Wie verändert die Corona-Krise den Immobilienmarkt?

Nico Vaziri

19.03.2020

Seine Expertise teilt Alexander regelmäßig in der eigenen Facebook-Gruppe “Immobilien Investment” – eine der größten Online-Communities für Immobilien in Deutschland. Heute sprechen wir mit ihm u.a. über die Herausforderungen und Kriterien beim Kauf einer Immobilie, mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt und was man bei der Immobilien-Finanzierung beachten sollte.

Viel Spaß beim Lesen!

Warum sollte man in Immobilien investieren?

Immobilien sind die Anlageklasse in der es am einfachsten ist mit Fremdkapital zu arbeiten, werthaltige Immobilien werden von Banken mit bis zu 100% des Kaufpreis beliehen, darüber hinaus stellen auch private Geldanleger, welche sich nicht selbst mit dem Management der Immobilie beschäftigen möchten Darlehen für Immobilienkäufe bereit. Weiterhin kann ich als Vermieter den Wert und den Ertrag meiner Immobilie zumindest teilweise selbst beeinflussen. Eine Möglichkeit die beispielsweise Kleinaktionären nicht zur Verfügung steht (damit möchte ich Aktien und Fonds nicht schlecht reden, ich besitze selbst ein Wertpapierdepot). Zu guter Letzt glaube ich, dass die Nachfrage nach Wohnraum in infrastrukturell gut erschlossenen Lagen immer erhalten bleibt und man in fast jeder Marktphase und in jedem Währungssystem gutes Geld verdienen kann. Von der weltweiten Einführung des Kommunismus mal abgesehen.

Was sind aus Deiner Sicht die größten Herausforderungen beim Kauf einer Immobilie?

Vor dem 1. Deal die unumstößliche Entscheidung zu treffen ins Handeln zu kommen. Bei mir hat es fast 2 Jahre gedauert, dabei war ich schon als Dienstleister in der Branche etabliert. Bei meinen Finanzierungskunden beobachte ich, das viel zu häufig vernachlässigt wird, strukturiert Eigenkapital einzusammeln. Oftmals fehlt die Liquidität, nachdem der regelmäßige Objektzugang geschaffen wurde.

Was war der größte Fehler, den Du bisher beim Investieren in eine Immobilie gemacht hast?

Erst mit 27 anzufangen, mit etwas mehr Fokus hätte ich sicher 3 Jahre früher beginnen können. Ich kenne 2 Investoren die mit 23 durch Immobilien bereits finanziell unabhängig sind.

Welche Kriterien spielen für Dich die wichtigste Rolle, wenn Du eine Immobilie suchst?

Der Kaufpreis pro Quadratmeter, weil dieser im Gegensatz zur anfänglichen Rendite wirklich aussagekräftig ist und die Nähe zum Stadtzentrum. Ich selbst investiere in meiner alten Heimat Eisenach, was nicht gerade ein Leuchtturm ist im Vergleich zu Hamburg oder Frankfurt. Der Gutachter Mirko Otto hat mal den Spruch geprägt “Je Pampa desto Kirchturm”. Das meint, je schlechter die Makrolage, desto besser muss die Mikrolage sein: Ich kann auch jedem nur empfehlen dort zu investieren wo er sich wirklich auskennt. Den neuen Trend aus Stuttgart nach Essen zu fahren um dort eine 2- Zimmer Wohnung zu kaufen weil dort die “Durchschnittsrenditen” besser sind halte ich für sehr gefährlich. Leute die das predigen erinnern mich sehr an die Strukturvertriebe der 90er Jahre.

Welche Veränderungen erwartest du für den Immobilienmarkt aufgrund der Corona-Krise?

Wenig. Im Moment dauert alles etwas länger, insbesondere in den Banken. Eventuell werden einige Investoren welche zu wenig Liquidität vorhalten in Zahlungsschwierigkeiten  kommen. Wer über gesunde Finanzen verfügt, kann das eine oder andere Schnäppchen machen.

Wie genau wirkt sich die Corona-Krise auf die Finanzierung aus?

Die Bearbeitungszeiten dauern länger weil viele Banken nur im Notbetrieb oder Homeoffice arbeiten. Die Versorgung von bestehenden Unternehmenskunden mit Liquidität ist teilweise wichtiger als das neue Immobilienportfolio: Theoretisch besteht die Gefahr das Banken bei einer länger andauernden Krise zusätzliche Sicherheiten verlangen, davon sind wir meiner Ansicht nach allerdings noch weit entfernt.

Wie viel Eigenkapital sollte man Deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen? Wovon sollte man diese Entscheidung abhängig machen? 

Das Geld für die Kaufnebenkosten sollte vorhanden sein, zusätzlich noch etwa 10% des Kaufpreises. Idealerweise vereinbaren wir mit der Bank, dass Kaufpreis und Nebenkosten finanziert werden und ein Konto als zusätzliche Sicherheit bei der Bank hinterlegt wird für den Teil des Darlehens welcher nicht durch die Immobilie besichert ist. Dann kann ich zwar auch nicht über das Geld verfügen, es erscheint allerdings noch in meiner Vermögensbilanz. Weiterhin kann ich mit der Bank, wenn ich die Immobilie gut bewirtschafte und etwas getilgt habe nach einigen Jahren über die Freigabe der zusätzlichen Sicherheit verhandeln und das Geld für neue Investments einsetzen. Dieser Weg erscheint mir zum Bestandsaufbau sinnvoll. Wenn das Ziel reine Kapitalanlage und Vermögensabsicherung ist kann der Eigenkapitalanteil natürlich deutlich erhöht werden.

Welcher Person folgest du, um Dich im Bereich Immobilien-Finanzierung fortzubilden?

Alex Düsseldorf Fischer, gerne mal Googlen 😉

Was war das Beste, was Du im letzten Jahr bezüglich Immobilien-Investitionen gelernt hast?

Um Co-Investments einen Bogen zu machen: Sowohl bei Immobilien als auch bei Firmen. Leider haben viele Menschen weniger Rückgrat als ein Gummibärchen sobald ein paar Euro auf dem Tisch liegen.

Wer ist Dein Superheld (real oder fiktiv)?

Michael Westen, kein Superheld aber ein Superspion.