Fabian Lurz

01.01.1970

Maklercourtage

Die meisten Immobilien in Deutschland werden weiterhin mit einem Immobilienmakler vermietet beziehungsweise verkauft. Die Geschäftsgrundlage bildet der Maklervertrag, der die Tätigkeiten und Kosten für die erbrachte Dienstleistung regelt. Worauf du dabei achten musst und was sich seit Ende 2020 diesbezüglich geändert hat, haben wir nachstehend für dich zusammengefasst. 

Wann muss Courtage bezahlt werden? 

Die Courtage muss immer nur dann bezahlt werden, wenn auch wirklich ein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wird und der Maklervertrag nicht wegen eines Mangels hinfällig wird.

Außerdem muss die Tätigkeit des Maklers ursächlich für das Zustandekommen des Kauf- bzw. Mietvertrages sein. Wird ein Immobilienmakler beauftragt, der dann aber überhaupt keine Leistung erbringt und verkauft der Verkäufer z.B. an seinen Nachbarn, der von ihm persönlich und nicht über den Makler vom Verkauf der Immobilie erfahren hat, so besteht keine Provisionspflicht. 

Wer muss den Immobilienmakler bezahlen? 

Bis vor wenigen Jahren mussten typischerweise Mieterinnen und Mieter sowie Käuferinnen und Käufer die gesamten Kosten für den Immobilienmakler übernehmen. Während im Bereich der Vermietung schon länger das Bestellerprinzip gilt, wurde für Eigentumsobjekte Ende 2020 das geteilte Bestellerprinzip umgesetzt.

Konkret bedeutet das, wenn der Verkäufer seine Immobilie über einen Immobilienmakler verkaufen lässt, werden die Kosten zumindest zu 50 Prozent von ihm getragen. Somit reduzieren sich für die Käuferseite die Kaufnebenkosten deutlich. Schließlich liegt die Maklercourtage, abhängig von der Lage der Immobilie, im Bereich von knapp 3 bis 7 Prozent vom Kaufpreis. Immobilienmakler haben somit indirekt in den vergangenen Jahren massiv von den Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt profitiert. 

Lohnt es sich, nur nach Privatimmobilien zu suchen? 

Seien wir ehrlich, wir alle möchten so günstig als möglich einkaufen und Nebenkosten vermeiden. Niemand bezahlt besonders gerne Courtage an einen Immobilienmakler. Doch aus Investmentperspektive relativiert sich diese Sichtweise sehr schnell wieder. Dazu tragen zwei Faktoren bei: 

Die Courtage erhöht den gesamten Investitionsaufwand. Doch wer eine Immobilie langfristig vermieten möchte, kalkuliert mit einem Anlagehorizont von 20 Jahren, vielleicht sogar noch länger. Dadurch relativieren sich die Zusatzkosten doch deutlich.

Ein gutes Angebot sollte dir nicht durch die Lappen gehen, nur weil du aus Prinzip ausschließlich nach Immobilien suchst, die ohne Zutun eines Immobilienmaklers veräußert werden. Entscheidend ist die Rendite – konzentriere dich also auf die Zahlen und Fakten und triff keine emotionale Entscheidung, die dazu führen könnte, dass du einen guten Deal verpasst.

Das bedeutet, klarerweise sind Immobilien, die ohne Courtage zu haben sind, zu bevorzugen. Doch alle Objekte ausschließen, die von einem Makler betreut werden, wäre wirklich keine gute Idee. 

Immobilienmakler: So kannst du als Käufer profitieren

Auf der Suche nach passenden Investment-Immobilien scheint es oft so, als würden Immobilienmakler nur ihre Courtage kassieren und somit die Kosten in die Höhe treiben.

Viele Wohnungssuchende sind daher nicht gerade gut auf diese Berufsgruppe zu sprechen. Doch gibt es auch Möglichkeiten, um als Immobiliensuchender von Maklern zu profitieren? Die Antwort lautet ganz klar: Ja! 

Wenn du eine gute Beziehung zu regional tätigen Immobilienmaklern aufbaust, kann das große Vorteile für deine zukünftigen Investments mit sich bringen. Erkläre dem Immobilienmakler dein Vorhaben, also beispielsweise, dass du planst, drei 2-Zimmer-Wohnungen mit Balkon zur Vermietung zu kaufen.

Verdeutliche dabei, dass du diesen Plan auf jeden Fall umsetzen wirst und bereits alles vorbereitet hast (Informationen über den Markt eingeholt, erste Besichtigungen absolviert, Finanzierung geklärt…). 

Wenn ein guter Immobilienmakler über deine Pläne informiert ist und weiß, welche Objekte du suchst, kann er dir eine große Hilfe sein. Denn schließlich möchte jeder Makler die Immobilien so rasch es geht verkauft haben.

Das ist deine Gelegenheit, um möglichst früh ins Spiel zu kommen. Wenn der Makler weiß, wonach du suchst und dass eine einfache, schnelle Kaufabwicklung möglich ist, kontaktiert er dich im besten Fall bereits vorab, ohne die Immobilie zu inserieren. Genau diese sogenannten „Off-Market-Deals“ sind immer heiß begehrt. 

Vermietung: Makler beauftragen, oder nicht? 

Zu einem anderen Zeitpunkt wirst du als Immobilieninvestor erneut mit der Frage konfrontiert sein, ob du einen Makler hinzuziehst oder nicht. Nämlich dann, wenn es an die Vermietung deiner Immobilie geht.

Auch hier gibt es wieder Pro und Contra. Wenn du einen Makler beauftragst, musst du dich um nahezu nichts kümmern. Nimmst du die Vermietung selbst in die Hand, kennst du die zukünftigen Mieter vermutlich etwas besser.

Andererseits musst du den zeitlichen Aufwand einplanen und die Kosten für Inserate selbst tragen. Ob die Vermietung über ein Maklerbüro erfolgen soll oder nicht ist daher eine individuelle, persönliche Entscheidung, bei der es kein eindeutiges Richtig oder Falsch gibt. 

Sicher ist, dass du, wenn du die Vermietung selbst organisierst, deinen zukünftigen Mieterinnen und Mietern Kosten ersparst. So kann es dazu kommen, dass sie eine etwas höhere Miete akzeptieren, wenn sie dafür keine Courtage bezahlen müssen. Wenn das der Fall ist, gehst du zwar etwas in Vorleistung, profitierst dann jedoch in Form einer etwas höheren Rendite. 

Fazit: Immobilienmakler und Courtage

Vielen Menschen ist die Courtage der Immobilienmakler ein Dorn im Auge. Doch aus Sicht einer Investorin bzw. eines Investors kann eine gute Beziehung zu einem regional tätigen Immobilienmakler sehr wertvoll sein.

Die Kosten sind zwar beträchtlich, doch wenn du dafür besonders gute Objekte vorab angeboten bekommen kannst, lohnt sich die Courtage allemal. Ebenso sollte die Provision dich nicht davon abhalten, eine spannende Immobilie anzufragen. Schließlich kalkulierst du dein Investment auf viele Jahre in die Zukunft – dieser langfristige Blick und die Kalkulation der Rendite über die Jahre hinweg sind deutlich entscheidender, als kurzfristige, etwas höhere Kaufnebenkosten.