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Wie kannst Du nachhaltig in Immobilien investieren?

Remy Sharp

Fabian Lurz

Montag, 04.01.2021

Nachhaltigkeit wird bei Investmententscheidungen zu einem immer größeren Faktor. So konnten sich in den letzten Jahren Fonds und ETFs, deren Fokus auf nachhaltigen Unternehmen liegt, etablieren. In der Immobilienbranche gibt es ebensolche Tendenzen. Von ökologischer Bauweise bis hin zur sinnvollen, energieeffizienten Nutzung von Flächen gibt es zahlreiche Aspekte, die zur Nachhaltigkeit beitragen. Wir haben uns daher genauer angesehen, wie sich die Immobilienbranche durch den Klimawandel verändert. 

Nachhaltigkeit im städtebaulichen Sinn

Wenn wir von Nachhaltigkeit sprechen, so können das Details an einem Objekt sein, die ihren Beitrag leisten (etwa gut isolierende Fenster), doch der gesamte Themenkomplex beginnt schon auf einer ganz anderen Ebene: der Städteplanung. 

Sanierungsbedürftige Stadtkerne, boomende Fertighaus-Siedlungen

Die erste Fragestellung diesbezüglich lautet, wo es ökologisch sinnvoll ist zu leben. Das berühmte „Haus auf der grünen Wiese“ ist zwar der Lebenstraum vieler Deutscher, doch jedes neu errichtete Einfamilienhaus verschließt wertvollen Boden.

Während neue Siedlungen an Ortsrändern entstehen, verfallen ältere, sanierungsbedürftige Gebäude im Kerngebiet des Ortes. Diese Entwicklung ist den meisten Menschen hinsichtlich Geschäftsflächen bewusster, als wenn es um Wohnflächen geht. Kleine Läden in der Innenstadt stehen leer, während in Randlagen große Shoppingcenter errichtet werden. In ähnlicher Form findet dies auch im Wohnbau statt.

Die Sanierung von älteren Gebäuden schreckt junge Menschen, die sich ein Eigenheim schaffen wollen, häufig ab. Gleichzeitig bieten Fertigteilhäuser die Option, relativ preiswert und rasch zu bauen. 

Neu bauen oder sanieren? 

Aus ökologischer Sicht ergibt sich somit die Frage, ob es vorteilhafter ist, ein neues Haus zu errichten oder Bestandsobjekte zu sanieren. Dabei sind mehrere Faktoren abzuwiegen. Ein altes Gebäude kann, selbst mit einer guten Sanierung, oft nicht auf die Energieeffizienz eines Neubaus gebracht werden.

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Mit neuer Isolierung, guten Fenstern, einer zeitgemäßen Heizung und einer Photovoltaik-Anlage lässt sich viel machen, doch ein Altbau wird nicht zu einem Passivhaus. Dem gegenüber steht das Argument, dass ein neu errichtetes Einfamilienhaus zwar sogar als Plus-Energiehaus gebaut werden kann, dafür aber Boden verschlossen wird.

In weiterer Folge ist zu bedenken, dass für neue Siedlungen die nötige Infrastruktur errichtet werden muss. Straßen werden gebaut, Kanal wird verlegt, neue Leitungen werden benötigt. Bei einer ganzheitlichen Betrachtung sind auch diese Nebeneffekte einzukalkulieren. 

Wer sich selbst ein nachhaltiges Eigenheim schaffen möchte, muss die Situation allerdings immer individuell beurteilen. In manchen Regionen mag es so sein, dass es kaum interessante leerstehende Bestandsobjekte gibt. In anderen Gegenden kann es durchaus reizvoll und ökologisch sinnvoll sein, einen Altbau auf den neuesten Stand der Technik zu bringen, statt selbst neu zu bauen. 

Raumordnung – leben wir am besten alle in Städte? 

Im politischen Sinn gesprochen sind wir somit beim Thema der Raumordnung angelangt. Wo sollen Menschen am besten leben und wie lässt sich diese Empfehlung steuern und unterstützen?

Je mehr neu gebaut wird, desto weniger Grünflächen sind vorhanden, desto stärker erhitzt sich die Erde und desto schlechter wird die Luftqualität. Soweit die, sehr einfach heruntergebrochene, Grundannahme. Die Konsequenz ist, dass mehrere Empfehlungen abgegeben werden können: 

  • Städte sollen nachverdichtet werden

  • Neubauten „auf der grünen Wiese“ sollten reduziert werden

  • Wenn Neubau, dann sehr effizient

  • Effizientes Bauen und gesundes Sanieren stehen im Fokus

Sanierung und Verdichtung

Ein naheliegender Schritt ist, die energieeffiziente Sanierung von Bestandsflächen zu fördern. So wird sichergestellt, dass alte Gebäude im Ortskern erhalten bleiben. Gleichzeitig wird deren Energieeffizienz verbessert.

Eine Sanierung in Angriff zu nehmen bedeutet allerdings eine gewisse Unsicherheit: viele Menschen können nur schwer einschätzen, wie hoch die Kosten wirklich sein werden und mit welcher Bauzeit zu rechnen ist. Für eine professionelle Sanierung lohnt es sich daher, Experten (Baumeister, Architekten…) schon vor Ankauf eines Gebäudes zu Rate zu ziehen. 

Die Verdichtung von Städten wiederum bedeutet, dass bestehende Flächen besser genutzt werden. Das ist beispielsweise möglich, indem Bestandsobjekte aufgestockt werden. Ein energieeffizienter Dachgeschoßausbau schafft neuen Wohnraum und es wird keine zusätzliche Bodenfläche verschlossen. 

Ein weiterer Trend in diesem Bereich ist, dass auch im ländlicheren Gebiet verdichteter Wohnbau genutzt wird. Das bedeutet, dass beispielsweise auf bestehenden Supermärkten, die einst am Stadtrand gebaut wurden, Wohnungen aufgestockt werden. Mit etwas Phantasie lassen sich auf diese Weise neue Orte finden, um Wohnraum zu erschaffen, ohne Grünflächen zu verlieren. 

Umweltbewusstsein bereits bei der Planung der eigenen vier Wände beachten

Doch bei aller Sinnhaftigkeit des zentralen Wohnens und der Verdichtung von Städten haben alle Menschen auch das Recht, ein neues Einfamilienhaus zu errichten. Wenn das getan wird, sollte ein gewisses Umweltbewusstsein die Planung prägen.

Bevor wir überhaupt von einer nachhaltigen Bauweise sprechen, sollten sich Bauherren die Frage stellen, wie viel Wohnfläche denn tatsächlich benötigt wird. Umweltbewusstsein beginnt beim Grundriss! Je besser die verbaute Fläche aufgeteilt ist, desto kleiner muss das Haus sein. Wer sich einen durchdachten Grundriss überlegt kann somit Baukosten sparen und gleichzeitig der Umwelt Gutes tun. 

Flächenreduktion heißt nicht auf Räume verzichten zu müssen, sondern ein durchdachtes Konzept zu erarbeiten, das den eigenen Bedürfnissen entspricht, ohne auf maximale Baugröße abzuzielen. Mittlerweile gibt es Architekturbüros, die sich auf die effiziente Gestaltung von Grundrissen spezialisiert haben – gleich ob bei großen Neubauten mit zahlreichen Wohneinheiten oder auch bei Einfamilienhäusern. 

Nachhaltige Bauweise 

Es zeigt sich, auf wie vielen Ebenen Nachhaltigkeit bedacht werden kann. Beginnend bei der städtebaulichen Planung, über die regionale Planung (Wo werden neue Baugründe geschaffen? Welche Bauweisen werden genehmigt?) hin zur persönlichen, gestalterischen Planung (effiziente Grundrisse, etc.) und nun schlussendlich der konkreten Umsetzung eines ökologischen Bauvorhabens. 

Nachdem ein effizienter Grundriss geplant wurde, zeigt sich die nachhaltige Bauweise bei der Planung der Materialien und der Ausstattung eines Gebäudes. Wer es besonders ökologisch angehen möchte, kann sich mit speziellen Bauweisen wie dem Lehmbau auseinandersetzen.

Diese sehr traditionsreiche Art zu Bauen ist zwar nicht weit verbreitet, aber äußerst gesund und sie erfolgt unter Verwendung natürlicher Baustoffe. Gängiger sind Holzbauten, bei Dachgeschoßausbauten auch in Leichtbauweise. Natürliche Dämmstoffe sind zahlreich verfügbar und selbst beim Innenausbau kann auf Nachhaltigkeit geachtet werden. Das ist möglich, indem für Holzböden nur heimische Hölzer genutzt werden. Außerdem kann ökologische, gut verträgliche Wandfarbe beim Ausmalen der Räume für gutes Raumklima sorgen. 

Die Errichtung von PV-Anlagen und die Nutzung des selbst produzierten Stroms zum Aufladen von Elektroautos ist weithin bereits Standard, wenn nachhaltig gebaut werden soll. Intelligent platzierte Fensterflächen und ausreichende Außenbeschattung sorgen dafür, dass die Innenräume nicht durch eine Klimaanlage gekühlt werden müssen.

Last but not least sollte gerade auch im Garten an die Umwelt gedacht werden: prächtige Natur, die Insekten Raum und Nahrung bietet, statt englischem Rasen! Wer ein Pool bauen möchte, kann als Alternative ein Naturbiotop andenken oder überlegen, wie groß ein Swimmingpool wirklich sein muss. Wird er etwas kleiner errichtet, bleibt wieder mehr Grünfläche erhalten. 

Es zeigt sich ganz klar: der nachhaltigen Bauweise sind kaum Grenzen gesetzt! Außerdem lohnt es sich zu beachten, welche Förderungen es regional, beispielsweise für die Anbringung von PV-Anlagen, gibt. 

Modulare Bauten und weitere Trends

Ein weiterer Trend, der am Thema Nachhaltigkeit streift, ist das modulare Bauen. Während früher Fertigteilhäuser recht massive Klötze waren, gibt es heute spezialisierte Anbieter, die Häuser in Modulbauweise anbieten.

Konkret bedeutet das, es kann z.B. erst einmal kleiner gebaut werden, doch wenn es Nachwuchs gibt, wird flexibel und rasch ein weiteres Modul ergänzt. Ziehen die Kinder später einmal aus, ist es grundsätzlich möglich ein Modul abzubauen, weiterzuverkaufen und so die eigene Wohnfläche wieder zu reduzieren. 

Im Bereich dieser Bauweise, bei der die Häuser nahezu vollständig vorab gefertigt und dann nur noch auf einer vorbereiteten Boden-Beton-Verbindung aufgestellt werden, spricht man im Englischen von „Prefab Homes“. Hier gibt es Hersteller, die gezielt mit der Verwendung ökologischer Baustoffe werben. Theoretisch wäre es möglich, dass zukünftig auf diese Weise ganze Häuser recycelt werden. 

Erwähnt werden muss auch der Trend der Tiny House Bewegung. Aus der amerikanischen Minimalisten-Szene kommend gibt es auch in Deutschland zunehmend mehr Menschen, die sich für Wohnen auf engstem Raum interessieren. Im Extremfall kann ein Van zu Wohnzwecken umgebaut werden. Ansonsten hat ein Tiny House meist zwischen 20 und 40m² Wohnfläche, auf der das Nötigste untergebracht wird. Durchdachte Grundrisse, praktische Stauräume und maßgeschneiderte Einrichtung sorgen dafür, dass diese Immobilien deutlich größer wirken und gut nutzbar sind. 

Nachweisbar nachhaltige Investments 

Wer nachhaltig investieren möchte, kann das mit gutem Gewissen auch über Immobilien-Investments tun. Denn kürzlich wurde in der 2020/852 Taxonomie-Verordnung der EU ein wegweisender, spezifischer Standard definiert, indem Kriterien festgelegt sind, um den Grad der ökologischen Nachhaltigkeit einer Investition besser bestimmen zu können.

Für die Immobilienbranche sieht diese Verordnung vor, dass ressourceneffiziente, energiesparende Gebäude als nachhaltige Kapitalanlagen betrachtet werden können. Die Verordnung zielt dabei darauf ab, möglichst ganzheitlich zu betrachten, ob eine Immobilie energieeffizient und umweltschonend ist. Die Beschaffenheit des Gebäudes, die derzeit im Energieausweis abgebildet wird, der Emissionsausstoß, aber auch der Zugang zu erneuerbaren Energien werden berücksichtigt. Pluspunkte bringen könnten beispielsweise eine Ladestation für ein Elektroauto und gute öffentliche Verkehrsanbindungen, dank derer seltener mit dem Auto gefahren werden muss. 

Wenn es um Nachhaltigkeit im Bereich der Kapitalanlage geht, sind Nachvollziehbarkeit und Transparenz immer ein bedeutendes Thema. Schließlich kann Greenwashing schnell dazu führen, dass vermeintlich ökologisch sinnvolle Investments sich nachträglich doch als wenig umweltschonend herausstellen.

Dementsprechend naheliegend ist es, dass von Seiten der Gesetzgebung bzw. der EU klare Regeln festgelegt werden, welche Immobilienprojekte als nachhaltig gelten dürfen. . 

Fazit

Eigentum verpflichtet, heißt es so schön – und das gilt auch gegenüber unserer Umwelt. Hier müssen sich alle, die in irgendeiner Form in der Immobilienbranche aktiv sind, angesprochen fühlen. 

Die Politik muss entsprechende Rahmenbedingungen schaffen. Es soll sichergestellt werden, dass ökologisch bauen die erste Wahl ist, egal ob im städtischen oder ländlichen Bereich.

Mit Förderungen können nachhaltige Altbau-Sanierungen unterstützt werden und generell sinnvolle, umweltschonende Investitionen, etwa in PV-Anlagen, subventioniert werden. Bauherren wiederum müssen sich bewusst sein, welche Optionen sie haben, um ihr Vorhaben umweltschonend zu realisieren. Das gilt immer, egal ob ein neues Mehrparteienhaus errichtet werden soll oder eine alte Immobilie saniert wird. Last but not least können auch Investorinnen und Investoren darauf achten, welche Immobilienprojekte sie im Portfolio haben wollen. Wer verantwortungsbewusst Kapital anlegen will, sollte sich also nicht nur Zahlen und Fakten ansehen, sondern auch den ökologischen Standard einer Immobilie genau unter die Lupe nehmen.