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Was muss man bei Immobilien-Investments im Ausland beachten?

Fabian Lurz

Fabian Lurz

Mittwoch, 03.02.2021

Wie steht es eigentlich um Immobilien-Investments in Deutschland, wenn man sie mit anderen Immobilienmärkten vergleicht?

Wir haben uns genauer angesehen, welche Vor- und Nachteile unterschiedliche Märkte mit sich bringen und worauf bei der Auswahl der passenden Anlageimmobilie geachtet werden sollte. Schließlich können nicht nur unterschiedliche Formen von Investments verglichen werden, sondern auch die Länder, in denen investiert werden kann. 

Andere Länder, andere Gesetze 

Wer überlegt Immobilien im Ausland zu erwerben, muss dabei einige Hürden beachten. Es gibt zwar immer wieder vermeintlich verlockende Angebote, doch der erste große Stolperstein sind juristische Vorgaben. 

Rechtliche Schwierigkeiten bei der Umsetzung eines Immobilienkaufs, das klingt erstmal nach weniger entwickelten Staaten. Doch die Realität ist eine ganz andere: denn selbst in Österreich gibt es einen juristischen Mechanismus zur Prüfung, ob jemand aus dem Ausland eine Immobilie kaufen darf oder nicht.

Dabei spielt eine Rolle warum die Wohnung erworben wird (Zweitwohnsitz, Investment etc.) und es wird geprüft, woher das dafür genutzte Kapital stammt. Diese Vorgaben sind zwar reine Formalitäten, doch wer ein Investment plant, muss diese Schritte als zusätzlichen Aufwand einplanen. 

Einschränkungen bei Vermietung beachten

Ebenfalls aus dem Eck der juristischen Herausforderungen stammen Gesetze zur Preisregulierung am Immobilienmarkt. Die Mietpreisbremse ist in aller Munde und andere Länder haben längst ähnliche Modelle hervorgebracht.

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Wer etwa in Wien einen Altbau erwirbt, muss mit erheblichen Einschränkungen bei der Vermietung rechnen. Das österreichische Mietrechtsgesetz reguliert die maximale Miethöhe, abhängig von Ausstattung und Lage der Immobilie. In durchschnittlicher Wohnlage lassen sich, selbst mit einigen Zuschlägen wegen attraktiver Ausstattungsmerkmale, kaum 10 Euro netto pro Quadratmeter erzielen.

Gleichzeitig bewegen sich die Kaufpreise in diesen Gegenden für sanierte Wohnungen bei etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter. Viele Vermieter verlangen in der Praxis zwar einfach höhere Mieten, doch Mieterinnen und Mieter genießen ausgiebigen Schutz. Sie haben jahrelang Zeit, um zu viel bezahlte Miete zurück zu fordern. Dieser Schutzmechanismus hat gleichzeitig die Nebenwirkung, dass Neubauwohnungen, die frei vermietbar sind, immer gefragter sind und somit teurer werden. 

Touristische Vermietung in anderen Ländern

Für Investments locken häufig auch typische Urlaubsdestinationen. Jeder Investor kennt es, man spaziert im Urlaub durch eine fremde Stadt und ist beeindruckt, wie niedrig hier die Immobilienpreise im Vergleich zu manch deutschen Städten sind.

Gleichzeitig, so scheint es, ist hier alles voller Touristen. Viele von ihnen übernachten sicher in AirBnB-Apartments mit hoher Rendite, oder?

Doch die touristische Vermietung ist eine eigene Wissenschaft, gerade in anderen Ländern, wo man als Eigentümer nicht selbst vor Ort ist. Besonders in Spanien, Kroatien und Portugal gibt es zahlreiche Unternehmen, die sich auf die Betreuung von touristisch vermieteten Apartments spezialisiert haben. Von der Inserierung über die Schlüsselübergabe bis hin zur Reinigung der Wohnung wird alles erledigt. Dafür fallen entsprechende Gebühren an, häufig im Bereich von 20-25 Prozent der Gesamtmiete. So sinkt die Rendite recht rasch. 

Gleichzeitig birgt die touristische Vermietung in allen Ländern mittlerweile das Risiko von Gesetzesänderungen, die sich negativ auswirken können. Verschiedene Staaten haben bereits erlassen, dass nur für eine bestimmte Dauer touristisch vermietet werden darf. Frankreich beispielsweise hat die Grenze bei 120 Tagen pro Jahr gezogen.

Dass die touristische Vermietung genehmigungspflichtig ist, versteht sich da schon fast von selbst. Der EuGH hat diesbezüglich bereits geurteilt, dass es Staaten erlaubt ist, derartige Regulierungen vorzunehmen. 

Timesharing Modelle

Wer bei Immobilienkäufen im Ausland an Urlaubsdestinationen denkt, dem kommen sogleich auch sogenannte „Timesharing-Modelle“ in den Sinn. Wirklich beliebt war diese Herangehensweise in den 90er-Jahren. Das Grundprinzip funktioniert folgendermaßen: In einem Gebäude, typischerweise einem großen Hotelresort, werden vollmöblierte Apartments bereitgestellt.

Es wird das Recht gekauft, dieses Apartment für eine definierte Dauer pro Jahr nutzen zu können. Typischerweise können das zwei, drei Wochen sein, aber auch andere Zeitspannen sind möglich. Dieses Recht besteht dann entweder für einen vereinbarten Zeitraum, also z.B. für die nächsten 20 Jahr oder es wird dauerhaft eingeräumt. Bei einer solchen unbefristeten Berechtigung kann diese auch an Dritte übertragen werden – durch Verkauf, aber auch indem das Recht vererbt oder weitergeschenkt wird. 

Wer sich auf ein Timesharing Modell einlässt, muss jedoch ganz besonders die Folgekosten beachten. Während der Kauf des Rechts zur Nutzung meist zu einem interessanten Preis erfolgt, gibt es nämlich fortlaufende Kosten. Meist jährlich sind anteilsmäßige Steuern zu entrichten und Betriebskosten zu bezahlen. Außerdem leben die Betreiber dieser Anlagen davon, dass während des Aufenthalts vor Ort konsumiert wird. Nachdem die Immobilie bewohnt wurde, ist typischerweise eine Reinigungsgebühr fällig. 

Serviced Apartments mit Vermietung und Eigennutzung

Ein ganz ähnliches Konzept bieten Betreiber vollmöblierter Apartments, die zur Vermietung und Eigennutzung verkauft werden. Dieser Ansatz funktioniert folgendermaßen: eine vollmöblierte Ferienimmobilie wird an jemanden verkauft. Die Käufer können die Immobilie eine bestimmte Dauer im Jahr nutzen.

Ein professionelles Unternehmen vor Ort kümmert sich darum, dass die Immobilie das restliche Jahr über profitabel vermietet wird. Der zentrale Unterschied zum Timesharing Modell liegt darin, dass hier tatsächlich das Objekt erworben wird. Beim Timesharing kauft man das Nutzungsrecht in einem bestimmten Zeitraum, während hier wirklich eine Immobilientransaktion stattfindet.

Der Verkäufer betreut typischerweise die gesamte Anlage in weiterer Folge hinsichtlich Vermietung, Reinigung und allen sonstigen Dienstleistungen. Dazu wird direkt beim Kauf der Immobilie ein Vertrag geschlossen, man ist also, zumindest für einige Jahr, an die Inanspruchnahme von weiteren Leistungen des Verkäufers gebunden.

Ob sich diese Investmentform lohnt, kommt immer ganz darauf an. Es muss darauf geachtet werden, dass die Betreibergesellschaft erfahren und seriös ist. Außerdem muss realistisch eingeschätzt werden, ob der Standort für die touristische Nutzung tatsächlich ideal ist. Bei sehr großen Projekten bleibt auch die Frage, ob nicht durch die zahlreichen Objekte, die durch das Projekt neu auf den hiesigen Markt kommen, ein Überangebot entsteht und somit die Rendite geringer ausfällt als geplant. 

Baubewilligungen und ähnliche Genehmigungen

Ein besonders heißes Eisen, wenn es um Immobilien im Ausland geht, sind alle Arten von Genehmigungen. Auf die touristische Nutzung und die damit verbundene Bürokratie sind wir bereits eingegangen. Doch an erster Stelle steht schon einmal schlichtweg, ob das errichtete Gebäude tatsächlich eine Baugenehmigung hat.

Horrorgeschichten gibt es dahingehend aus verschiedenen Ländern. In Kroatien mussten beispielsweise Ferienhäuser abgerissen werden, die ohne Bewilligung errichtet wurden, nachdem zuerst auf mündliche Zusagen vertraut wurde.

Ein Blick zu unseren Nachbarn in Österreich zeigt, auch hier können Bauten, die nicht den Bewilligungen entsprechen, Probleme verursachen. Sobald eine Immobilie gekauft ist, haftet man gegenüber der lokalen Baubehörde selbst dafür – auch wenn der nicht bewilligte Zustand zuvor durch einen Bauträger hergestellt wurde. So kann es im schlimmsten Fall dazu kommen, dass etwa eine Dachgeschoßwohnung abgetragen und in anderer Form wieder neu errichtet werden muss. Solche Vorgänge sind für die Eigentümer finanziell normalerweise nicht zu schaffen. 

Lohnen sich Investments im Ausland trotzdem? 

Bislang wurden verschiedene Szenarien besprochen, die in anderen Ländern eintreten können. Barrieren, die vorhanden sind und Schwierigkeiten, die aufkommen können.

Doch lohnt es sich vielleicht trotzdem, die Suche nach dem perfekten Investment auch in anderen Ländern als Deutschland voranzutreiben? Die Antwort lautet: Ja, aber mit Vorsicht. Folgende Punkte müssen unbedingt berücksichtigt werden: 

  • Der Kauf im Ausland wird mehr Zeit in Anspruch nehmen.

  • Welche bürokratischen Hürden müssen für den Kauf genommen werden? Entsprechende Unterlagen sind vorzubereiten.

  • Rechtliche Rahmenbedingungen, die für die Vermietung relevant sind, müssen recherchiert werden. Ist die Miethöhe frei wählbar? Ist touristische Vermietung erlaubt

  • Rechtliche Fragen rund um den konkreten Kauf müssen vorab geklärt werden. Juristische Beratung ist unerlässlich und auch steuerliche Fragen sind durch Experten zu prüfen.

  • Der Standort, aber auch das verkaufende Unternehmen, müssen genau geprüft werden. 

  • Die Bauqualität ist vor Ort zu prüfen, am besten mit einem unabhängigen Sachverständigen. Gewährleistungsfragen sind vorab zu klären.

Essenziell ist also, den Immobilienmarkt zu kennen und vorab alle Hausaufgaben zu erledigen. Es muss klar sein, welche Rahmenbedingungen es gibt, welche Erträge erzielbar sind und wie die Qualität der Immobilie selbst einzuschätzen ist.

Sich vor Ort in Deutschland ein Bild über diese Fragestellungen zu machen, ist wesentlich einfacher, als es im Ausland zu tun. Deshalb ist es ratsam, Expertinnen und Experten für juristische und steuerrechtliche Fragen vor Ort zu Rate zu ziehen. 

Vorteile von Immobilien Investments in Deutschland

Wenn wir über Investmentmöglichkeiten in anderen Ländern sprechen, stellt sich auch die Frage nach dem direkten Vergleich mit Deutschland. Klar ist, auch hier gibt es zahlreiche Aspekte für die Vermietung zu beachten.

Der große Vorteil liegt darin, dass innerhalb Deutschlands Investorinnen und Investoren praktisch jederzeit zu jeder Immobilie kurzfristig reisen können. Besichtigungen sind schnell und unkompliziert möglich und wenn einmal Sanierungen nötig sind ist es ebenso ratsam, zumindest ab und zu vor Ort zu prüfen, wie die lokalen Handwerker arbeiten.

Außerdem lässt sich die Attraktivität der Lage der Immobilie leichter einschätzen und es besteht eine gewisse Rechtssicherheit, die nicht in allen Ländern Europas gleichermaßen gegeben ist. 

Fazit

Ein Apartment am Strand, das in Bulgarien für vielleicht 20.000 Euro verkauft wird, scheint verständlicherweise für viele verlockend. Es kann sich dabei durchaus um ein spannendes Investment handeln. Doch wichtig ist, dies genau zu prüfen und sich nicht zu einer überschnellen Investment-Entscheidung verleiten zu lassen. 

Die ganzheitliche Prüfung von Objekten ist essenziell, wenn im Ausland investiert wird. Von der Einschätzung der Lage bis hin zur Bauqualität der konkreten Immobilie gibt es viel zu beachten.

Die zu erledigende Bürokratie sollte frühzeitig geklärt werden, damit sich der gesamte Kaufprozess nicht unnötig lange hinzieht. In Summe kann gesagt werden, dass sich Immobilien-Investments im Ausland nur dann lohnen können, wenn sie absolut professionell abgewickelt werden und im eher größeren Stil erfolgen.

Bei einer höheren Investmentsumme fällt es schließlich weniger ins Gewicht, wenn einige zusätzliche Arbeitsstunden durch einen spezialisierten Rechtsanwalt in Rechnung gestellt werden.

An der Börse wird gerne empfohlen nur Aktien von Unternehmen zu kaufen, deren Geschäftsmodell man selbst vollinhaltlich verstanden hat. Dieser Rat kann in ähnlicher Form auf den Immobilienkauf im Ausland umgelegt werden. Je mehr Wissen man selbst zu allen relevanten Rahmenbedingungen hat, desto eher kann dieses Investment zum Erfolg werden.

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