Wie viele Immobilien braucht man für finanzielle Freiheit? 

Fabian Lurz

28.12.2020

Das Ziel beim Aufbau eines Immobilienportfolios kann von Person zu Person unterschiedlich sein. Der eine will mit einer einzelnen Wohnung für die Rente vorsorgen, andere wollen unternehmerisch, mit hohem Zeit- und Kapitaleinsatz, rasch Geld verdienen. Doch egal welche Investmentstrategie gewählt wird, ein höheres Ziel gilt immer: die Einnahmen aus Immobilieninvestments sorgen für zusätzlichen finanziellen Spielraum – oder im besten Fall für finanzielle Freiheit.  

Wir sehen uns daher in diesem Beitrag genauer an, was finanzielle Freiheit denn eigentlich bedeutet und mit wie vielen Immobilien sie schlussendlich erreicht werden kann. 

Definition: Finanzielle Freiheit

Mit welchem Vermögen der Zustand der „finanziellen Freiheit“ wirklich eintritt, ist wohl von Person zu Person unterschiedlich. Pauschal gesagt ist finanziell frei, wer mit dem laufenden Kapitalertrag alle Lebenskosten abdecken kann.

Was bedeutet das im Hinblick auf Einnahmen aus Immobilien-Investments? Gehen wir davon aus, dass die gewählte Strategie kaufen und halten lautet. Es werden also Objekte erworben, typischerweise überwiegend mit Fremdkapital finanziert und langfristig im Bestand gehalten.  Die laufenden Mieteinnahmen müssen diverse Kosten abdecken, z.B.: 

Laufende Erhaltungskosten

Rücklagenbildung für größere Instandsetzungsarbeiten

Monatliche Kredittilgung

Monatliche Zinszahlungen, etc.

Wenn der Bestand gut aufgebaut wird, bleibt nach Abzug dieser Kosten, auch bei einer überwiegend fremdfinanzierten Immobilie, ein Überschuss. Der schlussendlich erzielte Gewinn muss selbstverständlich versteuert werden. Der Betrag, der nach Steuern bleibt, steht zur freien Verfügung, um die eigenen Lebenshaltungskosten zu decken. Um finanziell frei zu werden muss dieser Betrag also höher sein als die eigenen, laufenden Lebenskosten. 

Wie hoch sind meine laufenden Kosten? 

Wer durch Investments finanziell frei werden möchte muss somit in einem ersten Schritt überlegen, welche Kosten die Investmenterträge denn eigentlich abdecken müssen. Es lohnt sich, alle Ausgaben aufzuschreiben, um sich einen Überblick zu verschaffen.

Außerdem müssen zu den monatlichen Kosten (Miete, Lebensmittel, etc.) anteilsmäßig Kosten, die punktuell statt monatlich anfallen, einkalkuliert werden. Wer beispielsweise 3.000 Euro pro Jahr für Urlaub ausgibt, muss diesen Betrag durch 12 teilen und diese Kosten somit kalkulatorisch auf die Monatsbasis bringen. Genau so wird z.B. bei KFZ-Kosten vorgegangen. 

Ebenfalls berücksichtigt werden muss die Abnutzung von Gegenständen. Das bedeutet: Bei der Aufstellung der monatlichen Kosten sollte bedacht werden, dass womöglich die Waschmaschine oder das Auto nach einer bestimmten Nutzungsdauer (die realistisch geschätzt werden muss) kaputt werden. Folgende Überlegung ist anzustellen: 

Mein Auto wird in drei Jahren ersetzt werden müssen. Für ein neues Auto werde ich 15.000 Euro ausgeben müssen, mein altes Auto wird in drei Jahren einen Restwert von 5.000 Euro haben, ich benötige also 10.000 Euro in drei Jahren. Es folgt die kalkulatorische Verteilung des benötigten Betrages auf die Monatsbasis: 

10.0000 Euro / 36 Monate = rund 278 Euro. Dieser Betrag muss monatlich angespart werden um, ohne Berücksichtigung von Zinseffekten, den benötigten Betrag zum Zeitpunkt des voraussichtlichen Autokaufes bereit zu haben. Die Berechnung muss nicht ganz exakt sein, aber sie soll einen groben Überblick verschaffen, welche kalkulatorischen Kosten vorhanden sind, die nicht zu einem monatlichen Cash-Abfluss führen, aber beachtet werden müssen. 

Die Kostenaufstellung kann also folgendermaßen gegliedert werden: 

Laufende Ausgaben des täglichen Lebens (sofortiger Cash-Abfluss)

Kalkulatorische Kosten des täglichen Lebens (zu bestimmten Zeitpunkten erfolgt der Cash-Abfluss, Rücklagen müssen dann dafür vorhanden sein, z.B.: Urlaub, kaputte Waschmaschine, KFZ-Neuanschaffung, etc.)

Wenn alle Kosten auf Monatsbasis umgerechnet wurden, kann die Summe aller Beträge gebildet werden. Dieser Betrag wird real benötigt, um alle Kosten zu decken. Wenn wir über finanzielle Freiheit sprechen, ist dies der Zielwert, den es durch Investment-Erträge monatlich zu erreichen gilt. 

Fehler bei der Aufstellung der laufenden Kosten

Wer für sich selbst berechnen möchte, wie hoch die Einnahmen aus Investments sein müssen, um finanziell frei zu werden, muss zuerst die Kostenaufstellung erledigen. Das Wichtigste dabei ist, ehrlich zu sich selbst zu sein. Keine optimistischen Schätzungen vornehmen, sondern Belege sammeln, Ausgaben strukturiert dokumentieren und kalkulatorische Kosten realistisch ansetzen. 

Die Konsequenz einer ungenauen Berechnung ist, dass man sich in falscher Sicherheit wiegt. Berechnet man etwa nicht die kalkulatorischen Ausgaben ein, so werden zwar die laufenden Lebenshaltungskosten gedeckt, doch spätestens, wenn eine neue Waschmaschine gekauft werden muss, tut sich ein Loch in der engen Kalkulation auf. 

Alle laufenden Ausgaben zu dokumentieren bedeutet zwar einen gewissen zeitlichen Aufwand, doch es lohnt sich. Schließlich wird die Rendite einer Immobilie auch exakt berechnet und nicht einfach irgendwie geschätzt. Daher ist es nur logisch, auch kostenseitig, wenn es um die persönlichen Finanzen geht, präzise zu arbeiten.

Ist diese Kostenwahrheit erst einmal hergestellt, so kann überlegt werden, noch eine Sparquote in die Kalkulation aufzunehmen. Vielleicht gibt es ja einen bestimmten Puffer, der zusätzlich vorhanden sein soll – das ist dann der finanzielle Wohlfühlfaktor. So können den gesamten Ausgaben z.B. noch 200 Euro hinzugerechnet werden, die monatlich angespart oder investiert werden sollen, um den tatsächlichen Zielwert, der aus dem Ertrag von Vermietung realisiert werden soll, zu ermitteln. 

Damit ist nun die Seite der Ausgaben abgeschlossen und wir widmen uns der Frage, auf welche Weise diese kalkulierten Cash-Abflüsse nun verdient werden können. 

Einnahmen aus Immobilien-Investments

Es gibt viele Wege, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Diesbezüglich haben wir schon verschiedenste Strategien vorgestellt (Buy & Hold, Fix & Flip). Für diesen Beitrag konzentrieren wir uns auf die Vorgehensweise, Immobilien zu kaufen, zu vermieten und sie langfristig im Bestand zu halten.

Klar ist, dass es auch andere Wege gibt. Wer die nötige Expertise mitbringt könnte etwa Wohnungen sanieren, mit Gewinn verkaufen und die sich ergebenden Überschüsse nutzen, um Eigenkapital aufzubauen. Damit könnten dann in weiterer Folge Objekte gekauft werden, die langfristig gehalten und vermietet werden. 

Wir stellen also fest, es gibt verschiedene Möglichkeiten, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Wenn wir nun ein konkretes Ziel vor Augen haben, nämlich die finanzielle Freiheit zu erreichen und bereits berechnet wurde, welcher monatliche Betrag dazu nötig ist, kommen wir nun zum Punkt, wie diese Summe verdient werden kann. 

Von der Gesamtmiete, die Mieterinnen und Mieter bezahlen, werden alle Kosten abgezogen, bis schließlich die Nettomiete überbleibt. Achtung: Wenn bereits bei den Ausgaben kalkulatorisch berücksichtigt wurde, dass ein bestimmter Betrag für Reparaturen weggelegt werden muss, darf dieser nun selbstverständlich nicht nochmal in die Berechnung einbezogen werden.

Die Summe aller Nettomieteinnahmen, die durch verschiedene Objekte generiert werden, müssen in weiterer Folge noch versteuert werden. Erst nach Abzug der Einkommenssteuer bleibt schlussendlich ein wirklich frei verfügbarer Überschuss. Dieser kann nun herangezogen werden, um die laufenden Lebenshaltungskosten zu decken. 

Heißt finanzielle Freiheit nie wieder arbeiten? 

Hier stellt sich die Frage: Will ich wirklich nie wieder arbeiten? Im ersten Moment würden viele Menschen sagen, sie sind finanziell frei, wenn sie so viel Geld haben, nie wieder arbeiten zu müssen. Das ist allerdings meist ein Irrglaube.

Ein Jahr lang nicht arbeiten und eine Weltreise machen? Das muss man sich leisten können. Nie wieder arbeiten hingegen ist weniger praxistauglich, da die meisten Menschen ja einen gewissen inneren Antrieb haben, etwas tun zu wollen, etwas zu erschaffen, soziale Kontakte durch die Arbeit zu haben und einfach etwas Sinnstiftendes zu tun.

Es könnte argumentiert werden, dass schließlich auch gemeinnützige Arbeit verrichtet werden kann – das ist richtig. Trotzdem ist es für die meisten Menschen, die es sich leisten könnten, nicht mehr zu arbeiten so, dass sie einer beruflichen Tätigkeit nachgehen. Mit dem schönen Hintergedanken tun zu können, was einem Spaß macht und so viel Arbeiten zu können, wie man selbst wirklich will, wie es psychisch und physisch gesund ist. Sinnvolle Arbeit, statt unter Druck Geld zu verdienen, um die Miete zahlen zu können. 

Was bedeutet das hinsichtlich der finanziellen Freiheit? Der Begriff der „Freiheit“ kann auch so interpretiert werden, dass nicht der bestbezahlte Job angenommen werden muss und dass nicht Vollzeit gearbeitet werden muss. Vielleicht gibt es eine spannende Teilzeit-Aufgabe, bei der in einem tollen Team an interessanten Projekten gearbeitet wird. Die Folge: Ein Teil des kalkulierten monatlichen Zielbetrages wird durch das weiter bestehende, wenn auch vielleicht geringere, Einkommen aus der eigenen Arbeitsleistung abgedeckt. 

Die Einnahmen aus Immobilien-Investments müssen also nicht dazu dienen, nie wieder zu arbeiten, sondern sie bieten die Freiheit, das zu tun, was man möchte – ohne Druck. Das Großartige daran ist, wer sich entscheidet weiterhin Teilzeit zu arbeiten, hat einen wesentlich reduzierten Zielbetrag, den es monatlich durch das Einkommen aus den Immo-Deals zu decken gilt. Dieser Status der echten, persönlichen Freiheit ist somit deutlich schneller zu erreichen. 

Welche Folgen hat finanzielle Freiheit? 

Angenommen es wurden nun alle Berechnungen erledigt, die ersten Investments getätigt und es ergibt sich ein solider, monatlicher Überschuss, der bereits dem monatlichen Zielbetrag abdeckt – was dann? Liegen Menschen, die nicht arbeiten müssen, von Früh bis Spät am Strand und checken nur gelegentlich den Kontostand? Nein. 

An dieser Stelle kann auch auf Studien zum bedingungslosen Grundeinkommen verwiesen werden, die zeigen, dass Menschen nicht fauler werden, wenn sie finanziell frei(er) werden. Was hingegen passiert ist, dass die finanziellen Spielräume Mut geben.

Wenn Mieteinnahmen etwa alle persönlichen Kosten abdecken fällt es wesentlich leichter die Entscheidung zu fassen, sich selbstständig zu machen. Die Barrieren finanziell oder beruflich vermeintlich Risiken einzugehen, reduzieren sich. Gleichzeitig steigt die Freiheit, soziales Engagement zu ergreifen. Warum nicht einen Tag pro Woche bei einer wohltätigen Organisation arbeiten, wenn man es sich leisten kann? Wieso nicht ein Studium beginnen oder Fortbildungen absolvieren? 

Wo auch immer die persönlichen Interessen liegen, die neu gewonnene Freiheit macht es erforderlich, das eigene Leben trotzdem aktiv zu gestalten, denn sonst wird es schneller langweilig, als man vorab denken würde. 

Berechnungsbeispiel

Nach jeder Menge Theorie rund um die Erreichung der finanziellen Unabhängigkeit sehen wir uns nun mit einem ganz praktischen Beispiel an, wie einfach es ist überschlagsmäßig zu kalkulieren, wie viele Immobilien nötig sind, um finanziell frei zu werden. 

Vorab sei gesagt: Dieses Beispiel ist eine symbolhafte, vereinfachte Darstellung. Faktoren wie Zinssätze, Rendite und Eigenkapital machen große Unterschiede. 

Berechnung des monatlichen Zielbetrages

Als erstes sehen wir uns an, wie hoch die Überschüsse sein müssen, um die Ausgaben zu decken. 

Laufende Kosten: 

Warmmiete: € 800

Versicherungen: € 150

KFZ-Ausgaben: € 200

Lebensmittel: € 200

Essen gehen, Party etc.: € 150

Kleidung: € 100

Sonstiges: € 100

Ausgaben gesamt: € 1.700

Kalkulatorische Ausgaben, auf Monats-Ebene herunter gebrochen: 

Sparbetrag für neues Auto zum Ende der Nutzungsdauer: € 100

Urlaub anteilsmäßig: € 150

Reparaturen (KFZ, Elektrogeräte etc.): € 50

Sparbetrag: € 100

Ausgaben inkl. kalkulatorischer Ausgaben: € 2.100 pro Monat. Diese Berechnung muss den persönlichen Umständen und Bedürfnissen angepasst werden. Sie sollte nicht auf Basis von Schätzungen erfolgen. Vielmehr lohnt es sich, wirklich Beträge zu sammeln und genau zu kalkulieren, um einen realen, ehrlichen Zielwert vor Augen zu haben. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte den Gesamtbetrag am Ende nochmal pauschal um 10 Prozent erhöhen. 

Berechnung der monatlichen Einnahmen

Im Sinn einer einfachen Berechnung, die simpel den rechnerischen Vorgang aufzeigen soll, kalkulieren wir wie folgt: 

Es werden fünf Immobilien zu je 100.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten erworben. Jede der Immobilien wird für netto 300 Euro pro Monat vermietet.

Die Netto-Mieteinnahmen belaufen sich also auf 1.500 Euro pro Monat bzw. 18.000 Euro pro Jahr. Auch wenn hier schon Kosten wie Betriebskosten, die real anfallen, abgezogen wurden, reduziert sich dann die Steuerbemessungsgrundlage noch etwas. Das liegt daran, weil noch kalkulatorische Kosten abgezogen werden, sprich die Abschreibung. 

Wenn wir davon ausgehen, dass die Immobilien mit Fremdfinanzierung erworben werden, so bleibt nicht die gesamte Nettomiete als Ertrag. Die monatliche Belastung, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, muss abgezogen werden. Wir gehen in unserem Beispiel davon aus, dass diese 200 Euro pro Monat beträgt. Jede Wohnung erzielt somit einen Überschuss (ohne Berücksichtigung von Abschreibungen und Einkommenssteuer) von 100 Euro pro Monat bzw. 1.200 Euro pro Jahr.

Bei fünf Wohnungen dieser Art sprechen wir dann somit von 6.000 Euro Überschuss pro Jahr (vor Abschreibungen und Einkommenssteuer, vergleichbar mit dem EBITDA eines Unternehmens). 

Das klingt erst einmal wenig, doch überlegen wir, wie viel Eigenkapital nötig ist, um dieses Beispiel nachzubilden. Bei einer Gesamtinvestitionssumme, inklusive Kaufnebenkosten, von 500.000 Euro wären 20% Eigenkapital 100.000 Euro. Bei guter Bonität würden sich wohl Banken finden, die selbst 10% Eigenkapital, also 50.000 Euro, akzeptieren würden. Beachtet werden muss, dass sich dadurch selbstverständlich die monatliche Zahlung für Zinsen und Tilgung verändern. 

Was sich klar zeigt: mit, in Relation zum eingesetzten Gesamtkapital, überschaubarem Eigenkapital können beachtliche monatliche Überschüsse erreicht werden. Die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals ist dementsprechend hoch. 

Immobilienkauf ohne Fremdfinanzierung

Einen Kredit für einen Immobilienkauf aufzunehmen ist nicht jedermanns Sache. Manche Menschen fühlen sich damit weniger wohl oder sogar etwas unsicher. Oft lässt sich die Unsicherheit reduzieren, indem langfristige Fixzinsvereinbarungen getroffen werden. So lässt sich schon viele Jahre vorab sagen, welche monatliche Belastung durch den Kredit entsteht. Trotzdem möchten wir auch kurz illustrieren, wie es bei einem Immobilienkauf ohne Fremdkapital laufen kann. 

Wird eine Kleinwohnung in guter Lage für 120.000 Euro gekauft und für 400 Euro Nettomiete vermietet, so entspricht das einer Jahresmiete von 4.800 Euro. Hiervon ist Einkommenssteuer zu zahlen, zuvor muss die kalkulatorische Abschreibung noch subtrahiert werden, womit die Steuerbemessungsgrundlage geringer ist. Wie hoch die Steuerbelastung ist, hängt vom sonstigen Einkommen ab.

Wer ohne Fremdfinanzierung fünf derartige Wohnungen kauft, hat somit Einnahmen von 24.000 Euro pro Jahr vor Abschreibung und Steuer. Angenommen, es bleiben schlussendlich nach Steuer davon knapp 20.000 Euro über, so entspricht das doch schon einem ansehnlichen Einkommen. 

Fazit

Wie viele Immobilien genau benötigt werden, um nicht mehr arbeiten zu müssen, hängt stark von der individuellen Situation ab. Mit welcher Strategie werden die Immobilien gekauft? Wie viel Eigenkapital ist vorhanden bzw. wie hoch sind die monatlichen Cash-Abflüsse für Zinsen und Tilgung eines Kredites? Unabhängig davon gilt es, die eigenen Ausgaben möglichst exakt zu tracken. Dabei muss man ehrlich zu sich selbst sein und konsequent alles dokumentieren. Diese Ausgabenübersicht ist der erste zentrale Schritt für jede weitere Kalkulation. 

Gleichzeitig stellt sich die Frage, was genau „finanzielle Freiheit“ für jede und jeden individuell bedeutet. Überhaupt nicht mehr arbeiten wollen schließlich die wenigsten Menschen. Oft es geht es vielmehr darum, ein (möglichst) passives Zusatzeinkommen zu schaffen. Sei es als Altersvorsorge oder für das persönliche Sicherheitsgefühl oder um die Freiheit zu haben, nicht Vollzeit arbeiten zu müssen. Immobilien-Investments sind daher sicher nicht der einzige Schritt Richtung finanzieller Freiheit, aber sicher einer der Wichtigsten! 

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