Wie wirkt sich die Corona-Krise auf die Immobilienfinanzierung aus?

Nico Vaziri

26.03.2020

Diese Woche begrüßen wir Sascha Lucht zu unserem Experteninterview. Sascha ist selbstständiger Finanzierungsspezialist und berät seine Kunden nicht nur in Finanzierungsangelegenheiten, sondern allumfassend – von der Suche nach der Wunschimmobilie bis zur Kreditauszahlung. Auf seiner Webseite findet Ihr weitere Infos. Welche Auswirkungen die Corona-Krise jetzt schon auf Banken und damit anstehende Finanzierungen hat ist eines unserer heutigen Gesprächsthemen.

Viel Spaß beim Lesen!

Vorab vielen Dank, dass ich die Möglichkeit bekomme mich hier als Experte zu outen. Ich bin ein offener, direkter Mensch, welcher in Sachen Service für seine Kunden weit über den Tellerrand hinaus blickt. Mir ist die Erfüllung von Kundenwünschen enorm wichtig.

Sehr gerne Sascha. Vielen Dank, dass Du Dir die Zeit nimmst! Warum sollte man Deiner Meinung nach überhaupt in Immobilien investieren?

Viele meiner Kunden suchen einen Ausweg aus dem Mieterdasein. Des Weiteren sind Immobilien ein guter Weg um Kapital aufzubauen bzw. eine zusätzliche Einnahme zu generieren. Jeder der eine greifbare Investition sucht, oder anstatt der Miete eine Darlehensrate zum Kapitalaufbau zahlen möchte, ist hier richtig. Immobilien sind schwer im Trend – jeder der gerne investiert, denkt auch über die Investition in eine Immobilie nach. Wie bereits erwähnt sucht ein Großteil meiner Kunden eine Lösung danach, nicht noch weitere Jahre unnötig Miete zu zahlen. Stattdessen wollen sie etwas für das Rentenalter tun. Entweder ein passives Einkommen durch Mieteinnahmen zu erhalten, oder im Rentenalter einfach keine Miete/Rate mehr zahlen zu müssen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die lastenfreie Immobilie zu verkaufen und das gewonnene Eigenkapital für den Lebensabend zu nutzen. Jeder sollte sich Gedanken über seine Versorgungslücke machen (Einkommen von heute – Rente von morgen = Versorgungslücke). Es gibt viele Alternativen, aber keine ist so naheliegend und greifbar wie die Investition in eine eigene Immobilie.

Was sind aus Deiner Sicht die größten Herausforderungen beim Kauf einer Immobilie?

Aus Sicht eines Baufinanzierers ist die größte Herausforderung das Thema Zeit! Sobald der Kunde seine Traumimmobilie gefunden hat, muss es schnell gehen. Bei der derzeitigen Nachfrage ist die Konkurrenz groß. Einige Immobilien werden über ein Bieterverfahren verkauft, bei denen die Kaufinteressenten teilweise sogar “blind” via E-Mail bieten. Es kann schnell passieren, dass der Kaufpreis außerhalb der Möglichkeiten des Kunden wandert. Deshalb muss man schnell reagieren und dem Makler/Verkäufer signalisieren, dass der Kunde gut vorbereitet ist bzw. bereits mit seinem Berater alles besprochen hat. Der zentrale Punkt im Bezug auf das Thema Zeit sind die Unterlagen, die für eine Baufinanzierung zwingend erforderlich sind. Leider liegt das nicht nur in der Verantwortung des Kunden, er ist auch abhängig vom Verkäufer und meist auch von Dokumenten, die er bei Ämtern anfordern muss. Hier ist es enorm wichtig den Kunden ausreichend zu sensibilisieren. Er muss genau wissen auf welche Unterlagen es ankommt und welche bei der Beschaffung viel Zeit kosten können. Zu den zeitintensivsten Unterlagen zählen: 

Objektunterlagen (Grundrisse, Schnitt-/ Ansichtszeichnungen, Flurkarte, Grundbuchauszug). Diese Unterlagen müssen beim Verkäufer/Makler angefordert werden, was schon die erste Abhängigkeit darstellt. Bei älteren Objekten ist oftmals nur ein Teil vorhanden, oder die Qualität ist mangelhaft. Hier bleibt einem am Schluss nur der Weg zum Bauamt übrig, was ebenfalls Zeit kostet.

Persönliche Unterlagen (Gehaltsabrechnungen, Eigenkapitalnachweise, Renteninformation, Steuererklärungen, Steuerbescheide). Auch hier kann es sein, dass ein zuerst scheinbar unbrauchbares Schriftstück, wie z.B. eine Renteninformation nicht mehr auffindbar ist. Wobei es bei den persönlichen Unterlagen eher seltener der Fall ist, dass es viel Zeit kostet diese Unterlagen zu beschaffen.

Welche Kriterien spielen für Deine Kunden die größte Rolle, wenn sie eine Immobilie suchen?

Für meine Kunden ist es wichtig etwas Passendes zu finden. Bei der aktuellen Marktsituation ist es nicht leicht eine Immobilie zu finden, die den Anforderungen entspricht. Viele wollen dabei so wenig Kompromisse wie möglich eingehen. Dabei gibt es große Unterschiede zwischen einem Kapitalanleger und dem Eigennutzer. Dem ersten ist besipielsweise die Lage nicht so wichtig wie einem Eigennutzer. Die Größe der Immobilie ist bei einem Eigennutzer eingeschränkter, da er je nach Größe seiner Familie eine Mindestanforderung hat. Die Ausstattung ist beiden wichtig, wobei der Kapitalanleger eher objektiv entscheidet und der Eigennutzer subjektiv, denn er muss ja auch einziehen. Ein Kapitalanleger betrachtet die Ausstattungsmerkmale aus einem anderen Blickwinkel als ein Eigennutzer, zum Beispiel bei der “Einbauküche”. Der Kapitalanleger möchte natürlich, dass die Einbauküche gepflegt ist und funktionstüchtig ist. Der Eigennutzer stört sich ggf. schon an der Farbe der Küche. Das persönliche Empfinden, die emotionale Komponente spielt bei ihm einfach eine wesentlich größere Rolle. Ein Großteil meiner Kunden sind Eigennutzer und reagieren emotionaler auf Rückschläge bei der Suche, der Kapitalanleger rechnet seinen Cashflow gegen und bewertet sachlich. 

Welche Veränderungen erwartest Du für den Immobilienmarkt aufgrund der Corona-Krise?

Aktuell gibt es nur die Einschränkungen, dass Makler teilweise keine Besichtigungen mehr zulassen. Auch das am vergangenen Sonntag beschlossene Kontaktverbot macht es den Maklern nicht leichter. Unter diesem Druck stehen auch derzeit die Notare. Ich vermute, dass die Mühlen ggf. einfach etwas langsamer mahlen.

Wie wirkt die Corona-Krise auf die Finanzierung aus?

Die Umstände sind für die Banken nicht leicht. Ein Großteil der Banken sind derzeit damit beschäftigt, Ihren Mitarbeitern – sofern machbar – die Arbeit im Homeoffice zu ermöglichen. Das stellt einige Banken vor eine Hürde, da weder rechtliche (Datenschutz), noch technische Voraussetzungen (Zugänge, Endgeräte) vorhanden sind. Um Zeit für diesen Prozess zu gewinnen, passen viele Banken die Konditionen nach oben an. Unter Anderem wird durch diese Maßnahme das Anfragevolumen reduziert. Es gibt auch Banken die beschließen, zu einem festgelegten Zeitpunkt keine Neugeschäfte mehr anzunehmen. Das hat zur Folge, dass die Bearbeitungszeiten enorm ansteigen und man teilweise Unterschiede bei unabhängig eingereichten Vorgängen bei derselben Bank wahrnimmt. Dennoch, die Banken arbeiten und wer finanzieren/ kaufen möchte, der kann das auch! Künftig könnten die Banken weiter nach Digitalisierung streben, um solche Situationen besser abzufedern. Ich habe mein Unternehmen ausschließlich digital aufgebaut und versucht so unabhängig wie möglich von den Markteinflüssen zu sein. Eine rein telefonische Beratung ist somit keine Umstellung für mich. Genau dieser fließende Übergang wird meiner Meinung nach bei einigen Banken ein Thema werden. Der Trend geht weiter in Richtung unabhängige Beratung bzw. die Auslagerung der Prozesse an Dritte. 

Wie viel Eigenkapital sollte man Deiner Meinung nach bei der Finanzierung einbringen?

So viel der Kunde will! Man kann i.d.R. die Nebenkosten mitfinanzieren (gute Bonität vorausgesetzt). Aus diesem Grund gehe ich den Weg, mit dem Kunden das Eigenkapital so einzuteilen, dass es ggf. für mehrere Investitionen reicht. Ich versuche dem Kunden mit dem Minimum an Eigenkapital eine gute Kondition zu erarbeiten, immer unter der Prämisse, dass er handlungsfähig bleibt. Selbstverständlich kann ich nicht zaubern und es ist durchaus möglich, dass die Bank Eigenkapital fordert. Die Höhe des notwendigen Eigenkapitals richtet sich auch nach dem Empfinden des Kunden für den Zins. Einen Kapitalanleger stören höhere Konditionen möglicherweise weniger als einen Eigennutzer. Dennoch will jeder eine günstige Kondition haben. Zusammenfassend lässt sich sagen: Um die Genehmigungsquote, Zins und auch die Bankenauswahl signifikant zu verbessern, sollte man mindestens die Nebenkosten (Makler, Notar und Grunderwerbsteuer) aus Eigenkapital einbringen.

Welcher Person folgest du, um selbst mehr im Bereich Immobilien-Finanzierung zu lernen?

Ich folge keiner bestimmten Person, ich versuche mich jeden Tag weiterzubilden. Ich lese viel Fachliteratur und versuche mein Handwerk neu zu verstehen. Ich suche auch den Austausch mit ehemaligen Kollegen, Freunden und Geschäftspartnern. Mit jeder Finanzierung lernt man dazu. Darüber hinaus notiere mir alle Banken mit denen es am besten funktioniert bzw. welche Fälle welche Banken am liebsten finanzieren.

Was war das Beste, was Du im letzten Jahr bezüglich Immobilien-Investitionen gelernt hast?

Mit den richtigen Beratern/ Partnern kann alles möglich werden und der Kunde kann seinen Traum erfüllen.

Wer ist Dein Superheld (real oder fiktiv)?

An schweren Tagen motiviere ich mich mit einem Bild auf meinem Desktop. Das Bild spielt in 1999 und zeigt ein kleines Büro mit einem alten Schreibtisch, auf dem ein Röhrenmonitor steht. Links an der Wand hängt ein Banner mit der Aufschrift Amazon, der vermutlich mit einer Spraydose beschriftet wurde. An dem Schreibtisch sitzt der Gründer Jeff Bezos. Das Büro ist nicht pompös, es ist einfach und dient dem Zweck etwas zu schaffen. Heute ist Amazon ein riesiges Unternehmen und beherbergt einen der erfolgreichsten Menschen. Zu diesem Zeitpunkt glaubte keiner an diese Idee, außer der Gründer! Dieses Bild hat mich immer wieder motiviert und dazu bewegt meine Kunden weiter zu begeistern!