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In Immobilien investieren: Welche Immobilien eignen sich? 

Remy Sharp

Stefan Perlebach

Donnerstag, 01.04.2021

Immer mehr Menschen möchten ihr Erspartes in Immobilien investieren. Bankguthaben bringt kaum Zinsen und reale Werte sind deshalb gefragter denn je zuvor.

Hinzu kommt, dass durch die Niedrigzinsphase Kredite zu sehr günstigen Konditionen verfügbar sind. Doch nicht jede Immobilie ist als Investment geeignet. Wir haben uns für dich genauer angesehen, worauf bei der Auswahl passender Investitionsobjekte geachtet werden muss. 

Immobilieninvestment: Strategie und Ziele

In einem ersten Schritt, noch bevor die Suche nach passenden Objekten beginnt, stellt sich die Frage, welches Ziel durch das Investment erreicht werden soll. Geht es um rasche Kapitalvermehrung? Soll langfristig ein ganzes Immobilienportfolio aufgebaut werden? Oder möchtest du einfach ein, zwei vermietete Wohnungen zur Absicherung der Rente in fernerer Zukunft? 

Für manche Strategien benötigst du umfangreiche Expertise. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn du sanierungsbedürftige Immobilien kaufen, sanieren und weiterverkaufen möchtest. Diese Fix & Flip-Strategie sollte nur gewählt werden, wenn das nötige Fachwissen vorhanden ist. 

Wer hingegen plant zwei, drei Wohnungen zur langfristigen Vermietung zu erwerben, muss auf einige Faktoren achten: 

  • Gute, realistische Suchkriterien definieren 

  • Passende Wohnung finden

  • Günstige Finanzierung sicherstellen

  • Kauf und Vermietung professionell abwickeln

Wir sehen uns in weiterer Folge an welche Immobilien gerade für die langfristige Vermietung am besten geeignet sind - auch Buy & Hold genannt. 

Immobilien zur langfristigen Vermietung kaufen

Ziel der langfristigen Vermietung von Wohnungen ist es, regelmäßig positiven Cashflow aus dem Investment zu erhalten. Sobald dann der gesamte Kredit abbezahlt ist, steht die Nettomiete als Erlös zur freien Verfügung, nachdem Steuern und sonstige Kosten bezahlt wurden. 

Diese einfach Grafik verdeutlicht, wie sich der Wert des eingesetzten Eigenkapitals dank Hebeleffekt vervielfacht. Selbst wenn die Immobilie im Wert sinken würde, ist der generierte Wert höher als das eingesetzte Eigenkapital.

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Bei der Suche nach einer passenden Wohnung gilt es immer zwei Aspekte zu berücksichtigen: Je besser die Lage, desto seltener kommt es zu Leerstand.

Doch je besser die Lage, desto teurer die Immobilie und geringer die Rendite. Daher gilt es, die goldene Mitte aus Lage und Rendite zu finden, um einerseits Geld zu verdienen, aber andererseits auch ein sicheres Investment zu haben, ohne großes Leerstand-Risiko. 

Damit die Entscheidung leichter fällt, kommen wir nun zu den konkreten Vor- und Nachteilen, die sich für kleine und große Immobilien ergeben. Wie immer gilt: Diese allgemeinen Informationen sind keine Investmentempfehlung.

Vorteile kleiner Innenstadtwohnungen

Gerade für Neulinge der Immobilienbranche eignen sich kleinere Wohnungen in guter Lage. Wenn die teuersten Lagen, aber auch unbeliebte Gegenden, gemieden werden, wird von sogenannten B-Lagen gesprochen. Das sind typischerweise beliebte, gute Wohngegenden ohne Glamourfaktor. Hier wohnen Studierende, Singles und kleine Familien mit gutem Einkommen. 

Vermietbarkeit und Mikrolage

Eine Kleinwohnung lässt sich hier immer gut vermieten und das Risiko, dass die Wohnung längere Zeit leer bleiben könnte, ist gering.

Damit sich das Investment gut lohnt, sollte auf Details geachtet werden. Ein besonders durchdachter Grundriss oder praktische Mikrolage (gute Öffi-Anbindung, viele Nahversorger in unmittelbarer Nähe, etc.) sind Pluspunkte.

Nicht nur die Lage, sondern auch die Mikrolage muss in die Entscheidung einbezogen werden. Hierbei hilft dir ThinkImmo, indem es dir für alle Immobilien Nahversorger etc. anzeigt.

Die gute Vermietbarkeit spielt auch eine Rolle hinsichtlich der Kosten des Leerstandes. Wer drei Kleinwohnungen besitzt, kann damit rechnen, dass es vorkommt, dass eine Wohnung vorübergehend unbewohnt ist.

Für dieses Apartment müssen dann die laufenden Kosten getragen werden, während die anderen beiden Objekte weiterhin Einnahmen generieren. Wer hingegen eine einzige, große Immobilie besitzt, muss die hohen laufenden Kosten weiter tragen, bis die Wohnung wieder vermietet ist. Diese Kosten werden in diesen Zeitraum nicht durch Einnahmen andere Objekte abgefedert.

Einfache Finanzierung

Ein Vorteil solcher Immobilien ist, neben der einfachen Vermietbarkeit, dass Banken bei der Vergabe von Krediten das Risiko als gering einstufen. Bereits geringfügig bessere Konditionen wirken sich bei einem Kredit, der 25 oder 30 Jahre läuft, deutlich aus.

Deswegen bringen leicht vermietbare 1- oder 2-Zimmer-Wohnungen in guter Lage den Pluspunkt der einfachen Finanzierbarkeit mit. 

Nachdem der Kaufpreis für eine solche Wohnung geringer ist, als wenn gleich ein Mehrparteienhaus erworben wird, fällt auch die Kredithöhe entsprechend geringer aus. Für viele Menschen, die erstmals einen Immobilienkredit aufnehmen, ist das etwas angenehmer, als gleich hohe Schulden zu haben. 

Größere Wohnungen zur Vermietung kaufen

Lohnt es sich dann gar nicht erst, nach großen Wohnungen zur Vermietung zu suchen? Doch, denn auch dafür gibt es Argumente. 

Zielgruppe und Raumaufteilung

Wichtig ist dabei, die Zielgruppe im Auge zu haben. In einer typischen Wohngegend für Studierende kann eine große Wohnung Sinn ergeben, wenn die Raumaufteilung eine Nutzung als Wohngemeinschaft erlaubt.

Am Stadtrand hingegen sollte die Aufteilung so sein, dass sich die Wohnung für Familien ideal nutzen lässt. 

Weniger administrativer Aufwand

Wer mit einer großen Wohnung dieselben Mieteinnahmen erzielt wie mit drei Kleinwohnungen, hat geringeren organisatorischen Aufwand.

Das beginnt bei der Buchhaltung und reicht bis hin zu kleinen Reparaturarbeiten, die bei mehreren Kleinwohnungen entsprechend häufiger auftreten werden als bei einer großen Wohnung. 

Ein einfaches Beispiel: Wenn alle Wohnungen mit Gasthermen beheizt werden, gilt es bei den drei Kleinwohnungen drei Termine für die Wartung des Geräts zu vereinbaren. In der großen Wohnung bleibt es bei nur einem Termin. 

Skaleneffekte bei Sanierungen

Wenn es sich um sanierungsbedürftige Wohnungen handelt, sind größere Objekte oft im Vorteil. Der Grund ist ganz einfach: wenn für die Sanierung Material im großen Stil eingekauft werden kann, reduzieren sich die Sanierungskosten pro Quadratmeter.

Dieser Effekt der Kostenreduktion schlägt sich auch bei den Handwerkskosten nieder. Denn bei einer großen Wohnung lässt sich leichter ein Mengenrabatt auf die Arbeitszeit aushandeln, als wenn es um die Sanierung einer 1-Zimmer-Wohnung geht. 

Mehrere Kleinwohnungen oder eine große Wohnung kaufen? 

Klar ist, dass mehrere Kleinwohnungen für mehr organisatorischen Aufwand sorgen. Umgekehrt ergibt sich daraus eine logische Risikostreuung. Wer das gesamte Kapital in eine große Immobilie investiert, hat immer das Risiko, dass beispielsweise eine umfangreichere Gebäudesanierung nötig wird oder Nachbarn laute Umbauarbeiten durchführen.

Kommt es dadurch zu reduzierten Einnahmen, gibt es keine anderen Immobilien, die dies ausgleichen. Bei mehreren Kleinwohnungen können diese Situationen zwar auch eintreten, doch dann sind die Auswirkungen, entsprechend der Risikostreuung, geringer. 

Flexible Liquidität schaffen

Ein weiterer Aspekt ist die Flexibilität bei Kapitalbedarf. Sehen wir uns das anhand eines Beispiels an: 

Jemand besitzt drei Kleinwohnungen im Wert von je 150.000 Euro. Für den eigenen Hausbau wird Eigenkapital benötigt. Die Person verkauft daher eine der drei Kleinwohnungen gewinnbringend weiter und behält die anderen beiden Wohnungen. Wer eine große Wohnung besitzt, müsste diese Wohnung verkaufen, obwohl nicht der gesamte Wert der großen Immobilie liquide benötigt wird, sondern nur ein Teil. Bei kleineren Immobilien besteht somit die Option, diese schneller und eben auch nur teilweise zu veräußern, um Liquidität zu schaffen. 

Fazit: Portfolio breit aufstellen

Es lassen sich Argumente für größere und kleinere Wohnungen finden. Wer ohnehin ein breites Immobilienportfolio aufbauen möchte, sollte daher nicht nur hinsichtlich der Lage von Objekten auf Risikostreuung setzen.

Auch bei der Größe der vermieteten Einheiten ist gute Durchmischung vorteilhaft. Warum nicht eine kleinen Singlewohnung kaufen und umgekehrt eine größere Wohnung an eine Familie vermieten? 

Diversifikation ist bei Investments immer vorteilhaft und so ist es auch bei Immobilien und deren Größe. Wichtig ist, stets auf die günstige Finanzierbarkeit, ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und gute Vermietbarkeit zu achten. Die Lage und der Zustand spielen entscheidende Rollen, egal wie groß die Wohnfläche ist.