Zu spät für den Immobilienkauf? Pro und Contra

Nico Vaziri

13.06.2021

Wann ist der „richtige Zeitpunkt“ für den Immobilienkauf?

Das „richtige“ Timing gibt es nicht – egal ob bei Aktien oder Immobilien. Denn wer langfristig investiert, blickt auf einen Horizont von Jahren und Jahrzehnten. Wie unsere Welt oder unser wirtschaftliches System 2040 aussehen wird, weiß heute schlichtweg niemand. Der Wunschtraum ist klar: möglichst günstig kaufen, möglichst teuer vermieten bzw. verkaufen. Doch Märkte verändern sich und diese Dynamik sorgt für eine gewisse Unsicherheit, ganz egal um welches Investment es sich handelt.

Vergangenheit als Maßstab

Die vergangene Entwicklung eines Marktes soll, so die wirtschaftliche Theorie, nicht herangezogen werden, um Prognosen für die Zukunft zu erstellen. Schließlich kann morgen schon alles anders sein, wie uns die Pandemie bestens vor Augen geführt hat. Trotzdem ist ein Blick in die letzten Jahrzehnte lehrreich, wenn wir überlegen, ob und wann Immobilien gekauft werden sollten.

Denken wir einige wenige Jahre zurück. Der Immobilienmarkt in Berlin ist ein Paradebeispiel. Die Preise zogen an und viele waren schon bald der Meinung, der Höchststand muss erreicht sein, mehr geht einfach nicht mehr. Heute wissen wir, wer damals ein Mehrfamilienhaus gekauft hat, freut sich über eine beeindruckende Wertsteigerung.

Die Kernaussage lautet also, was uns heute hochpreisig scheint, kann in einigen Jahren bereits als überaus günstig gelten. Den umgekehrten Fall, dass Preise massiv eingebrochen sind, gab es in Deutschland bislang hingegen nicht wirklich. Ausnahmen bestätigen dahingehend die Regel, dass etwa im absoluten Luxus-Segment, wo es sich teils um Liebhaber-Preise handelte, die Vermarktungszeiten teilweise länger ausfallen als früher.

Blick in die Zukunft

Dürfen wir aus der Vergangenheit Marktprognosen für die Zukunft ableiten? Nein. Was allerdings schon erkannt werden kann, ist die Stabilität des Immobilienmarktes in Deutschland. Das beginnt bereits bei der Bausubstanz, die bei vielen Altbauten sehr gut ist. Gleichzeitig sorgt das steigende Durchschnittseinkommen dafür, dass Menschen tendenziell ihre Wohnsituation verbessern können und auch wollen.

Die steigenden Haushaltseinkommen sind allerdings auch Preistreiber, denn sie sorgen auch dafür, dass immer mehr Menschen Kapital zur Verfügung haben, das investiert werden soll. So wird der Kreis all jener, die Immobilien zur Vorsorge erwerben, immer größer. Dieser Trend wird durch die günstigen Kredite, die derzeit von Banken gewährt werden, zusätzlich befeuert. Mehr vorhandenes Kapital - sei es durch die steigenden Löhne oder auch durch die günstigen Kredite - sorgt für höhere Nachfrage und anziehende Preise. Diese Situation sollte sich zumindest in den nächsten Jahren nicht ändern, schließlich ist - sobald die Pandemie vorbei ist - auf entsprechendes Wirtschaftswachstum zu hoffen.

Veränderte Lebensumstände als Preistreiber

Nicht nur das vorhandene Kapital, sondern auch die Art und Weise, wie wir leben, schlägt sich im Immobiliensektor nieder. Wer langfristige Statistiken zur Bevölkerung betrachtet erkennt, dass die Geburten zurückgehen und gleichzeitig immer mehr Singlehaushalte vorhanden sind.

Das bedeutet auch, dass der vorhandene Wohnraum nicht effizient genutzt wird, also viele Immobilien nur von Einzelpersonen bewohnt werden. Der Trend ist also ähnlich, wie bei KFZ-Statistiken, die besagen, dass nahezu alle Autos zwar für fünf Personen Platz hätten, meist aber nur eine Person im Fahrzeug sitzt. Die Konsequenz ist eine zusätzliche Verknappung der innerstädtischen Flächen.

Zu den veränderten Lebensumständen zählt auch, dass der Klimawandel immer mehr Thema für die Immobilienbranche wird. Freiflächen in den Städten sind immer wichtiger. Während früher effizientes Heizen besonders bedeutsam war, müssen wir uns in Zukunft auch über die Kühlung der Innenräume Gedanken machen. Manche Aspekte des Wohnens gibt die Natur vor, andere sind gesetzlich geregelt. Durch die immer bürokratischeren Vorschriften rund um die Errichtung von Neubauten steigen die Baukosten dementsprechend an.

Gleichzeitig besteht – und auch das dürfte sich in den nächsten Jahren nicht ändern – Fachkräftemangel. Es können also nicht unbegrenzt Bauunternehmen gegründet werden. Die vorhandenen Bauunternehmen sind somit stark ausgelastet und können Aufträge entsprechend teuer abwickeln.

Fazit zur Marktentwicklung

Wir haben keine magische Glaskugel und wir möchten uns nicht verleiten lassen, Prognosen anzustellen oder aus vergangenen Ereignissen Ableitungen zu treffen. Doch es gibt klare Indikatoren, die zumindest erkennen lassen, wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren entwickeln wird.

Gerade, dass sich die Politik ebenfalls sehr intensiv damit befasst, wie Wohnen überhaupt leistbar bleiben kann zeigt, dass wohl keine rückläufigen Kauf- und Mietpreise zu erwarten sind. Ob zukünftige gesetzliche Regelungen hier wirklich für Entspannung sorgen können, darf bezweifelt werden.

Was bedeutet das für meine Kaufentscheidung?

Die zentrale Frage lautet, welche Faktoren für deine Kaufentscheidung berücksichtigt werden sollen und welche nicht. Sicher fehl am Platz sind Emotionen und rein vergangenheitsorientierte Sichtweisen. Wenn du dich an den Fakten orientierst, siehst du einen Markt, der grundsätzlich bestätigt ist und Renditen abwirft, die über jenen von Sparguthaben liegen. Gleichzeitig kann niemand ausschließen, dass die Preise irgendwann sinken oder Mieten durch weitere Regulierungsmaßnahmen nicht mehr steigen. Doch diese Unsicherheit, die in der Zukunft vorhanden sein mag, gilt für nahezu alle Investments. Es gibt immer, egal ob ETF, Staatsanleihe oder Immobilie, ein Spannungsfeld aus Chancen, Risiken und Ertragserwartung.

Für deine Kaufentscheidung solltest du daher immer folgende Punkte in Erinnerung behalten:

· Das perfekte Timing gibt es nicht, der Markt ist in stetiger Veränderung.

· Kurzfristig wird spekuliert – wenn du hingegen investieren willst, denkst du langfristig, mit einer Perspektive von 20, 30 Jahren oder noch länger.

· Entscheidungsgrundlage sind daher Eckdaten, die möglichst gut vorhersehbar, nicht emotional, sondern faktenbasiert sind (z.B.: durchdachte Raumaufteilung, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, ausreichende Infrastruktur in der nahen Umgebung, etc.)

· Subjektive und veränderbare Punkte sind weniger relevant (z.B.: alte Küche vorhanden).

· Erledige deine Hausaufgaben: Bereite alle Unterlagen perfekt vor, um bei einer attraktiven Investment-Chance rasch handeln zu können. Dazu gehört auch, dass die Finanzierung bereits abgesprochen ist und du günstige Konditionen zugesagt bekommen hast.

· Fokussiere dich nie nur auf eine Form des Investments oder sogar nur eine Immobilie, sondern versuche, ein breites Portfolio aufzubauen, um dein Risiko zu streuen.

Wer vorbereitet ist, investiert besser

Ein weiteres Phänomen, wenn es um die Frage geht, ob der Zeitpunkt für ein Investment am Immobilienmarkt zu spät ist, zeigt sich regelmäßig: Menschen verwenden den Markt als Ausrede, wenn sie ihre Hausaufgaben noch nicht gemacht haben. Es gibt keine guten Angebote, günstige Wohnungen sind zu schnell verkauft... Werde dir bewusst, dass solche Ausreden immer einfach zu finden sind. So kommt es, dass manche Menschen den Markt zwar beobachten, aber mit diesen Scheinargumenten dann nie kaufen.

Kaufvorbereitung – rechnerisch und mental

Wichtig ist deshalb, dass du dich auf den Kauf ideal vorbereitest. In einem ersten Schritt solltest du dir Wissen rund um das Thema Immobilien aneignen. Wer mit einem Thema gut vertraut ist, kann bessere Urteile treffen und fühlt sich dabei auch sicherer. Wenn du das getan hast, gilt es nun, die Investmententscheidung möglichst gut vorzubereiten.

Dazu musst du einige Punkte klären:

· Planrechnungen rund um den Kauf (für Finanzierung, Cashflow, Einnahmen und Ausgaben) kalkulieren.

· Private Einnahmen und Ausgaben erfassen und übersichtlich darstellen hilft bei der Kreditvergabe und zeigt, welche Kreditrate du dir leisten kannst, falls es einmal zu einem Mietausfall oder Leerstand kommt.

·  Gespräche mit Banken, um Rahmenbedingungen für die Finanzierung zu klären.

·  Definiere eindeutige Investment-Kriterien und erstelle eine Checkliste, mit der du potenziell spannende Immobilien rasch überprüfen kannst.

All diese Vorbereitungsarbeiten führen dazu, dass du dich besser fühlen wirst und im Fall der Fälle rasch handeln kannst. Die so gewonnene mentale Sicherheit lässt dir die Entscheidung zu investieren leichter werden. Gleichzeitig hast du dann bereits alles so gut aufbereitet, dass rasche Investmententscheidungen möglich sind. Das kann ein großer Vorteil gegenüber anderen potenziellen Käuferinnen und Käufern sein, wenn du einfach schneller Entscheidungen treffen kannst.

Fazit

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es den idealen Zeitpunkt für Immobilien-Investments nicht gibt. Wie bei allen Investitionen ist man im Nachhinein schlauer. Was kann also getan werden?

Es gibt zwei Teilbereiche, die dir klar sein müssen. Erstens muss dir bewusst sein, dass langfristige Prognosen bei praktisch keinem Investment der Welt völlig sicher möglich sind. Zweitens kannst du deine persönliche Unsicherheit reduzieren, indem du möglichst faktenbasiert agierst.

Einerseits kannst du Fakten über den Markt zusammentragen, um dir ein Bild zu machen. Andererseits musst du dich entsprechend gut auf dein Investment vorbereiten. Das bedeutet, Wissen aufzubauen, Finanzierungsmöglichkeiten zu klären und die eigenen Finanzen im Griff zu haben. Wer für sich selbst Investment-Kriterien definiert, kann eine möglichst objektive, faktenbasierte Entscheidung treffen. Je mehr du dich darauf konzentrierst, anhand von Zahlen, Daten und Fakten zu entscheiden und je mehr Expertise du selbst rund um Immobilien-Investments aufgebaut hast, desto sicherer wirst du dir bei deiner Entscheidung sein.

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