Wie Homeoffice und Digitalisierung den Immobilienmarkt verändern

Remy Sharp

Fabian Lurz

Dienstag, 27.10.2020

Die Digitalisierung verändert seit Jahren unser aller Leben, doch durch die derzeitige Covid-19-Pandemie werden einige Vorgänge massiv beschleunigt.

Veränderte Lebens- und Verhaltensweisen wirken sich immer auch auf den Immobilienmarkt aus. Diese Anpassungen verlaufen normalerweise langsam, über Jahre hinweg, doch durch die derzeitige Gesundheitskrise gibt es Aspekte, die Immobilieninvestoren unbedingt unmittelbar berücksichtigen sollten. 

Brauchen wir noch Büros? 

Während des Lockdowns zeigte sich deutlich, dass Homeoffice längst nicht mehr Fiktion ist. Ganz im Gegenteil: bei vielen Menschen funktionierte es perfekt und so kommen auch mehr und mehr Unternehmen auf den Geschmack, Homeoffice womöglich auch nach der Pandemie weiter anzubieten.

Schließlich lassen sich somit die eigenen Bürokosten zumindest teilweise reduzieren und die Attraktivität des Unternehmens für jüngere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter steigt. 

Für die Immobilienbranche ergeben sich im Office-Segment daher folgende Ansatzpunkte: 

  • Büroflächen könnten zu Wohnflächen umgewandelt werden, das Angebot an Wohnimmobilien könnte somit steigen.

  • Büroflächen könnten zukünftig flexibler gestaltet werden, im Stil eines Coworking-Space, das von Mitarbeitenden genutzt werden kann, aber nicht genutzt werden muss. Dadurch verändern sich die Anforderungen hinsichtlich der Gestaltung der Räumlichkeiten. Meetingräume rücken in den Vordergrund, die übrigen Flächen können flexibel, von verschiedenen Mitarbeitenden, die gerade vor Ort arbeiten möchten, verwendet werden.

  • Online-Meetings liegen im Trend, was zur Folge haben könnte, dass ein sehr zentraler Standort von Büros weniger relevant wird, weil es seltener vorkommen wird, dass Meetings mit Geschäftspartnern im eigenen Büro, am besten mit eigenem Parkplatz und an prestigeträchtiger Adresse, stattfinden müssen. 

Doch was bedeuten diese Hypothesen in Hinblick auf Investments? Dazu gibt es ebenfalls mehrere Perspektiven, die wir nun genauer beleuchten werden. 

Arbeitswelt und Immobilienmarkt hängen zusammen

Wenn mehr und mehr Menschen im Homeoffice arbeiten bedeutet das, sie halten sich verstärkt in den eigenen vier Wänden auf. Die Konsequenzen konnten während der ersten Lockdown-Phase bereits beobachtet werden: Möbelhäuser, Baumärkte und Handwerker erzielten beeindruckende Umsätze. 

Das zeigt ganz klar, dass sich Menschen durch die Zeit zu Hause auf die neuen Bedingungen einstellen.

Doch wenn beispielsweise ein Pärchen nicht mehr „nur“ in einer Immobilie wohnt und sie unter Tags Richtung Büro verlässt, sondern zwei Personen vor Ort vollwertige Arbeitsplätze einrichten möchten, dann schlägt sich das auf die benötigte Wohnfläche nieder.

Für all jene, die in Wohnimmobilien investieren, kann das mittelfristig eine gute Nachricht sein. Denn wenn sich der Bedarf an Fläche weg von Großraumbüros, hin in Privatwohnungen, verschiebt, so profitieren davon jene, die Wohnraum vermieten, nicht große Gewerbeflächen. 

Neue Anforderungen an Grundrisse

Für private Investorinnen und Investoren heißt das gleichzeitig auch, dass der Bedarf nach Arbeitsplätzen in Immobilien bei Grundrissen beachtet werden muss. Bei einer typischen Singlewohnung ist das unkompliziert, hier kann vielleicht einfach im Wohnzimmer gearbeitet werden.

Wenn allerdings zwei Personen zu Hause arbeiten wollen oder müssen, ist zumindest ein abgetrenntes Büro von Vorteil. Mit der eigenen Partnerin gemeinsam im Wohnzimmer arbeiten wird schwierig – spätestens, wenn beide an einem Call teilnehmen müssen. Ein kleines, aber dafür wirklich abgetrenntes Büro, ist hier Gold wert. 

Eine weitere logische Entwicklung ist, dass Freiflächen an Bedeutung gewinnen. Wer die eigenen vier Wände nicht einmal für den Weg zur Arbeit verlassen muss, möchte die neue Freiheit nutzen und an sonnigen Tagen am Balkon arbeiten. Durch die Freiflächen wird die Lebensqualität klar gesteigert und das Gefühl des „eingesperrt seins“ wird reduziert. 

Aus Investmentsicht fassen wir hinsichtlich passender Wohnungen also zusammen: 

  • Immobilien sollten so angelegt sein, dass Homeoffice möglich ist. Idealerweise gibt es, wenn es sich nicht um eine Singlewohnung handelt, ein kleines, abgetrenntes Büro.

  • Durchdachte Grundrisse sind wichtig. Der Bedarf an Wohnfläche steigt, wenn Platz für Arbeitsunterlagen vorhanden sein muss. Damit der Wohnraum trotzdem leistbar bleibt, muss die vorhandene Fläche ideal nutzbar sein.

  • Freiflächen sorgen dafür, dass man sich zu Hause wohler fühlt. Gerade, wenn durch Homeoffice mehr Zeit daheim verbracht wird, ist das besonders wichtig.

Lage, Lage, Lage? 

Die drei wichtigsten Faktoren bei der Suche nach der passenden Immobilie gewinnen durch die verstärkten Homeoffice-Optionen eine ganz neue Bedeutung. Zentrale Innenstadtlage war bisher gefragt und auch Wohnungen, die in unmittelbarer Nähe zu großen Bürokomplexen gelegen sind, waren am Markt stets begehrt.

In manchen Städten entstanden dafür eigene Nischenmärkte, wenn wir etwa an möblierte Business-Apartments in Diplomatenvierteln denken. Noch stärker ausgeprägt war dieses Phänomen bislang in den USA, wo es üblich war, sehr häufig umzuziehen, um stets möglichst in räumlicher Nähe zum eigenen Arbeitsplatz zu leben. 

Klar ist, wer nicht täglich im Büro anwesend sein muss, verspürt weniger stark das Bedürfnis, in der Nähe des Unternehmens zu leben. Wenn man etwa nur zwei Mal pro Woche, beispielsweise für Meetings, vor Ort arbeiten muss, so ist es ein Leichtes, hier einen etwas längeren Anfahrtsweg in Kauf zu nehmen. 

Die Folge? Menschen entwickeln ein neues Empfinden dafür, welche Lage als gut betrachtet wird. Der räumliche Fokus verschiebt sich weg vom Büro, wenn der tägliche Arbeitsweg kein Thema mehr ist.

Eine Stunde in die Innenstadt pendeln klingt für manche wie purer Horror, doch wenn das nur gelegentlich nötig ist, sieht die Sache gleich ganz anders aus. 

Investments am Stadtrand 

Aus Investment-Perspektive bedeutet das, dass auch ländlichere Regionen interessanter werden können.

Gerade, wenn der preisliche Gap zwischen Innenstadt und Peripherie groß ist, zieht es womöglich schon bald mehr Menschen an die grünen Ränder der Stadt.

Wer dort investieren möchte, muss allerdings bei der Auswahl der passenden Immobilie besonders vorsichtig agieren. Es stehen einander hier zwei Aspekte gegenüber: Die Anschaffungskosten sind günstiger als in der Innenstadt, doch dafür ist auch die Miete etwas geringer und es besteht höheres Risiko eines Leerstandes. Umgekehrt kann es zu einer Wertsteigerung kommen, wenn die Region beliebter wird. 

Fazit? Abseits der Innenstadt investieren kann sich durchaus lohnen. Beachtet werden muss, ob eine entsprechend gute Nahversorgung gegeben ist, also ob die regionale Infrastruktur überzeugt. Auch die Verbindung in die nächste Innenstadt muss vorab geprüft werden.

Interessant ist immer, wie sich die Region zuletzt entwickelt hat. Gibt es regen Zuzug? Ist absehbar, dass der öffentliche Nahverkehr in den nächsten Jahren ausgebaut wird? Und besonders wichtig: gibt es eine starke Internetverbindung für Menschen, die von hieraus arbeiten möchten? 

Langfristige Planung statt kurzfristiger Rendite

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die derzeitige Pandemie nicht nur unser Leben, sondern auch die Art und Weise, wie wir arbeiten und wohnen, verändert. Die Konsequenz ist, dass Immobilien-Investments unter neuen Gesichtspunkten betrachtet werden sollten. 

Räumliche Nähe zur Arbeitsstätte wird manchen Menschen weiterhin wichtig sein, doch viele werden sich auch zukünftig im Homeoffice befinden – gerade, wenn Unternehmen in Zeiten der Krise bemerken, wie überraschend gut die Fernarbeit funktioniert.

Somit verändert sich, welche Grundrisse bei Innenstadtwohnungen gefragt sind. Es ergeben sich neue Bedürfnisse wie etwa ausreichender Platz, um in Ruhe zu arbeiten.

Gleichzeitig entsteht die Chance, außerhalb einer Großstadt zu leben, selbst wenn sich das Büro des Arbeitgebers in der Innenstadt befindet. Tägliches Pendeln ist dazu nicht mehr nötig.

Investorinnen und Investoren können somit ihren Investment-Horizont erweitern und auch Immobilien in Erwägung ziehen, die sich nicht in Innenstadtlage befinden, sofern andere Kriterien (schnelles WLAN verfügbar, gute Infrastruktur) erfüllt sind. 

Wie seht Ihr das? Berücksichtigt Ihr das bei Euren Investments?

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