Von Null auf 30 Immobilien in zwei Jahren

Nico Vaziri

21.04.2020

Diese Woche begrüßen wir Alexander Lang zu unserem Experten-Interview.

Alex kaufte seine erste Immobilie vor 2 Jahren, heute besitzt er ein Immobilienportfolio von über 30 Wohneinheiten. Er hat seinen sicheren Polizeijob an den Nagel gehängt und folgt nur noch seiner großen Passion, den Immobilien. Finanziell frei mit Immobilien, das ist der große Wunsch vieler Einsteiger und das lebt Alex vor und gibt sein Wissen und Know How in seinem Buch “Kickstart Immobilie!” und in 1:1 Coachings weiter. Darüber hinaus gibt er Seminare und wertvollen Content in seiner aktiven Kickstart-Immobilie-Community auf Facebook.

Wie bist du auf die Idee gekommen, in Immobilien zu investieren?

Alles begann mit einem Buch. “Reicher als die Geissens” von Alex Düsseldorf Fischer. Es war im Februar 2017, als ich bei einem größeren Polizeieinsatz im Mannschaftswagen saß und mit den Kollegen über mein geplantes Eigenheim sprach. Ich wollte damals ein altes Haus für mich umbauen und dort selbst einziehen. Mein damaliger Vorgesetzter und heutiger Mentalcoach Daniel Huchler hat dieses Gespräch mitbekommen und riet mir davon ab und schenkte mir das oben genannte Buch, das er gerade las. Nachdem ich diese Buch fertig gelesen hatte, war meine Weltanschauung um 180 Grad gedreht und ich entschied damals: Ich werde Immobilieninvestor!

Kurzerhand warf ich die Umbaupläne über den Haufen, plante neu und baute das Haus in 2 Wohnungen um. Heute ist das Haus gut vermietet und bringt mir jeden Monat einen schönen Überschuss, während ich weiter zur Miete wohne.

Was waren für dich die größten Herausforderungen beim Kauf deiner ersten Immobilien?

Der Wissensaufbau war bei mir sehr langwierig. Ich beschäftigte mich 1 Jahr lang mit Immobilien, bevor ich dann die erste Wohnung im Februar 2018 kaufte. Dann die Schwierigkeit natürlich überhaupt mal ein geeignetes Objekt zu finden. Ich hatte in allen Portalen Suchaufträge und habe am Tag 20 Mails erhalten, was ja heute zum Glück dank euch einfacher ist. Die richtigen Dinge zur richtigen Zeit zu machen, das ist die große Kunst, gerade in den Anfängen und da hilft ein Mentor ungemein, um teure Fehler zu vermeiden und um die Abkürzung zu zeigen. Das ist der entscheidende Punkt, weshalb ich Einsteigern als Mentor zur Seite stehe.

Wie hast du es geschafft, innerhalb von nur 2 Jahren über 30 Wohneinheiten zu kaufen?

Ich bin unermüdlich die Extrameile gegangen! Ohne geht das nicht. Mein Privatleben, meine Freunde, meine Beziehung, der Sport, alles wurde den Immobilien untergeordnet, weil ich dieses große Ziel der finanziellen Freiheit durch Immobilien hatte. Ich hatte ein klares Ziel und ein sehr großes Warum. Jede freie Minute verbrachte ich mit Weiterbildung, Netzwerken, Besichtigungen, Akquise. Ich war bereit den Preis dafür zu bezahlen, den es braucht, um so erfolgreich zu sein.

Was war der größte Fehler, den du bisher beim Investieren in eine Immobilie gemacht hast?

Beim Investieren selbst habe ich viele Fehler gemacht, die insgesamt viel Geld und Zeit gekostet haben. Allerdings hatte ich nicht den einen großen Fehler beim Investieren selbst. Nur was ich jetzt erkannt habe: Mit einem Mentor an meiner Seite, der mir die richtigen Dinge beibringt, der mit mir mein Netzwerk aufbaut und Strategien ausarbeitet, hätte ich mir einiges erspart, sowohl kostbare Zeit als auch viel Geld und deshalb würde ich viel früher einen Mentor suchen.

Welche Kriterien spielen für dich die wichtigste Rolle, wenn Du eine Immobilie suchst?

Der Quadratmetereinkaufspreis

Die Lage am Speckgürtel einer großen Stadt oder wirtschaftsstarkem Landkreis

Aufwertungspotenzial sowohl an der Substanz als auch bei der Miethöhe

Wie viel Zeitaufwand bedeutet der Kauf einer Immobilie für Dich? Welcher Teil wird dabei Deiner Meinung nach am häufigsten unterschätzt?

Als Anfänger nimmt die Akquise sehr viel Zeit ein, da man noch keinen Dealflow hat und mühsam im Internet sucht. Zudem auch die Verwaltung und Renovierungsarbeiten, weil man vieles selbst machen will. Ich verbringe mittlerweile nur noch sehr wenig Zeit mit all diesen Tätigkeiten, weil ich vieles automatisiert habe, vieles delegiert habe. Die Verwaltung oder die Renovierungen machen jetzt zuverlässige Partner und ich kann mich auf neue Deals konzentrieren.

Wie wirkt sich die Corona-Krise bisher auf Dein Portfolio aus? Wie reagiert Dein Immobilien-Umfeld?

Im Bestand gibt es noch keine Veränderung. Alle Mieten sind geflossen, ich bin aktiv auf meine Mieter zugegangen und habe ihnen meine Unterstützung, falls diese notwendig werden sollte, zugesichert. Was das Neugeschäft mit Banken angeht, gibt es einige Veränderungen. Teilweise verlangen Banken Zinsaufschläge oder sie wollen mehr Eigenkapital oder sie finanzieren aktuell so gut wie gar nicht. Ich bin aber sehr entspannt aktuell, da ich hohe Rücklagen und sowohl gute Immobilien als auch finanzstarke Mieter habe. Bei manchen anderen Investoren herrscht immer noch Panik. Manche haben Tilgungsraten bei der Bank ausgesetzt und Hilfskredite beantragt. Hier zeigt sich einfach, wer gute Rücklagen und das richtige Mindset hat, um Ruhe zu bewahren und wer nicht gut aufgestellt war.

Welche Veränderungen erwartest du für den Immobilienmarkt aufgrund der Corona-Krise, speziell auf die Preisentwicklung?

Im Wohnimmobilienbereich im Bestand erwarte ich, und das sehe ich auch jetzt schon, in den nächsten Monaten immer wieder gut Schnäppchen, da gerade Unternehmer teilweise schnell Liquidität benötigen werden und dann die ein oder andere Immobilie günstig verkaufen. Es werden teilweise Wohnimmobilien schnell abgestoßen und wer hier finanzstark aufgestellt ist, kann schnell zugreifen. Wer jetzt genügend Liquidität hat oder sehr gute Bankkontakte kann diese Zeit nutzen, um günstig an Immobilien ranzukommen. Neubau und vor allem Gewerbeimmobilien werden stark betroffen sein, was mit Sicherheit nicht ganz an den Bestandsimmobilien vorbei gehen wird, aber ich gehe eher von einer Stagnation mit ein paar Schnäppchen, als von einem Preiseinbruch aus.

Wie viel Eigenkapital sollte man Deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen? Was kann im schlimmsten Fall passieren, wenn man zu viel fremdfinanziert?

Wenn man einen generellen Puffer für sich privat hat und neben einem sicheren Job auch ein Netto-Einkommen von 2500 Euro aufwärts hat, dann sehe ich keine Probleme bei einer 100%-Finanzierung. Also den Kaufpreis voll finanzieren. Selbst die Nebenkosten mit zu finanzieren, kann man machen. NUR, ganz entscheidend ist hier der Einkaufspreis. Zum Marktwert würde ich niemals 100% finanzieren, da das Rückschlagspotenzial zu hoch ist. Wenn man aber wie ich, nur weit unter dem aktuellen Marktwert kauft, dann ist die Vollfinanzierung ein gutes Mittel, um schnell zu skalieren. Wie das funktioniert und worauf man dabei achten sollte, bringe ich den Menschen in meinen Seminaren und Mentoring-Programmen bei. Denn im schlimmsten Fall fordert bei einer Preiskorrektur die Bank weiteres Kapital von euch oder ihr könnt euch die Raten nicht mehr leisten und eure Immobilie wird zwangsversteigert. Der Einkaufspreis und die Renditekalkulation sind das A&O

Welcher Person folgst du im Bereich Immobilien-Investitionen und was hast du erst vor kurzem dazugelernt?

Es gibt für mich nicht den einen. Ich habe mittlerweile ein Netzwerk aus vielen hochprofessionellen Investoren, von denen ich lerne. Diese Investoren schweben allerdings größtenteils unter dem Radar der Öffentlichkeit. Relativ neu ist der Bereich Fix and Flip für mich. Wir setzen das bereits in meiner Firma um, da es sehr spannend ist und sind auch hier ständig im Austausch mit anderen Investoren. Zusätzlich bieten wir Co-Investments an: Alle, die ihr Geld attraktiv verzinst haben möchten, können sich gerne bei mir melden und sich bei Projekten beteiligen.

Wer ist Dein*e Superheld*in (real oder fiktiv)?

Alex Düsseldorf Fischer und Daniel Huchler, mein Mentalcoach. Daniel gab mir damals das Buch “Reicher als die Geissens” und das veränderte mein Leben. Heute lebe ich selbstständig in Freiheit, tue nur noch die Dinge, die ich liebe und helfe damit ganz vielen Einsteigern in der Immobilienbranche. Ich kann dadurch wieder die Zeit mit Freunden und Familie genießen.

Mehr Informationen zu meinem Buch findet Ihr hier und zu meiner „Kickstart Immobilie“ Facebook-Gruppe bitte hier entlang 😉

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