Wie die Immobilien-Verwaltung digitalisiert wird

Stefan Perlebach

27.09.2021

Diese Woche begrüßen wir Philip Rodowski zu unserem Experten-Interview.

Philip ist Geschäftsführer der objego GmbH - einer digitalen Lösung zur Immobilienverwaltung für Wohn- und Gewerbeimmobilien, die sich speziell an private Vermieter richtet. objego hat sich das Ziel gesetzt, das Leben von Vermietern so einfach wie möglich zu machen. Im heutigen Interview sprechen wir darüber, wie es zu der Idee von objego kam, was das Unternehmen Vermietern bietet und welche Zukunftspläne das Start-up verfolgt.

Wie ist es zu der Idee von objego gekommen?

Vier Millionen private Vermieter allein in Deutschland stellen eine sehr große Zielgruppe dar, mit der die ista - einer unserer strategischen Partner - viel Erfahrung hat. Die Idee, dieser Zielgruppe eine einfache und digitale Lösung zur Immobilienverwaltung anzubieten, entstand im ista Venture Hub. Ich bin sehr früh auf dieses neue Projekt aufmerksam geworden und gemeinsam mit Kunden und Experten von ista haben wir dann die Idee bis zur Marktreife weiterentwickelt.

Welches Problem versucht objego zu lösen?

Viele private Vermieter verwalten ihre Wohnungen noch manuell. Oftmals in mühevoller Kleinarbeit mit selbst gebauten Excel-Listen oder sogar noch auf Papier. An dieser Stelle springt objego ein: Mit unserer Software ermöglichen wir privaten Vermietern, ihre Immobilie digital, einfach, sicher und kostenlos zu managen. Für den Vermieter bedeutet das einen erheblich geringeren Arbeitsaufwand und somit mehr Freizeit.

Welches sind in Deinen Augen die größten Herausforderungen für private Vermieter?

Private Vermieter hier bei uns in Deutschland stehen heute vor zahlreichen Herausforderungen. Wir haben im letzten Herbst mehr als 1000 Vermieter und Vermieterinnen befragt. Demnach investiert mehr als die Hälfte über zwei Stunden pro Woche für die Verwaltung ihrer Immobilien. Dies setzt sich einerseits aus analogen und repetitiven Routinearbeiten, andererseits aus der Kommunikation mit Mietern, Handwerkern oder anderen Dienstleistern zusammen.

Zudem gibt es eine große Unsicherheit, was rechtliche Verpflichtungen angeht. Hier sehen wir vor allem Themen wie das Mietrecht, den Datenschutz, aber auch neue juristische Regularien und Verordnungen wie die Energieeffizienz-Richtlinie (EED), die für Unsicherheit sorgen. An dieser Stelle möchten wir unseren privaten Vermietern mit objego helfen.

Warum sollten Vermieter Euren Service nutzen? Worin siehst Du die Vorteile im Vergleich zu anderen Verwaltungsportalen?

Im Rahmen unserer Umfrage konnten wir feststellen, dass nur sehr wenige Vermieter aktuell schon Software-Lösungen nutzen. Viele greifen beispielsweise noch auf selbst gebastelte Excel-Tabellen zurück, um ihre Immobilien zu verwalten. Dies mag für eine einfache Einnahmen-Ausgaben-Übersicht genügen. Eine fehlerfreie Betriebskostenabrechnung für die Mieter lässt sich mit einer einfachen Excel-Vorlage jedoch nur mit erheblichem Aufwand und unter Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung des Mietrechts erstellen.

Zudem ist die Bekanntheit der Anbieter, die Software-Lösungen anbieten, noch sehr gering. 85 % der von uns befragten Vermieter kennen keine einzige der heute schon am Markt verfügbaren Lösungen.

Wir sehen also für intelligente Lösungen, wie objego, ein entsprechend großes Wachstumspotenzial.

Was uns von anderen Anbietern unterscheidet, ist die Tatsache, dass wir mit ista und der Aareal Bank von Beginn an zwei sehr starke strategische Partner mit an Bord haben, die uns dank ihrer Immobilienkompetenz mit Rat und Tat zur Seite stehen. Die ista allein erstellt jedes Jahr tausende Betriebskostenabrechnungen. Damit haben wir Zugriff auf eine Expertise, die in unserem Markt ihresgleichen sucht.

Ein wichtiger Vorteil ist zudem, dass die Nutzung von objego kostenlos ist. Jeder Vermieter sollte sich objego ansehen und selbst entscheiden, ob unsere Lösung zu seinen Bedürfnissen passt. 

Wie schätzt Du den Immobilienmarkt in den kommenden 10 Jahren ein? Was werden die größten Veränderungen sein und was haben zukünftige Vermieter zu bedenken?

Es ist davon auszugehen, dass die Kreditzinsen in den kommenden Jahren auf einem niedrigen Niveau verbleiben werden. Dies ermöglicht einer großen Zielgruppe weiterhin kreditfinanziert in Immobilien zu investieren, auch wenn die Renditen in den vergangenen Jahren stetig gesunken sind, da sich die Kaufpreise insgesamt schneller entwickelt haben als die erzielbaren Mieten.

Wie in vielen anderen Bereichen des Immobilienmarkts, bahnt sich auch bei den privaten Vermietern ein gewisser Generationswechsel an. Etwa 43 % der privaten Immobilienbesitzer sind älter als 65 Jahre. Daher sind wir der Ansicht, dass die zukünftigen Vermieter jünger sein werden. Im Zuge der Digitalisierung hat diese neue Generation bereits jetzt einen viel leichteren Zugang zum Thema Immobilie und Kapitalanlage, als dies früher der Fall war. Heute kann sich jeder vor seinem ersten Investment auf Kanälen wie z. B. YouTube ein sehr umfangreiches Immobilienwissen aneignen. Und das kostenlos und bequem von der Couch aus.

Dem gegenüber stehen jedoch mehr und mehr gesetzliche Rahmenbedingungen, die den Markt beeinflussen werden. Da haben wir beispielsweise das Thema „nachhaltige Immobilie“. In den kommenden Jahren werden weitere Regulationen das Ziel haben, den CO2-Ausstoß eines Mehrfamilienhauses zu reduzieren. Dafür werden umfassende Investitionen auch seitens der Immobilieneigentümer notwendig sein.

Wie sehen die Zukunftspläne von objego aus, und wo liegen für Euch die größten Herausforderungen und Chancen?

Wir werden unser Produkt in den kommenden Monaten kontinuierlich um weitere Funktionen erweitern. Zukünftig sollen private Vermieter all ihre Herausforderungen im Rahmen der Immobilienverwaltung mit objego lösen können. Das ist unser Anspruch.

Insgesamt befinden wir uns in einem stark wachsenden Markt. Das bietet zahlreiche Chancen und Potenziale für unterschiedliche Marktakteure, insbesondere für vernetzte Plattform-Lösungen, wie objego es zukünftig sein möchte.

Ich denke, die größte Herausforderung für uns ist die Erkenntnis, dass der Immobilienmarkt verglichen mit anderen Märkten eher träge ist. Die Digitalisierung schreitet hier etwas langsamer voran als vielleicht anderswo.

Aber die PropTech-Szene in Deutschland ist noch jung, und es gibt schon jetzt zahlreiche gute Lösungen, die Bestehendes aufbrechen und Neues ermöglichen.

Was war das Beste, was Du durch Deine Arbeit bei objego dazugelernt hast?

Wir haben objego offiziell im Februar 2020 gegründet, also kurz bevor Corona bei uns richtig losging. Das war für uns eine riesige Herausforderung, denn wir mussten unseren gesamten Recruiting-Prozess digital durchführen. Das war für mich selbst eine neue und wichtige Erkenntnis: Teamaufbau funktioniert auch remote.

Heute, also knapp 18 Monate nach Gründung, beschäftigen wir bei objego über 30 Mitarbeiter.

objego ist nicht Deine erste Gründung: Aus welchen Beweggründen bist Du Gründer geworden? Hattest du in diesem Zusammenhang ein Vorbild?

Mich hat es schon immer interessiert, Lösungsansätze für bestehende Alltagsprobleme zu entwickeln. Daraus ergibt sich im weiteren Verlauf natürlich auch die Fragestellung, wie und ob man mit einer neuen Lösung Geld verdienen, und somit ein nachhaltiges und profitables Geschäftsmodell aufbauen kann. Du entwickelst ein MVP (Minimum Viable Product) und sammelst erste Kunden, die Dein Produkt testen und erstes Feedback geben. Das ermöglicht es Dir, Dein Produkt weiterzuentwickeln und noch besser an die Bedürfnisse Deiner Kunden anzupassen.

Insgesamt ein sehr spannender und - für mich persönlich - faszinierender Prozess.

Spezielle Vorbilder habe ich dabei nicht. Wenn ich neue Ideen entwickle, versuche ich mich immer recht früh mit Freunden und Bekannten darüber auszutauschen, um zu sehen, ob diese die gleichen Alltagsprobleme haben, und somit meine Idee ebenfalls gut und sinnvoll finden.

Vielen Dank für das Interview!

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