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Was wird sich 2021 für Immobilieninvestoren ändern? 

Fabian Lurz

Fabian Lurz

Mittwoch, 16.12.2020

Das Jahr neigt sich dem Ende zu und so kommen Fragen auf, welches Marktumfeld 2021 wohl für Immobilieninvestments bestehen wird. Die mediale Berichterstattung reicht von potenziellen Blasen bis hin zu interessanten Auswirkungen der Covid-Krise. Wir haben uns daher genauer angesehen, womit wirklich zu rechnen ist.

Immobilienmarkt 2021: Einflussfaktoren 

Wer einen Blick in die nahe Zukunft wirft erkennt schnell, welche Faktoren sich besonders stark auf den Immobilienmarkt auswirken könnten. Diese sind aus heutiger Sicht: 

  • Covid-19 Pandemie erhöht die Arbeitslosigkeit, schwächt die Wirtschaft

  • Flächennutzung verändert sich: Wie geht es mit Büros und Einzelhandel weiter?

  • Home-Office ist auch von entlegenen Orten aus möglich – setzt es sich durch?

  • Makler-Courtage für Kaufobjekte ist ab 2021 neu geregelt

Ob und wie sich diese Punkte auswirken können, sehen wir uns nun im Detail an. 

Immobilienmarkt und Covid-19 – wie geht es weiter? 

Die Auswirkungen der Pandemie sind am Immobilienmarkt auf ganz unterschiedliche Weise zu erkennen. Das generelle Preisniveau von Wohnimmobilien ist bislang, von der Krise unbeeindruckt, auf stabilem Niveau. Wie kommt es, dass an den Börsen massive Kurskorrekturen stattgefunden haben, aber Immobilien weiterhin überwiegend auf einem recht hohen Preisniveau gehandelt werden? 

Sicherheitsbedürfnis und Zinsniveau

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das unabhängig von der sonstigen wirtschaftlichen Lage in seiner Grundform immer vorhanden bleiben wird. Klar, bei Luxusimmobilien oder Gewerbeobjekten kann es anders aussehen und darauf gehen wir auch in diesem Beitrag später noch ein.

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Hinzu kommt, dass Finanzierungen außergewöhnlich günstig möglich sind. Gerade auch Menschen, die an der Börse investieren würden, überlegen nun wohl, ob Immobilien-Investments nicht ein sicherer Hafen sind, der weniger Risiko birgt als die Kapitalanlage in Aktien oder Anleihen. 

Das niedrige Zinsniveau und das Bedürfnis, die eigenen Ersparnisse möglichst sicher anzulegen, stützen die Immobilienpreise ganz klar. Wer nicht (nur) auf Gold setzen möchte, hat mit Anlageimmobilien eine attraktive Option.

Für manche Investorinnen und Investoren rückt dabei sogar die Rendite-Erwartung in den Hintergrund, da es ihnen primär um die Absicherung, also den Erhalt von Kapital geht, wo oft schon ein gewisser Inflationsschutz ausreicht, damit die Anlageform in Frage kommt. 

Büro- und Gewerbeflächen im Jahr 2021

Die Pandemie hat nicht zuletzt auch dazu geführt, dass die Digitalisierung in Unternehmen gezwungenermaßen extrem beschleunigt wurde. Wochenlange Tätigkeit im Home-Office hat sich dabei allerdings überraschend gut bewährt. Daher stellt sich die Frage, wie sich der Markt für Büroflächen im Jahr 2021 entwickeln wird. Dazu gibt es unterschiedliche Denkansätze und es ist auch zu erwähnen, dass trotz der bevorstehenden Impfung unklar ist, wie schnell der Virus besiegt werden kann, etwa falls es zu Mutationen kommt. 

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Home-Office wohl guten Anklang gefunden hat, beliebt ist und auch Einsparungspotenzial für Unternehmen mit sich bringen kann. Dem steht gegenüber, dass die digitale Zusammenarbeit nicht überall gleich gut funktioniert.

Gerade ältere Menschen tun sich womöglich schwer und nicht zu vergessen ist, dass es viele junge Personen gibt, die in kleinen Wohnungen leben oder sogar noch bei ihren Eltern. Wer gerade noch in der WG sitzt, aber schon einen seriösen Job hat, wird wohl keinen perfekten Arbeitsplatz in den eigenen vier Wänden vorfinden. 

Aus unternehmerischer Perspektive ist klar: Je mehr Mitarbeiter zuhause arbeiten, desto unwichtiger ist ein hochwertiges Büro und desto stärker können Mietkosten reduziert werden. Allerdings muss sichergestellt sein, dass die Zusammenarbeit trotzdem funktioniert und Teamspirit erhalten bleibt. Ob das dauerhaft, über die Zeiten der Lockdowns hinaus, möglich sein wird? Hier werden sich je nach Branche wohl große Unterschiede auftun. 

Büros der Zukunft

Büroflächen werden natürlich nicht ganz verschwinden. Allerdings ist eine flexiblere Nutzung vorstellbar. Unternehmen könnten verstärkt Home-Office erlauben, aber gleichzeitig Arbeitsplätze vor Ort anbieten, die bei Bedarf genutzt werden können.

Ähnlich wie in Coworking-Spaces kann es spontan nutzbare Büros geben, mit Meeting- und Gemeinschaftsräumen, die genutzt werden können, wann immer es die Mitarbeiter wollen oder es die berufliche Situation erforderlich macht, vor Ort zu sein. Dieser Ansatz spricht nicht unbedingt für eine Reduktion der Flächen, sondern vielmehr für eine neue Gestaltungs- und Nutzungsweise ebendieser. 

Ein Nebeneffekt des verstärkten Home-Office ist, dass weniger gependelt werden muss. Wer nicht lange in den Öffis sitzt, hat mehr Freizeit und ist dementsprechend zufriedener und gesünder. Fallen zudem Autofahrten von Pendlern weg, wirkt sich das positiv auf unsere Umwelt aus. 

Homeoffice – Aufwertung für ländliche Regionen? 

Wenn Menschen nichtmehr möglichst nahe an ihrem Arbeitsort wohnen möchten, um lange Anfahrtswege zu vermeiden, wo wollen sie dann leben? Wenn nicht die Arbeitsstätte, in der man täglich anwesend sein muss, die Region bestimmt in der überhaupt nach einer passenden Immobilie gesucht wird, ergeben sich neue Möglichkeiten. So könnte es dazu kommen, dass ländliche Regionen aufgewertet werden.

Selbst wer zukünftig nicht immer im Homeoffice arbeiten kann, ist eher bereit einen längeren Anfahrtsweg auf sich zu nehmen, wenn die Anwesenheit vielleicht an nur zwei oder drei Tagen pro Woche erforderlich ist. 

Im Grünen leben und von dort aus arbeiten ist allerdings nicht überall sinnvoll möglich. Die Infrastruktur vor Ort muss passen. Das beginnt beim stabilen Handyempfang und der schnellen Internet-Verbindung und geht bis hin zur öffentlichen Anbindung zum Arbeitsort, die trotzdem noch gegeben sein sollt. 

Für ländliche Regionen, die bislang außerhalb des hochpreisigen Speckgürtels lagen, kann das eine große Chance sein. Aus Sicht von Immobilieninvestoren heißt das, es müssen ländliche Lagen genau analysiert werden. Gibt es dort gute Schulen, schnelles Internet und eine akzeptable Verbindung in die nächste Stadt, so kann es hier zu interessanten Aufwertungen von Immobilien kommen. 

Einzelhandel und Gastronomie

Erdgeschoßflächen, die für Handel und Gastronomie genutzt werden, blicken in eine etwas andere Zukunft. Schließlich ist ungewiss, welche staatlichen Hilfen es wie lange geben wird und wann schlussendlich die wirtschaftliche Erholung in der Form einsetzt, dass Menschen wieder oft und gerne vor Ort einkaufen. 

Kulinarik und Handel gehen dabei Hand in Hand, sie brauchen einander wechselseitig, um Konsumentinnen und Konsumenten ein ganzheitliches Erlebnis zu bieten. Kommt es nicht zu einer außergewöhnlichen Pleitewelle, so sollten die gewerblich genutzten Erdgeschoßflächen auf stabilem Niveau bleiben. 

Hinzu kommt, dass die Umwandlung von Erdgeschoßfläche zu Wohnraum, zumindest im innerstädtischen Bereich, möglich ist. Einzelne Bauträger haben sich bereits auf derartige Projekte spezialisiert und bringen so neuen Schwung in leerstehende Erdgeschoßflächen. 

Gibt es eine Immobilienblase? 

Wenn Einkommen stagnieren, die Arbeitslosigkeit steigt, aber Immobilienpreise über Jahre von einem Rekord zum nächsten gewandert sind, stellt sich die berechtigte Frage nach einer Immobilienblase. Doch ist die gesunde Relation der Immobilienpreise zur restlichen Wirtschaft wirklich nichtmehr gegeben? Bislang deutet, pauschal deutschlandweit gesprochen und ohne auf einzelne Regionen im Detail einzugehen, kaum etwas davon hin.

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre war durchaus rasant, doch größtenteils haben sich die Anstiege der Mieten und Kaufpreise zuletzt auf hohem Niveau etwas eingebremst. Derzeit ist es nicht der Fall, dass die Kaufpreise massiv stärker steigen als die Mieten. Demnach steht die Bewertung hier noch in einer normalen Relation. 

Blicken wir aus historischer Sicht auf die Immobilienblase in den USA, die de facto eine Weltwirtschaftskrise ausgelöst hat, so war die Situation dort damals massiv anders. Während die Preise durch die Decke gingen wurden Kredite vergeben, für die Immobilien als Sicherheiten eingebracht wurden, bei denen von Phantasiebewertungen gesprochen werden muss. Nachdem dann Kreditraten nicht rückbezahlt wurden, fielen den finanzierenden Banken die zu hoch angesetzten Bewertungen auf den Kopf. 

Absicherung gegen Immobilienblasen

Heute müssen Banken daher selbst mehr Eigenkapital nachweisen können und die Vergabe der Immobilienkredite erfolgt zwar zu günstigen Konditionen, aber mit klaren Prüfungsrichtlinien. 

Wer sich selbst als Investorin bzw. Investor gegen Immobilienblasen absichern möchte, sollte beim Kauf von Immobilien regional diversifizieren, um nicht im schlimmsten Fall in einer überbewerteten Stadt alle Objekte gebündelt zu haben.

Außerdem lohnt es sich, etwas höhere Zinssätze zu akzeptieren und dafür mit langen Fixzinsperioden zu arbeiten. Die Folge: Es kann genau kalkuliert werden, welche Nettomiete generiert werden muss, damit die laufenden Kosten (Betrieb, aber auch Finanzierung) gedeckt werden können.

Wird die lange Fixzinsperiode zu gewählt, dass die Höhe der Finanzierungsrückzahlungen so ist, dass selbst mit einer etwas niedrigeren Miete als der derzeit am Markt erzielbaren Miete, alle Kosten gedeckt werden können, gibt das zusätzliche Sicherheit.

Wer in Immobilien investieren möchte kann sich also gegen womöglich fallende Preise und Mieten – die aus heutiger Sicht nicht erkennbar oder absehbar sind – absichern versuchen, indem in unterschiedlichen Regionen Immobilien gekauft werden, langfristige Mietverträge geschlossen werden und bei der Finanzierung auf langfristige Fixzinsperioden (15 Jahre sind z.B. meist problemlos möglich) setzen. 

Makler-Courtage bei Kaufobjekten ab 2021

Ein weiterer Faktor für die Entwicklung des Immobilienmarktes im nächsten Jahr ist die gesetzliche Neuregelung der Makler-Courtage. Dass ein Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt wird und er für seine Dienste ausschließlich vom Käufer bezahlt wird, gehört nun der Vergangenheit an.

Die neue Regelung sieht vor, dass der Verkäufer, so er eine Maklerin oder einen Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Kosten übernehmen muss. Den übrigen Betrag muss die Käuferseite tragen, aber erst, nachdem nachweislich die Teilzahlung des Verkäufers an den Makler geleistet wurde. 

Durch diese Verschiebung der Kosten soll sichergestellt werden, dass der tatsächliche Auftraggeber zumindest 50 Prozent der entstehenden Courtage übernimmt. Als Folge wird erwartet, dass Eigentümerinnen und Eigentümer verstärkt selbst die Abwicklung des Verkaufs der Immobilie in die Hand nehmen werden. Daraus lässt sich ableiten, dass mehr Immobilien ganz ohne Makler veräußert werden, die Courtage fällt dann dementsprechend gänzlich weg. Wird doch ein Makler beauftragt, so sind immerhin die Kosten für die Käuferseite geringer als bisher. 

Fazit – Unser Ausblick auf das Jahr 2021

Die gesamten Aussichten für die nähere Zukunft sind noch immer stark von der derzeit herrschenden Pandemie geprägt. Glücklicherweise zeigt sich die Immobilienbranche in Summe davon wenig beeindruckt und stabil, während es an den Börsen wesentlich turbulentere Monate sind, auf die wir heute zurückblicken können.

Covid-19 sorgt für einige Unsicherheiten und es gibt unterschiedlichste Expertenmeinungen dazu, welche Auswirkungen am Immobilienmarkt 2021 zu spüren sein werden. Klar ist allerdings, wer in Immobilien investiert, tut das mit einem längeren Anlagehorizont. Den perfekten Moment für den Einstieg in das Immobilien-Business gibt es ohnehin nicht. Durch die ab 2021 reduzierte Makler-Courtage kann es sich jedoch lohnen, noch ein paar Wochen mit dem Immobilienkauf zu warten, um diese Kostenreduktion mitzunehmen. 

Das zurückliegende Jahr hat auf jeden Fall bewiesen, dass die Arbeit im Home-Office besser praktikabel ist, als viele Unternehmen vor wenigen Jahren noch gedacht hätten. Dadurch können ländlichere Gebiete, die bislang für Pendler etwas weit entfernt schienen, interessanter werden, auch preisliche Aufwertungen sind durchaus möglich. 

Ebenfalls noch länger erhalten bleiben werden uns die äußerst niedrigen Zinsen, die das Finanzieren von Immobilien durch Fremdkapital massiv erleichtern. Wer sich hier zusätzlich absichern möchte, kann langfristige Fixzinsperioden abschließe. Diese ermöglichen es, genaue Kalkulationen hinsichtlich der Zahlungen an das Kreditinstitut für 10, 15 oder sogar 20 Jahre im Voraus zu erstellen. So gewinnt das Immobilien-Investment auch zusätzlich an Sicherheit, da sich langfristige Worst-Case-Szenarien berechnen lassen, an die das eigene Investitionsverhalten angepasst werden kann. 

Abschließend sei gesagt, dass bei aller Unsicherheit, die im Jahr 2020 aufgekommen ist, Wohnen als Grundbedürfnis immer erhalten bleibt. Es hat sich (wieder einmal) gezeigt, dass Immobilienmärkte zwar externen Einflüssen ausgesetzt, aber grundsätzlich gesund und solide sind. Für Investorinnen und Investoren, die Wert auf Sicherheit legen und reale Werte halten möchten, bieten sich Immo-Investments dementsprechend auch im kommenden Jahr an – und das mit dem kleinen, feinen Extra, dass die Verkäufer die Courtage des Maklers (mit)bezahlen müssen!

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