Was sollten Immobilien-Einsteiger jetzt wissen?

Stefan Perlebach

08.04.2020

Diese Woche begrüßen wir Leon Pfeifer zu unserem Experten-Interview.

Zusammen mit Stefan Schulz betreibt er die Seite Wohnungsanalyse, die umfangreiches Immobilienwissen leicht verständlich vermittelt. Mit ihrem sogenannten “Smartcheck” bietet die Wohnungsanalyse darüber hinaus eine individuelle Beratung für diejenigen an, die eine externe Experten-Analyse zu einem potenziellen Investment einholen wollen. In dem Smartcheck sind unter anderem Standortbewertung, Wirtschaftlichkeitsrechnungen, Stresstest und weitere Analysen enthalten.

Viel Spaß beim Lesen!

Wie wirkt sich die Corona-Krise bisher auf Euer Unternehmen aus? Wie reagiert Euer Immobilien-Umfeld?

Auf unser Unternehmen wirkt sich die Krise aktuell positiv aus, da Immobilien nicht mehr “blind” gekauft werden. Anleger bzw. private Investoren sind dem Markt gegenüber skeptischer geworden und wollen vermehrt sehen, wie sich die potenzielle Immobilie auch unter weniger optimalen Voraussetzungen und Entwicklungen rechnet.

Welche Veränderungen erwartest Du für den Immobilienmarkt aufgrund der Corona-Krise, speziell auf die Preisentwicklung?

Es könnte eine kleine Marktkorrektur erfolgen. Dabei werden Preise tendenziell etwas fallen. Persönlich schätze ich den Preisverfall im Mittel um ca. 20 %, wobei nicht alle Standorte davon betroffen sind und sich die Preiskorrekturen vor allem regional deutlich unterscheiden werden.

Auf was sollten Einsteiger*innen die derzeit eine Immobilie suchen besonders achten? 

Das Investment darf sich niemals “gerade so rechnen”. Öfter haben wir mit Kunden zu tun, die Vollfinanzierungen bei teuren Immobilien anstreben. Die Mieten sind zudem oft auch am maximum angesetzt. Kleine Abweichungen der kalkulierten Parameter ruinieren das Investment oft schon. Die Immobilie sollte sich auch bei konservativer Betrachtung selbst tragen. Auch die Annuität muss entsprechend angepasst werden und soll zur Gesamtstrategie des Käufers passen. Hier stellen wir immer wieder fest, dass viele Käufer eigentlich keine Strategie haben und auch das Ziel (was genau, möchte ich, wie mit meiner Immobilie erreichen?) überhaupt nicht klar definieren.

Wie siehst Du Immobilien im Vergleich zu anderen Formen der Kapitalanlage in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit?

Immobilien reagieren auf konjunkturelle Veränderungen eher träge und weniger volatil. Genau aus diesem Grund sind die Immobilienpreise derzeit im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen immer noch stabil. Tatsächlich komme ich ursprünglich aus dem Investmentbereich der volatilen Kapitalanlagen. Angefangen habe ich vor vielen Jahren mit Aktien, ETF’s, P2P/P2B Krediten sowie Kryptowährungen. Ich habe mich erst relativ spät mit Immobilien befasst und mir meine eigenen Objekte, mit hohen Einkaufsgewinnen sowie soliden Renditen, in guten Lagen gekauft. Ich habe schnell bemerkt, dass Immobilien als Kapitalanlage gegenüber anderen Finanzinstrumenten deutliche Vorteile mit sich bringen. Neben der bereits erwähnten beinah krisensicheren Wertstabilität hat mich besonders die Möglichkeit überzeugt, mit einer überschaubaren Menge Eigenkapital sehr günstiges Fremdkapital zu nutzen, um hierbei verhältnismäßig viel Geld für mich “arbeiten” (Leverage-Effekt) zu lassen. Dies ist bei anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Aktien nicht so einfach möglich, da das FK in der Regel deutlich teurer ist und bedingt durch die Volatilität das Risiko von Nachforderungen zur Erhöhung der Sicherheiten groß ist.

Welcher Person folgst Du aktuell, um Dich im Bereich Immobilien auf dem Laufenden zu halten?

Da man als Berater eine Menge an Wissen mitbringen muss, halte ich mich natürlich auch im Bereich Immobilien stets auf dem Laufenden. Hierzu halte ich Fachbücher, Fachzeitschriften und Artikel eigentlich für am besten geeignet. Wenn es um Youtube geht, schaue ich mir sehr gerne die Jungs von Immocation, Immobilien mit Kopf oder Alexander Raue vom Vermietertagebuch an.

Auf Instagram folge ich unter anderem Gerald Hörhan, Thomas Knedel und Daniel Garofoli.

Was war das Wichtigste, was Du zuletzt im Immobilienbereich dazugelernt hast?

Das ich den Verkauf und die Vermietung meiner Objekte nur noch über engagierte Immobilienmakler machen werde. Zu Beginn war ich daran interessiert das bestmögliche Ergebnis beim Kaufpreis oder der Mieterauswahl selbst zu generieren. Ich habe aber relativ schnell gemerkt wie stressig die ganzen Prozesse sind und welcher enorme Zeitaufwand dahinter steckt. Als ich dann mein erstes Verkaufsobjekt an einen sehr hartnäckigen und engagierten Immobilienmakler abgegeben habe, wurde mir sofort der Mehrwert klar. Ich habe nicht nur den Kaufpreis erhalten, den ich für das Objekt anvisiert hatte, sondern konnte mich die gesamte Zeit über entspannt zurücklehnen, meinem Kerngeschäft nachgehen und den zeitnahen Notartermin abwarten.

Was war der größte Fehler, den Du bisher beim Investieren in eine Immobilie gemacht hast?

Beim Investieren in Immobilien habe ich bisher immer nur kleinere Fehler gemacht, aus denen ich aber sofort gelernt habe. Der größte Fehler, den ich bisher gemacht habe und auch des Öfteren wiederholt habe war es Objekte nicht zu kaufen. Gute Objekte werden immer seltener und es gibt zunehmend mehr Personen, die die Potenziale von ungeschliffenen Diamanten oder „kleine hässliche Löcher“ wie Gerald Hörhan sagen würde, erkennen und aggressiv in den Wettbewerb starten. Wenn man hier weiterhin erfolgreich sein will, muss man schnell sein und hartnäckig bleiben.

Welchen Ratschlag würdest Du jedem Immobilieneinsteiger und jeder Einsteigerin geben?

Prüfe jedes Objekt vor dem Kauf sorgfältig. Wenn du es selbst nicht kannst oder dir die zeitlichen Ressourcen fehlen, kannst du es für kleines Geld von uns durchführen lassen. Unser Smartcheck deckt die wichtigsten Parameter ab und gibt dir eine absolut solide und fundierte Einschätzung zu deinem anvisierten Objekt. Auch mögliche Entwicklungen durch konjunkturelle Veränderungen, wie der aktuellen Coronakrise, werden in den Szenarioanalysen berücksichtigt.

Wie siehst Du es mit der Eigenkapitalquote? Wie viel sollte man bei einer Finanzierung selbst einbringen und von welchen Faktoren sollte man diese Entscheidung abhängig machen?

Das kommt immer auf das einzelne Investment an. Allgemein gilt: das Geschäft wird im Einkauf gemacht. Das bedeutet, wenn ich eine Immobilie deutlich unter Marktwert kaufen kann, kann diese natürlich auch einmal voll finanziert sein. Das Investment muss immer den Stresstest bei der Anschlussfinanzierung bestehen. Das ist sehr wichtig und aus diesem Grund haben wir den Stresstest auch bereits in unseren Smartcheck eingebaut. Jede Investition sollte idealerweise die Bonität verbessern und nicht verschlechtern. Leider haben das viele Anleger nicht verstanden und da ist öfter bei der zweiten oder dritten Immobilie schon Schluss, mit weiteren Vollfinanzierungen, da die Bank ablehnen muss. In diesem Zusammenhang sollten auch die Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie berücksichtigt werden. Wer sich ein Portfolio aufbauen möchte, muss sich hier schon beim ersten Investment Gedanken darüber machen.

Pauschal kann man sagen, dass sich ein Verhältnis von 20 % Eigenkapital zu 80 % Fremdkapital bewährt hat und eine hervorragende Ausgangssituation darstellt. Selbstverständlich sollten die Kaufnebenkosten immer Eigenfinanziert sein. Wer diese nicht selbst aufbringen kann, soll bitte keine Immobilie kaufen.  

Wer ist Dein*e Superheld*in (real oder fiktiv)?

Mein Superheld ist Elon Musk. Ein hochintelligenter Mann und Visionär, der schon immer das macht worauf er Lust hat und was andere Menschen für unmöglich halten. Dabei verzichtet er auf die political correctness anderer CEOs in seiner Klasse. Was mich besonders fasziniert ist, dass es bei seinen Visionen und der anschließenden Umsetzung keine Grenzen gibt. Tesla ist ein hervorragendes Beispiel. Er hat quasi aus dem Nichts, in kürzester Zeit, den zeitweise wertvollsten Automobilhersteller der Welt geschaffen und das gegen eine umfangreiche und milliardenschwere Industrie, die beinah 100 Jahre existiert. Alles ist möglich, man muss es einfach nur machen.

Vielen Dank für das Interview!

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