In Immobilien investieren: Wohnung vermieten oder Crowdinvesting?

Stefan Perlebach

01.03.2023

Wer überlegt in Immobilien zu investieren, kann dies über verschiedene Wege tun. Heute stellen wir die klassische Wohnungsvermietung und Crowdinvestments für Immobilienprojekte gegenüber. Damit möchten wir dir einen besseren Eindruck bieten, welche Vor- und Nachteile beide Optionen für dich mitbringen.

Crowdinvesting in Immobilien: So funktioniert es

In Immobilien investieren heißt nicht automatisch, dass du eine Wohnung kaufen und vermieten musst. Aktien von Wohnbau-Konzernen, spezifische Themen-Fonds oder auch Crowdinvestments im Immobiliensegment stellen Alternativen dar. Crowdinvestments scheinen dabei oft besonders verlockend, denn hier wird gerne mit hoher, fixer Verzinsung geworben. Doch wie funktioniert ein Crowdinvestment im Immobilien-Bereich eigentlich genau?

Crowdinvesting aus Unternehmer-Perspektive

Das Grundprinzip ist einfach: Ein Bauträger plant ein neues Projekt (Neubau, Sanierung). Das nötige Kapital bringt er nur zu einem kleinen Teil in Form von Eigenkapital auf. Den zusätzlichen Finanzierungsbedarf deckt er einerseits über einen Kredit, andererseits aber auch durch das Investment der Crowd.

Finanztechnisch handelt es sich dabei meist um ein nachrangiges Darlehen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die von der Crowd bereitgestellten Beträge seitens der finanzierenden Bank typischerweise als Eigenkapital-Ersatz akzeptiert werden. Dadurch ist es dem Bauunternehmen möglich, weniger Eigenkapital im Projekt gebunden zu haben. So wird die Eigenkapitalrentabilität erhöht und das vorhandene Eigenkapital kann für mehr verschiedene Projekte eingesetzt werden, statt nur für ein Bauvorhaben.

Crowdinvestment aus Investorensicht

Für Investorinnen und Investoren funktioniert Crowdinvesting denkbar einfach. Über verschiedene Online-Portale ist es möglich, in Bauprojekte – bzw. die dahinterstehenden Unternehmen – zu investieren. Meist sind Investments bereits mit geringen Beträgen umsetzbar. Typischerweise wird eine fixe Verzinsung über die gesamte Laufzeit angeboten, die zumindest deutlich über der Rendite von Festgeld liegt.

Die Zinszahlung soll planmäßig zumindest ein Mal pro Jahr erfolgen. Der investierte Gesamtbetrag wird am Ende der Laufzeit zurückbezahlt. Häufig haben Bauträger die Möglichkeit, die Laufzeit einmalig, um einen vorab definierten Zeitraum, zu verlängern. In diesem Fall erfolgt die Rückzahlung des investierten Kapitals dementsprechend später.

Die Grundprinzipien des Crowdinvestments sind somit einfach, verständlich und gut nachvollziehbar. Doch welche Vor- und Nachteile gehen damit für Investoren einher?

Vor- und Nachteile von Crowdinvesting für Immobilien

Die Vorteile des Crowdinvestments liegen auf der Hand. Das Investment kann einfach online getätigt werden und du kannst dein Kapital auf verschiedene Projekte bzw. Unternehmen verteilen. Dadurch erreichst du eine gewisse Risikostreuung, bei gleichzeitig guter Rendite-Erwartung. Ein Pluspunkt ist, dass die Laufzeit des Investments typischerweise relativ kurz ist und schon mit kleinen Beträgen eingestiegen werden kann.

Doch auch die Nachteile von Crowdinvestments dürfen nicht unterschätzt werden. Dazu zählen insbesondere folgende Punkte:

Ausfallsrisiko: Wenn ein Projekt scheitert oder ein Unternehmen zahlungsunfähig wird, stehen die Chancen, das investierte Kapital zurückzubekommen, sehr schlecht. Ein Totalverlust der eingesetzten Summe ist möglich.

Wenn es bei Projekten Schwierigkeiten gibt, kann sich die Rückzahlung des Kapitals und auch die Auszahlung der Zinsen wesentlich verzögern.

Es besteht immer eine gewisse Abhängigkeit, wie gut der jeweilige Bauträger arbeitet, seine Immobilien vermarktet und wie seine anderen Projekte verlaufen.

Kein Handel / Weiterverkauf möglich: Du bist bis zum Ende der Laufzeit gebunden, ein früherer Ausstieg ist nicht möglich. Bei einer Immobilie besteht zwar auch eine gewisse Bindung, aber eine physische Immobilie kannst du nahezu immer weiterverkaufen.

Keine Partizipation an der Wertseigerung: Das Investment erfolgt normalerweise in einer frühen Phase, oft während der Projektplanung. Bis die einzelnen Einheiten abverkauft werden, kann sich der Wert der Liegenschaft deutlich erhöht haben. Die Marge des Bauträgers fällt dann höher aus als geplant. Du partizipierst an dieser Wertsteigerung jedoch nicht, sondern bekommst nur die vereinbarten Zinsen.

Wie du siehst, bringt jedes Crowdinvestment zwar auch einige relevante Vorteile mit sich, doch auch die Nachteile sind beträchtlich. Besonders hinzuweisen ist auf die Risiken, die sich für dein Investment ergeben.

Crowdinvestment in Immobilien: Risiken

Bei den Nachteilen wurden einige Risikofaktoren bereits erwähnt. Der zentrale Aspekt ist, dass ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich ist. Dieses Risiko besteht selbst dann, wenn ein Projekt vielversprechend klingt. Der Bauträger, der das Vorhaben umsetzen möchte, kann etwa wegen eines anderen Projekts in finanzielle Not geraten und zahlungsunfähig werden.

In diesem Worst-Case-Szenario kommen dann erst einmal andere Gläubiger vor dir. Beispielsweise werden Steuerschulden vorab getilgt und die finanzierende Bank steht im Grundbuch mit ihrer Besicherung an erster Stelle. Für nachrangige Investments sieht es in so einem Fall also sehr schlecht aus.

Dabei muss es nicht immer die unmittelbare Schuld des Bauträgers sein, dass sich die Rückzahlung zeitlich verzögert. Wenn es beispielsweise bürokratische Schwierigkeiten gibt, kann sich die Grundbucheintragung der Käufer verzögern. Der Kaufpreis für die Immobilie wird aber erst dann an den Verkäufer ausbezahlt, wenn der Grundbuchstand korrekt hergestellt ist. Dadurch kann es passieren, dass der Bauträger längere Zeit nicht an sein Geld kommt, bis alle bürokratischen Prozesse abgeschlossen sind. Das verzögert dann in weiterer Folge auch die Rückzahlung der investierten Beträge, sofern der Bauträger sie nicht mit Einnahmen anderer Projekte bezahlen kann.

Ein Risikofaktor, der in den letzten Jahren nur eine untergeordnete Rolle gespielt hat, ist der Verkauf der einzelnen Einheiten. Werden keine Käuferinnen und Käufer für die neu errichteten Immobilien gefunden, fließt kein Geld an den Bauträger, das für Rückzahlungen verwendet werden könnte. Oft müssen wirklich alle Einheiten verkauft sein, bis der Cashflow des Bauträgers eine Rückführung des geliehenen Kapitals ermöglicht. Deshalb ist, bevor per Crowdinvesting investiert wird, auch genau zu prüfen, wie es um die Verwertbarkeit des Projektes steht (gute Grundrisse, angemessene Preisvorstellung, Lage, etc.), um dieses Risiko gering zu halten.

Wohnung kaufen und vermieten

Die zentrale Alternative zum Crowdinvesting in Immobilien stellt das Ankaufen und langfristig Vermieten einer Wohnung dar. Diese typische Form des Immobilien-Investments ist für viele der erste Schritt, um ein Portfolio an Immobilien aufzubauen, das über Jahre erweitert wird. Es gibt auch andere Strategien, um mit Immobilien Geld zu verdienen (diese haben wir im Blog bereits ausführlich beschrieben), doch meist beginnt das Leben als Immobilien-Investor mit dem Ankauf einer einfachen, kompakten Wohnung in städtischer Lage.

Das Prinzip ist denkbar einfach: Du besitzt ausreichend Eigenkapital, um einen Kredit aufnehmen zu können und so eine erste Immobilie erwerben zu können. Die Mieteinnahmen musst du teilweise für die Erhaltung verplanen, doch mit dem verbleibenden Betrag bezahlst du deinen Kredit zurück. Die Kreditzinsen können steuerlich geltend gemacht werden, sie verringern also deine Steuerbemessungsgrundlage. Ist der Kredit abbezahlt, so stehen die Nettomieteinnahmen, abzüglich anfallender Kosten (Buchhaltung, Erhaltung des Objektes, etc.) als freier Cashflow zur Verfügung.

Gleichzeitig hast du die Möglichkeit, die Immobilie jederzeit weiterzuverkaufen. Egal, ob das Objekt noch mit einem Kredit belastet ist oder nicht. So kannst du, im Falle einer guten Wertsteigerung und wenn du das Kapital benötigst, deine Wohnung veräußern und den noch offenen Kreditbetrag frühzeitig tilgen. Die einzige Voraussetzung ist, dass du einen lukrativen Kaufpreis erzielen kannst, damit der Kredit zurückbezahlt werden kann.

Immobilien bieten somit einerseits laufende Einnahmen und andererseits hast du die Option, von der Wertsteigerung zu profitieren. Fallen die Preise einmal zwischenzeitlich, kannst du weiterhin Mieteinnahmen erwirtschaften und mit einem möglichen Verkauf warten, bis sich der Markt wieder in deinem Sinn entwickelt.

Immobilie kaufen und vermieten: Vor- und Nachteile

Eine Immobilie kaufen und vermieten bietet naheliegende Vorteile, die wir uns nun näher ansehen.

Vorteile der Vermietung

Du erzielst laufende Einnahmen und setzt Fremdkapital ein. Das bedeutet, du kannst relativ wenig eigenes Geld verwenden, sondern erzielst mit geliehenem Kapital eine an dich fließende Rendite. Wichtig ist dabei selbstverständlich, dass die Rendite höher sein muss als die Kosten des Kredits. Gleichzeitig ergibt sich ein Steuervorteil durch Abschreibungen und die Kreditzinsen. Mit etwas Geschick kann die Steuerlast auf Mieteinnahmen – völlig legal – sehr geringgehalten werden.

Neben den laufenden Erträgen besteht auch immer die Hoffnung auf eine Steigerung des Substanzwerts. Das bedeutet, deine Immobilie kann an Wert gewinnen, selbst wenn sie bewohnt wird uns ich ihr Zustand dadurch nach und nach stetig verschlechtert. Denn wenn die Region insgesamt aufgewertet wird oder generell die Preise steigen, erhöht sich typischerweise auch der Wert deiner Liegenschaft dementsprechend. Selbst die Inflation ist auf deiner Seite: Die Mieteinnahmen können, wenn du einen Indexmietvertrag abschließt, an die Inflationsrate angepasst werden. Der Geldbetrag, den du der Bank schuldest, wird hingegen durch die Inflation de facto entwertet.

Nachteile der Vermietung

Selbstverständlich gibt es auch Nachteile zu bedenken, wenn du eine Wohnung kaufen und vermieten willst. Du hast einiges an Arbeit zu erledigen: Von der Planung des Investments, Gespräche mit Banken, der Immobiliensuche bis hin zur Auswahl eines Mieters und der Instandhaltung. Der Aufwand ist nicht zu unterschätzen. Wer möchte, kann sich professionelle Unterstützung (Makler, etc.) holen, um selbst weniger mit der Vermietung beschäftigt zu sein.

Im Worst Case könntest du einmal Probleme mit einem Mieter haben oder es könnte zu einem Schaden an der Immobilie (Wasserschaden, etc.) kommen, wobei solche Vorfälle meist von Versicherungen (Hausrat- oder Gebäudeversicherung) gedeckt sind.

Fazit: Crowdinvesting vs. Vermieten

Crowdinvestments sind eine einfache Form, um mit geringen Beträgen in Immobilien zu investieren. Du wirst allerdings nicht Eigentümer einer Immobilie und profitierst somit auch nicht von der Wertsteigerung. Gleichzeitig besteht das Risiko, dass es bei einem Investment zu einem Totalausfall kommen kann. Selbst mit Risikostreuung auf mehrere Investitions-Projekte kann die gesamte Rendite zu nicht gemacht werden, wenn es auch nur bei einem einzigen Projekt einen Totalverlust gibt. Es besteht dementsprechend eine große Abhängigkeit zu den einzelnen Projektbetreibern.

Bei der klassischen Wohnungsvermietung hingegen ist etwas mehr persönlicher Einsatz – von der Finanzierung, bis zur Vermietung und Instandhaltung – gefragt. Dafür gibt es regelmäßige Mieteinnahmen und im besten Falle auch eine lukrative Wertsteigerung. Beachtlich sind auch die steuerlichen Vorteile, auch in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung. Last but not least bist du mit einer vermieteten Immobilie selbst Eigentümer. Das heißt, würdest du jemals dringend selbst eine neue Bleibe brauchen, könntest du zur Not immer noch in deine Eigentumswohnung ziehen.

Crowdinvestments und die Vermietung von Immobilien sind somit zwei wirklich grundlegend verschiedene Dinge, die kaum vergleichbar sind. Lass dich bei deiner Entscheidung nicht von vermeintlich hohen Zinsen bei Crowd-Projekten lenken, sondern nimm dir Zeit, alle Vor- und Nachteile genau zu prüfen, um die für dich langfristig beste Investment-Entscheidung zu treffen.

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