Was bringt mehr Rendite: Aktien oder Immobilien?

Fabian Lurz

16.12.2020

In Zeiten unglaublich niedriger Bankzinsen Kapital ertragreich anlegen ist eine Herausforderung. In den vergangenen Jahren erfreuen sich ETFs zunehmender Beliebtheit und generell werden Aktienkäufe, gerade wegen der niedrigen Sparzinsen, auch im deutschsprachigen Raum immer beliebter.

Wir haben uns daher genauer angesehen welche Vor- und Nachteile Investitionen an der Börse haben und wie sie in Relation zu Immobilienanlagestrategien abschneiden. 

An der Börse investieren: Wie funktioniert das? 

Das Grundprinzip der Kapitalanlage an der Börse ist einfach. In Form von Aktien werden sehr kleine Anteile an Unternehmen gekauft. Diese Wertanteile werden an der Börse gehandelt und können im Idealfall nach einiger Zeit zu einem höheren Kurs weiterverkauft werden.

Außerdem gibt es Unternehmen, die an Aktionäre Dividenden ausschütten, also meist quartalsweise oder jährlich geringe Zahlungen. In diesem Fall wird also eine sogenannte Dividendenrendite erzielt. 

Wer sein Erspartes an der Börse anlegt, hofft also auf steigende Kurse und Dividendenzahlungen. Viele Unternehmen zahlen allerdings keine Dividende aus. Das ist nicht immer ein schlechtes Zeichen.

Gerade Tech-Unternehmen in den USA sind dafür bekannt, keine Dividende auszuschütten, weil sie argumentieren, sie benötigen das Kapital selbst, um noch schneller wachsen zu können. Im Umkehrschluss können Dividendenzahlungen also auch so gedeutet werden, dass das Unternehmen keine Ideen hat, wie es mit dem vorhandenen Kapital wachsen könnte. 

Jenen Unternehmen, die Dividenden auszahlen, muss andererseits auch zugutegehalten werden, dass es Investorinnen und Investoren gibt, die gezielt nach Investmentmöglichkeiten suchen, bei denen es eine Dividende gibt. Oft haben die Dividendenausschüttungen sehr langjährige Tradition. 

ETFs als beliebte Anlageform

Soweit nun die ganz grundlegenden Basics der Börsen-Investments. Immer beliebter wird eine spezielle Form der Kapitalanlage, nämlich sogenannte Exchange Traded Funds, kurz „ETFs“ genannt. 

Was ist ein ETF? 

Kurz gesagt bündelt ein ETF zahlreiche Aktien einer bestimmten Branche oder Region. So gibt es beispielsweise ETFs, die sich ganz auf US-Unternehmen oder rein auf Tech-Unternehmen konzentrieren.

Wer sein Geld in einen ETF steckt, verteilt es somit auf sehr viele Einzelpositionen, die in diesem ETF abgebildet werden. Die einfache, potenziell sehr breite Risikostreuung, ist der Grundpfeiler für die Beliebtheit von ETFs. Mit einem einzigen Trade – und somit mit sehr geringen Gebühren – lässt sich ein ETF-Investment tätigen. Auch die laufenden Kosten der meisten ETFs sind sehr niedrig, etwa im Vergleich zu Investmentfonds. 

Besonders beliebte ETFs sind beispielsweise der MSCI World, der die größten Unternehmen der Welt abbildet oder auch der MSCI Emerging Markets, der häufig als Ergänzung gekauft wird, die etwas mehr Risiko, aber auch Upside-Potenzial, bietet. 

In ETFs oder Einzelaktien investieren? 

Die Investition in Aktien ist immer mit Risiken verbunden. Schließlich ist das Kapital in einem einzigen Unternehmen gebündelt. Um ein diverses Portfolio aufzubauen, müssten somit sehr viele Einzelpositionen gekauft werden. Das setzt voraus, dass viel Zeit in die Analyse von Unternehmen gesteckt wird, sodass passende Aktien ausgewählt werden.

Dabei können Indikatoren helfen, etwa das Kurs-Gewinn-Verhältnis. In Summe bleibt der Aufwand, ein Portfolio basierend auf lauter Einzeltitel aufzubauen, sehr hoch. Voraussetzung ist zudem, dass entsprechendes Know-How für die Analyse von Unternehmen, den bisherigen Kursverläufen der Aktien und der Bewertung der Zukunftsperspektive, vorhanden ist. 

Die Überwindung eine Investition zu tätigen ist bei ETFs für viele Menschen sicher geringer. Wer Wert auf Risikostreuung legt, kann es sich so etwas einfacher machen. Doch auch bei ETFs ist eine gewisse Vorsicht geboten. 

Worauf ist bei ETFs zu achten? 

Vorab sollte geprüft werden wie sich der ETF zusammensetzt. Es kann vorkommen, dass einzelne Unternehmen in einem ETF sehr stark vertreten sind, womit die Risikostreuung wieder etwas abnimmt.

Zusätzlich ist zu prüfen, ob es sich um einen ausschüttenden oder thesaurierenden ETF handelt. Worin liegt da der Unterschied?

Jene Aktien, die in einem ETF gebündelt werden, produzieren Dividenden. Bei thesaurierenden ETFs werden die Dividenden verwendet, um die Positionen aufzustocken. Es wird also mit dem Dividendenertrag sofort nachgekauft, die Dividende fließt nicht an die Person, die den ETF im Portfolio hält. Genau anders ist es bei ausschüttenden ETFs. Diese leiten die Dividenden weiter. 

Welche Option besser ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Wer die Dividenden erhalten und selbst veranlagen oder für sich nutzen möchte, muss ausschüttende ETFs kaufen. Wenn hingegen der Kapitalaufbau stärker im Fokus steht als der laufende Cashflow, so sind thesaurierende ETFs genauso möglich.

Fazit zu Investment-Möglichkeiten an der Börse

Wenn wir Spezialprodukte wie Hebel, an die sich wirklich nur absolute Profis heranwagen sollten, außen vor lassen, so fällt der Fokus ganz klar auf Einzelaktien und ETF-Investments.

Dabei zeigt sich, dass ETFs für viele Menschen eine einfache Möglichkeit sind, um kostengünstig sehr diversifiziert Kapital anzulegen. Unterschieden wird zwischen thesaurierenden und ausschüttenden ETFs, bei denen Dividenden real an den Investor fließen. Während der Aufbau eines breit gestreuten Aktien-Portfolios viel Zeit in Anspruch nimmt, sind ETFs auch wegen ihrer Einfachheit und der Diversifikation, die sie sofort bieten, beliebt. 

Nun gilt es diese Investitionsoptionen mit Immobilien-Investments gegenüberzustellen. 

Börsen-Investments und Immobilien-Investments im Vergleich

Zwei Investitionsoptionen vergleichen ist immer schwierig, denn schließlich wissen wir weder, wie sich der Immobilienmarkt, noch der Aktienmarkt zukünftig entwickeln wird. Ein paar Unterschiede gibt es allerdings, die ganz markant und unabhängig von der Marktentwicklung zu beachten sind. 

Eigenkapital und Fremdkapital

An der Börse wird von Privatpersonen wohl nahezu immer Eigenkapital, also das eigene Ersparte, angelegt. Dieser Betrag ist die Berechnungsgrundlage für erwartete Verzinsung. So kann es also sein, dass jemand 50.000 Euro gespart hat und sich erhofft mit einem ETF 5% pro Jahr an Wertsteigerung zu erzielen, indem dieser Betrag zum Ankauf eines ETFs verwendet wird. 

Die Nutzung von Eigenkapital ist eine Einschränkung, die beim Kauf einer Immobilie nicht gegeben ist – ganz im Gegenteil. Wer hier messerscharf kalkuliert kann den Anteil des Fremdkapitals in die Höhe treiben, was gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase ein naheliegendes Mittel ist.

Solange die erzielbare Rendite höher ist als die Kosten der Finanzierung, lässt sich durch die Aufnahme von Fremdkapital der Ertrag steigern. Diesbezüglich wird in der Theorie auch vom Leverage-Effekt gesprochen. Berücksichtigt werden muss allerdings, dass auch Erhaltungskosten gedeckt werden müssen und nicht nur die Prozentrechnung passen muss, sondern auch dann noch ein positiver Cashflow vorhanden ist, damit eine Investition wirklich lohnt. Ebenfalls muss beachtet werden, dass eine Immobilie immer wieder leer stehen kann. 

Das Ausmaß an Fremdkapital, das für Immobilienkäufe genutzt werden kann, ist bei praktisch keiner anderen Anlageform verfügbar. Dementsprechend ist die investierte Gesamtsumme höher.

Selbst wenn die Rendite, die als positiver Cashflow nach Ende der Kosten für Finanzierung und Erhaltung, niedriger ist als jene von Börsen-Investments, so ist die Berechnungsgrundlage ein wesentlich höherer Betrag. Einfach ausgedrückt: Durch die Möglichkeit der Fremdfinanzierung geht es bei Immobilien-Investments um deutlich höhere Summen. 

Rendite-Erwartung im Vergleich

Für viele Investorinnen und Investoren lautet die zentrale Frage ganz einfach: Wo kann ich mehr Geld verdienen? Allerdings gibt es darauf keine eindeutige Antwort. Die Mietrenditen schwanken je nach Lage, die Option der Fremdfinanzierung ist zu beachten und durch die Dynamik der Weltwirtschaft kann sich auch an den Aktienmärkten sehr viel rasch verändern. 

Ganz klar ist, dass bei Immobilien neben den laufenden Mieteinnahmen auch die Wertentwicklung berücksichtigt werden muss. Bei einem langfristigen Investmenthorizont kann das mit Dividenden und der Wertentwicklung der Aktie verglichen werden. Bei beiden Auf der einen Seite haben wir somit laufenden Cashflow, auf der anderen Seite die Wertentwicklung des Objektes. 

Aktien und Immobilien haben gemeinsam, dass die Rendite-Erwartung in ihrer Wechselwirkung immer auch das Risiko abbildet. Risikoreichere Aktien können beachtliche Kurssprünge bringen – im positiven, wie auch im negativen Sinn. Genauso ist es bei riskanteren Immobilien-Investments, wenn wir etwa an C-Lagen denken, bei denen nicht sicher ist, ob sich eine Region aufstrebend entwickeln wird, sodass es zu einer Preissteigerung kommt oder ob die dortigen Immobilien zukünftig zu Ladenhüter werden. 

Planbarkeit des Investments

Weder Börseninvestments noch Immobilieninvestments bieten absolute Planbarkeit oder völlige Sicherheit. Ein Vorteil kann allerdings sein, eine bereits vermietete Immobilie zu kaufen. Klar, Mieterinnen und Mieter können ausziehen, aber wenn das Objekt bereits einmal vergeben ist, stehen die Chancen gut, dass die Miete zumindest noch für einige Zeit in der gewohnten Form weiter fließt. Außerdem ist es typischerweise vorab möglich zu besprechen, ob Bestandsmieter noch länger in der Wohnung bleiben möchten. Die Rendite lässt sich dann zumindest für einige Zeit vorab gut kalkulieren. 

Aus historischen Zahlen darf nicht auf zukünftige Renditen geschlossen werden – das gilt, egal ob an der Börse oder bei Immobilien. Doch klar ist auch, dass breit aufgestellte Börsenportfolios im Lauf der Jahre, wenn wir uns etwa einfach die Entwicklung des DAX ansehen, solide Wertsteigerungen erzielt haben. Bei Immobilien verhält es sich, sehr allgemein gesprochen, genauso. An der Börse müssten Segmente und Länder einzeln betrachtet werden, am Immobilienmarkt sind es regionale Entwicklungen, die sehr unterschiedlich verlaufen können. 

Fazit: An der Börse investieren oder Immobilien kaufen? 

Bei Investments gibt es allgemein kein klares Richtig oder Falsch. Sicher ist, dass die Investition in Immobilien durch das Einbringen von Fremdkapital schnell größeres Ausmaß annehmen kann als der Kauf von Aktien.

Wer an der Börse investieren will, sollte sich zudem Wissen aneignen und auch ETFs ins Auge fassen. Steuerlich ist es so, dass bei Immobilien die damit verbundenen Kosten abgesetzt werden können und auch die Kreditzinsen reduzieren die Steuerbemessungsgrundlage.

Hier ist also etwas mehr Spielraum für Optimierungen vorhanden. Wichtig ist, beide Investmentoptionen nicht als passives Einkommen zu betrachten – denn das ist einfach nur falsch. An der Börse passende Aktien finden ist genauso zeitintensiv wie die Suche nach ansprechenden Immobilien und den damit einhergehenden Arbeiten. Fachwissen aufbauen, praktische Erfahrungen sammeln und besser früher starten als später – das ist bei Immobilien genauso hilfreich wie an der Börse. 

Last but not least: Das aufgebaute Vermögen nur auf eine Art zu investieren, ist generell nicht empfehlenswert. Es bietet sich also durchaus an, eine Immobilie als Investment zu kaufen, aber trotzdem auch ein Aktien-Portfolio aufzubauen. Es ist nicht nötig, sich für Immobilien und gegen Trading zu entscheiden (oder umgekehrt), sondern es sollte immer der Blick für das große Ganze vorhanden sein und somit das eigene Kapital möglichst breit investiert werden. 

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