Wohnung als WG vermieten: Das solltest Du beachten!

Die Raumaufteilung mancher Immobilien macht sie zu perfekten Orten für eine Wohngemeinschaft. Nicht nur Studierende, auch Menschen, die bereits voll im Berufsleben stehen, leben teilweise gerne in einer WG. Gerade in teuren Ballungsräumen bietet sich diese Lösung an. 

Ein noch junger Trend der vergangenen Jahre ist, dass sogar Senioren-WGs gegründet werden. Das bunte Zusammenleben ist eine Alltagserleichterung, sorgt für Abwechslung und soziale Kontakte. 

Doch wie kann der Mietvertrag für eine WG-Wohnung gestaltet werden und worauf musst du als Eigentümer achten? Wir haben die wichtigsten Antworten auf diese Frage für dich aufbereitet!

Welche Wohnung eignet sich als WG?

Bevor wir zur vertraglichen Gestaltung kommen stellt sich einmal die Frage, welche Anforderungen eine Wohnung überhaupt erfüllen muss, damit sie als Wohngemeinschaft nutzbar ist. 

Klar ist, dass die Räume getrennt begehbar sein müssen. Je mehr Zimmer vom Eingangsbereich der Wohnung aus einzeln zu erreichen sind, desto besser. I

m Idealfall gibt es zumindest zwei Zimmer, die in etwa gleich groß sind und dann ergänzend noch eine große Küche oder eine Kombination aus Wohnzimmer und Küche. Sind die Räume zentral zu erreichen, aber nicht gleich groß, könnte die Wohnung auch noch als WG genutzt werden, aber es müssen sich Mieterinnen und Mieter finden, die sich mit den Größenunterschieden arrangieren können. 

Hinsichtlich der Lage ist zu sagen, dass es auf die Art der WG ankommt. Es muss nicht immer so zentral wie nur möglich sein. Vielleicht gibt es auch eine Wohngemeinschaft, die bewusst am Stadtrand leben möchte und gerne gemeinsam im Garten des Hauses Gemüse anbauen will. Hier sind der Fantasie also keine Grenzen gesetzt. Entscheidend ist einzig die brauchbare Raumaufteilung der Immobilie. 

Vertragsgestaltung für Wohngemeinschaften

Wenn mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam beziehen möchten, gibt es unterschiedliche Optionen für die Gestaltung des Mietvertrags – beziehungsweise der Mietverträge.

Es ist wichtig, von Beginn an gleich ein sinnvolles vertragliches Konstrukt als Rahmen für die Wohngemeinschaft zu schaffen. So sind die Spielregeln und Verantwortlichkeiten stets klar definiert. Nun sehen wir uns die unterschiedlichen Möglichkeiten genauer an. 

Variante 1: Alle Mieter werden Hauptmieter der Wohnung

Wenn alle Personen, die zukünftig in der Wohnung leben werden, gemeinsam einen Mietvertrag mit dem Vermieter unterzeichnen, muss zukünftig der Vermieter immer alle Personen die Vertragspartner sind gleichbehandeln. 

Das heißt in der Praxis, jede Betriebskostenabrechnung muss an jede einzelne Person geschickt werden, ebenso jedes andere Schreiben. Für die Wohngemeinschaft ein Nachteil ist, dass die Kündigung ebenso ganzheitlich, an alle, ausgesprochen werden muss. Dass beispielsweise eine Person die WG verlässt und eine andere Person einzieht, ist somit schwierig. 

Sicherheit für Vermieter

Warum kommt diese Vertragsart für Vermieter trotzdem in Frage? Weil jeder Vertragspartner als Gesamtschuldner haftet. Zahlt eine Person den Mietanteil nicht, so haften die anderen Mit-Mieter für diesen Betrag.

Wenn etwas beschädigt wird und somit ein Anspruch vom Vermieter gegenüber den Vertragspartnern besteht, kann der Vermieter im Extremfall sogar aussuchen, von welchem der Mieter er den offenen Betrag einfordert. Das ist die Konsequenz der gemeinsamen Haftungsübernahme aller Mieterinnen und Mieter. Für dich als Vermieter bedeutet diese Vertragsart somit maximale Sicherheit. 

Nachmieterregelung treffen

Doch damit es möglich ist, dass die Mieterinnen und Mieter auch einmal einen Wechsel vornehmen können und jemand neu einziehen lassen, solltest du die Option einer Nachmieterregelung einräumen. Das heißt, dass jemand die WG verlassen und eine andere Person einziehen darf. Dieser Ablauf sollte vertraglich eindeutig geregelt werden. Deine Zustimmung zu einem zukünftigen Mit-Mieter kannst du als Voraussetzung im Mietvertrag festlegen. So bleibt dir immer noch ein gewisses Veto-Recht, wenn eine unseriöse Person ein Zimmer bekommen sollte. 

Gleichzeitig kannst du davon ausgehen, dass die anderen Mieterinnen und Mieter nur jemand in die WG aufnehmen, der zahlungsfähig ist – denn sonst haften sie schließlich für dessen Mietanteile im vollen Umfang mit. 

Variante 2: Alle Mieterinnen und Mieter erhalten Einzelverträge

Wenn lauter Einzelverträge abgeschlossen werden, wird nicht die gesamte Immobilie vermietet, sondern die eigenständigen, einzelnen Räume. Das Recht zur Mitbenutzung von Flächen wie der Küche und des Badezimmers wird im Vertrag festgehalten. 

Dein Vorteil als Vermieter ist, dass du alleine über jedes Zimmer entscheiden kannst. Allerdings ist diese Variante in Summe wenig verbreitet und nicht sonderlich beliebt. Der Grund dafür ist, dass dann ausschließlich du dich um die Suche eines Nachmieters kümmern musst. Außerdem sind viele Wohngemeinschaften nicht nur Zweckgemeinschaften, bei denen es egal ist, wer nebenan wohnt. Deshalb bevorzugen die Mieterinnen und Mieter zumindest Mitspracherecht für die neuen Mitbewohner zu haben. 

Last but not least sind in einer solchen Konstellation auch die Betriebskosten mühsam, denn diese müssten mit einem Verteilschlüssel auf die einzelnen Parteien umgelegt werden. Alternativ dazu kann eine Pauschale angesetzt werden. 

Unser Fazit? Diese Variante ist weder für die Mieter-, noch die Vermieterseite, ideal. 

Variante 3: Ein Hauptmieter als Vertragspartner

Besonders häufig, weil unkompliziert, ist die Option, dass eine einzelne Person als Vertragspartner auftritt. Er ist der Hauptmieter der Wohnung und übernimmt die Verantwortung für die Immobilie. Als Vermieter räumst du ihm vertraglich das Recht ein, Teile der Wohnung untervermieten zu dürfen. Dabei solltest du dir ein Veto- bzw. Mitspracherecht für die Auswahl der Untermieter geben lassen. Diese vertragliche Definition ist gesetzlich jedoch etwas reglementiert. Denn Vermieter dürfen nicht grundlos einfach irgendwelche Untervermieter ablehnen. Wird das trotzdem getan, darf der Hauptmieter sogar fristlos den Vertrag beenden. 

In der Praxis ist das selbstverständlich keine besonders relevante Klausel, denn normalerweise einigen sich Hauptmieter und Vermieter recht problemlos darauf, wer ein Zimmer beziehen darf. 

Haftung liegt beim Hauptmieter

Als Hauptmieter aufzutreten, bringt zwar den Vorteil mit sich, die Untermieter auswählen zu können, doch diese Position birgt vor allem auch einige Verantwortlichkeiten. Der Hauptmieter schuldet als Vertragspartner dem Vermieter die monatliche Miete. Untermieter bezahlen ihren Anteil der Miete an den Hauptmieter. Dieser nimmt die Zahlung der gesamten Miete an den Vermieter vor. Wenn ein Untermieter nicht oder zu spät bezahlt, ist es also das Problem des Hauptmieters. Dieser schuldet selbstverständlich trotzdem die vollständige Miete, die zeitgerecht überwiesen werden muss.

 Es gibt somit keine gesamtschuldnerische Haftung, der Vermieter kann bei einem Zahlungsausfall nicht einfach die Person mit der besten Bonität heranziehen, sondern muss sich immer an den Hauptmieter wenden. Genauso ist der Ablauf, wenn es um die Hinterlegung und Rückerstattung der Kaution geht. Auch hier hast du als Vermieter immer „nur“ den Hauptmieter als Ansprechpartner. 

Aus Vermietersicht kann somit zusammenfassend gesagt werden, dass es bequem ist, nur den Hauptmieter als Ansprechperson zu haben. Doch wenn alle Mieter im Vertrag genannt sind (siehe Variante 1), so gibt es den Vorteil, dass jeder von ihnen dafür haftet, dass die gesamte Miete bezahlt wird. Das ist im Fall der Fälle ein großer juristischer Vorteil für den Vermieter, der sich dann direkt an die zahlungskräftigste Person wenden kann. 

Wohngemeinschaft vermieten – Fazit

Eine Wohnung als WG vermieten kann einige Vorteile mit sich bringen. Mehrere Menschen können sich in Summe eine etwas höhere Miete einfacher leisten. Die Wohnfläche wird gut und sinnvoll genutzt und auch junge Menschen, die es am Wohnungsmarkt ohnehin nicht gerade leicht haben, finden so eine leistbare Bleibe. 

Wenn es um die Vertragsgestaltung geht, gilt es bei Wohngemeinschaften einiges zu beachten. Welche Option aus Vermietersicht die beste Lösung ist, bleibt am Ende selbst zu entscheiden. Die Variante, einen Hauptmieter als konkreten Ansprechpartner zu haben bietet sich an, wenn es sich um eine zahlungskräftige, zuverlässige Person handelt. Ansonsten ist auch die gemeinschaftliche, solidarische Haftung aller Mieterinnen und Mieter ein Pluspunkt. Lauter einzelne Verträge abzuschließen ist hingegen auf Dauer wohl etwas mühsam. 

Außerdem sollte einem zuverlässigen Hauptmieter auch die Freiheit geboten werden, dass er grundsätzlich selbst entscheiden kann, an wen er welches Zimmer untervermieten möchte. Sich vertraglich ein Vetorecht einzuräumen ist gut, ob es in der Praxis jemals nötig sein wird, sich gegen die Vergabe eines Raumes an eine bestimmte Person zu widersetzen, ist hingegen eher fraglich. Als zusätzliche Absicherungen können Bürgschaften und die zu hinterlegende Kaution vereinbart werden. In Summe ist es somit nicht viel schwieriger oder umständlicher, eine Wohnung an eine Gruppe von Menschen zu vermieten, als wenn eine kleine Familie einziehen würde. Wer sich nicht sicher ist, ob die zukünftige Nutzung als Wohngemeinschaft gut funktioniert, kann es ja einfach mal mit einem befristeten Vertrag ausprobieren, bevor die Immobilie dauerhaft derartig vermietet wird.

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