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Bebauungsplan

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Remy Sharp

Fabian Lurz

Der Bebauungsplan, weitläufig als „B-Plan“ bezeichnet, regelt die zulässige Bebauung innerhalb eines definierten Gebiets in einer Gemeinde. Er wird von der Gemeinde veröffentlicht und stellt juristisch betrachtet eine Satzung dar, die Baurecht schafft. Praktisch ausgedrückt bedeutet das, der B-Plan regelt wo welche Immobilie errichtet werden kann und welche Einschränkungen es gibt. 

Warum gibt es einen Bebauungsplan? 

Jede Gemeinde darf selbst bestimmen, wo welche Art von Gebäuden und welche Bauformen zulässig sind. So kann die Gemeinde beeinflussen, in welchen Gebieten gebaut werden darf und welche Art von Immobilien errichtet werden darf.

Häufig sind beispielsweise Beschränkungen hinsichtlich der Höhe von Immobilien oder auch Regelungen dazu, wie dicht ein Gebiet verbaut werden darf. Der zentrale Faktor bei der Erstellung von Bebauungsplänen ist immer, wie sich eine Region mittel- und langfristig entwickeln soll. Dabei gilt es nicht nur optische Fragen zu beantworten, sondern auch Aspekte wie Nachhaltigkeit - Stichwort Bodenversiegelung – und das Allgemeinwohl in der Gemeinde zu beachten.

Trotz moderner Architektur steht für viele Gemeinden gleichzeitig auch die Erhaltung des Landschafts- und Ortsbildes im Fokus. Um dies zu gewährleisten, können im Bebauungsplan entsprechende Regelungen getroffen werden. Die Grundlage für die Erstellung des Bebauungsplans stellt wiederum der Flächennutzungsplan dar, der bereits gröbere Vorgaben dazu macht, welche Nutzungsformen ganz grundsätzlich möglich sind. 

Bebauungsplan: Welche Inhalte hat der B-Plan? 

Welche Inhalte der Bebauungsplan haben darf, ist im Baugesetzbuch geregelt. Primär wird die bauliche Nutzung der Fläche geregelt. Dabei gibt es unterschiedliche Kategorisierungen, die bereits einen groben Rahmen vorgeben: 

  • Reines Wohngebiet

  • Mischgebiet

  • Gewerbegebiet

  • Sondergebiet

  • Sonstiges Baugebiet

Welche Regelungen trifft der Bebauungsplan nun genau? Typische Vorgaben können sein: 

  • Anzahl der erlaubten Vollgeschosse

  • Geschossflächenzahl

  • Grundflächenzahl

  • Bauhöhe

  • Zulässige Bauweisen (offene oder geschlossene Bauweise)

  • Bebaubare Grundstücksflächen

  • Zulässige Nebengebäude

  • Regelungen für die Errichtung von Stellflächen und Garagen

  • Grünflächen

  • Gemeinbedarfsflächen

Auswirkungen auf Bauprojekte

Gemeinden können im Bebauungsplan auch noch detailliertere Regelungen treffen. Immer wieder wird die Dachform geregelt. So gibt es Gemeinden, in denen Flachdächer bei Neubauten nicht erlaubt sind. Dies wird mit der Erhaltung des bisherigen Ortsbildes argumentiert und sorgte in der Vergangenheit bereits für kontroverse Diskussionen. Der Bebauungsplan hat somit massive Auswirkungen auf die Freiheiten der Bauherren. 

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Ein weiteres Beispiel dafür ist die Regulierung der zulässigen Bauweise. Die geschlossene Bauweise sieht vor, dass jedes Gebäude direkt an das nächste anschließen muss. Das ist nicht nur in Städten üblich, auch im ländlichen Gebiet gibt es oft dichter verbaute Straßenzüge, bei denen es dann nicht erlaubt ist, Abstand zu den Nachbargebäuden einzuhalten.

Die offene Bauweise hingegen regelt das Gegenteil. Hier kann vorgeschrieben werden, welcher Abstand mindestens zum nächsten frei stehenden Haus am Nachbargrundstück einzuhalten ist. Gerade bei kleineren Grundstücken kann das die Bebauungsmöglichkeiten deutlich einschränken. 

Besonders wichtig ist auch die Baugrenze. Diese gibt an, welcher Bereich des Grundstückes verbaut werden darf und welcher nicht. Ergänzt wird sie um die Baulinie, die wiederum definiert, an welcher Flucht gebaut werden darf. Bei den Vorschriften zur Dachgestaltung kann nicht nur der Winkel der Dachfläche reguliert werden (was einem Verbot von Flachdächern gleichkommen kann). Zusätzlich dürfen beispielsweise das erlaubte Material zur Dachdeckung und sogar die Farbe der Deckung bestimmt werden. 

Bebauungsplan lesen und verstehen

Der Bebauungsplan kann bei der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden.

Hier ein Beispiel für München

Typischerweise gibt es ein eigenes Bauamt, das über die Pläne verfügt und auch Fragen dazu beantworten kann. Teilweise sind die Pläne auch online, auf der Website der jeweiligen Gemeinde, verfügbar.

Wichtig ist, die Bebauungsplanung unbedingt vor Beginn jeglicher Bauplanung einzusehen und genau zu prüfen, welche Immobilie überhaupt errichtet werden darf. Der Plan selbst wirkt auf den ersten Blick kompliziert, da hier mit unzähligen Abkürzungen und farblichen Darstellungen gearbeitet wird. 

Wichtige Abkürzungen im Bebauungsplan sind beispielsweise: 

  • Z+Ziffer: Diese Anzahl besagt wie viele Vollgeschosse errichtet werden dürfen.

  • GRZ: Grundflächenzahl

  • GFZ: Geschossflächenzahl

Ergänzend zur grafischen Darstellung gibt es immer auch eine umfangreiche textliche Beschreibung des Plans, in der Details definiert sind. Diese Ausführungen sind meist deutlich einfacher zu verstehen als der Plan selbst.

Generell ist zu empfehlen, bereits vor Beginn des Bauvorhabens, bei der ersten Einsicht in den Bauplan, die Möglichkeiten mit den lokal zuständigen Personen zu besprechen. Der Dialog führt meist nicht nur schneller ans Ziel, sondern gerade die lokale Baubehörde hilft dabei, den Bebauungsplan korrekt zu lesen und zu verstehen, welche Möglichkeiten und Einschränkungen gegeben sind. Wichtig ist daher die frühzeitige Kontaktaufnahme, die ausführliche Einsicht in den Bebauungsplan und erst dann mit der tatsächlichen Projektplanung zu beginnen. Der Kontakt zur Gemeinde sollte über den gesamten Prozess hinweg aufrecht gehalten werden, um sicherzustellen, dass es keine unterschiedlichen Auffassungen zu den zulässigen Bebauungsmöglichkeiten gibt. 

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