Immobilie suchst?

Value add - wir kaufen nur Objekte, bei denen wir einen Mehrwert hinzufügen können. Teilweise selbst Hand anlegen, teilweise outgesourced im Handwerker-Netzwerk.

Welcher Teil wird dabei deiner Meinung nach am häufigsten unterschätzt?

Grundsätzlich ist es relativ einfach, eine Immobilie zu kaufen. Die Frage, welche sich stellt, ist immer nur, ob es ein guter oder schlechter Deal ist. Auch hier gibt es sehr viele verschiedene Auffassungen. Emotionale Käufer sind grundsätzlich immer bereit, einen sehr hohen Preis zu bezahlen, wenn Sie das Objekt unbedingt haben wollen. Kapitalanleger hingegen kaufen nur, wenn die Bruttorendite gut ist. Wir kaufen nur, wenn wir einen Mehrwert ins System hinzufügen können (value add).

Um auf überdurchschnittliche Renditen zu gehen, wir gehen sprichwörtlich die Extrameile (im Einkauf, wie in der Sanierung, wie im Vertrieb) und suchen die Nadel im Heuhaufen. Suchen, suchen, suchen. Wenn der Deal erst einmal steht, geht es sehr schnell, aber bis er da ist dauert es meist etwas länger. Daher schauen wir uns auf allen Plattformen und Akquise Kanälen täglich um. Und vor Allem: "Raus auf die Straße"! Immobilien sind und bleiben ein Kontaktsport.

Wie viel Eigenkapital sollte man deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen?

Das kommt ganz auf das Zielvorhaben und die Risikotoleranz an - für Buy & Hold reichen theoretisch ganz klar die Kaufnebenkosten. Wenn man noch nicht so viel investiert hat, sind die Banken manchmal sogar gewillt, diese auch noch mitzufinanzieren. Voraussetzung dafür ist eine gute Bonität und Mietrendite des Objekts. Das „Eigenkapital“ kann aber auch mit Zusatzsicherheiten erbracht werden, ohne Liquidität zu binden (Grundschulden, Depotkonten, ...). Für Handelsgeschäfte mit variablen Finanzierungen (Fix & Flip) braucht man wiederum mehr Eigenkapital - i.d.R. rund 20% der GIK (Gesamtinvestitionskosten).

Wie wichtig ist ein positiver Cashflow für dich und würdest du auch eine Immobilie kaufen, bei der du monatlich etwas draufzahlen musst?

Nein. Außer während dem Zeitraum der Sanierung - da geht's häufig nicht anders.

Welcher Person folgst du im Bereich Immobilien-Investitionen, um dich auf dem Laufenden zu halten?

Ich tausche mich mit einigen Experten und Veteranen der Immobilienbranche regelmäßig auf meinem Youtube-Kanal aus. Plattformen und Medien, welche ich empfehlen kann, sind die Immobilienzeitung, EXPO Real, IVD, ZIA und LinkedIn.

Was war das Beste, was du in diesem Jahr im Bereich Immobilieninvestments dazugelernt hast?

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, Gewerbe nicht. Daher erzielt man im Gewerbebereich höhere Renditen, weil das Risiko größer ist. Oder eben gar nichts, wie es 2020 bei dem ein oder anderen gewerblichen Vermieter sicherlich der Fall war.

Wie schätzt du den Immobilienmarkt in Zukunft ein? Und was sind deine zukünftigen Ziele?

Ich denke, dass die Preisanstiege nicht mehr so steil und stark sein werden, wie in den letzten Jahren. Politische Regulierungen werden ebenso zunehmen. Aber eins steht auch fest: Gute Geschäfte kann man immer machen.

Wer ist dein Superheld oder deine Superheldin (real oder fiktiv)?

Es gibt viele Menschen, welche ich bewundere. Manche mehr andere weniger. Man sollte immer einen eigenen Charakter haben und selbst das tun, was man gut findet.

Vielen Dank für das Interview!

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