Stefan Perlebach

22.04.2021

Eigenkapital

Beim Kauf einer Immobilie stellt sich immer die Frage, wie der Kaufpreis denn aufgebracht werden kann. Eigenkapital und Fremdkapital sind die zwei Optionen, die privaten Immobilienkäufern dafür zur Verfügung stehen. Was genau das Eigenkapital ist und wie viel du davon haben solltest, um eine Immobilie zu erwerben, haben wir nachstehend für dich aufbereitet. 

Wie finanziert man eine Immobilie? 

Typischerweise wird ein Teil der nötigen Summe von einem Kreditinstitut finanziert, der übrige Betrag wird durch Ersparnisse beglichen. Bei dieser Summe, die du selbst angespart hast und die dir zur freien Verfügung steht, spricht man von Eigenkapital. Zwei Aspekte müssen dabei besonders berücksichtigt werden: 

Verfügbarkeit des Kapitals: Der angesparte Betrag muss kurzfristig verfügbar sein, er darf also nicht beispielsweise auf einem Sparkonto mit langfristiger Bindung liegen.

Freiheit des Kapitals: Der Betrag muss wirklich ausgegeben werden können, also zur freien Verfügung stehen. Bedenke z.B., ob die Summe bereits versteuert wurde. 

Eigenkapital für den Immobilienkauf muss somit sofort verfügbar sein und völlig frei von sonstigen Belastungen sein. Der Betrag, der dir wirklich zur freien Verfügung steht, kann als Eigenkapital für den Kauf eingebracht werden. 

Wie viel Eigenkapital ist für den Immobilienkauf nötig? 

Vorab musst du bedenken, dass der Kaufpreis alleine noch nicht die benötigte Gesamtsumme darstellt, sondern die Kaufnebenkosten hinzugerechnet werden müssen. Du musst in deiner Kalkulation also berücksichtigen, welche Summe tatsächlich aufgebracht werden muss, bevor du weitere Kalkulationen anstellst. 

Ist dieser Wert erst einmal berechnet, kannst du nun überlegen, welchen Teil du in Form von Eigenkapital abdecken kannst. Entscheidend dafür, wie viel Fremdkapitalanteil dir Banken bereitstellen, sind die Eckdaten der Immobilie sowie deine persönliche Bonität. In den meisten Fällen möchten Banken, dass zumindest die Kaufnebenkosten und 10-20 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital bezahlt werden.

Warum ist Eigenkapital wichtig? 

Manchmal wird damit geworben, dass Banken auch den gesamten Kaufpreis finanzieren würden. Das mag in einigen Fällen, auch abhängig von der Immobilie, stimmen. Doch klar ist, je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist dein offener Kreditbetrag und somit auch die laufende Kreditrate. Außerdem sorgt solides Eigenkapital dafür, dass die von der Bank verlangten Zinsen niedriger angesetzt werden. Schließlich ist der Kreditbetrag in Relation zum Wert der Immobilie geringer und somit hat die Bank selbst entsprechend größere Sicherheit. 

Abgesehen davon ist Eigenkapital die Grundvoraussetzung dafür, überhaupt an einen Immobilienkauf zu denken. Denn schließlich sollten nicht gleich die ersten ersparten Euro in eine Immobilie gesteckt werden. Zuerst solltest du ein kleines Finanzpolster für Notfälle aufgebaut haben. Wenn es dann ans Investieren der Ersparnisse geht, kommen Immobilien ins Spiel. 

Wie sollte Eigenkapital eingesetzt werden? 

Eine Philosophiefrage ist, wie das vorhandene Eigenkapital am besten genutzt werden sollte. Das hängt stark von deiner Strategie und deiner Risikobereitschaft ab.

Wer wenig riskieren und einfach nur eine einzelne Immobilie zu Anlagezwecken kaufen möchte, wird dafür viel Eigenkapital einsetzen. Der Anteil des Fremdkapitals wird dann rasch durch die Mieteinnahmen abbezahlt, bis die Immobilie lastenfrei im Bestand ist und den laufenden Ertrag abwirft. 

Die radikale Alternative ist, je Immobilie so wenig Eigenkapital wie nur möglich einzubringen. In diesem Fall wird das bestehende Eigenkapital auf viele Immobilienkäufe verteilt. Der EK-Anteil ist so gering und die Anzahl der Immobilien somit so hoch als möglich. Du zahlst also immer das erforderliche Minimum mit Eigenkapital an und finanzierst den Restbetrag.

So baust du rasch einen größeren Immobilienbestand auf, hast jedoch auch deutlich höhere Kredite offen. Diese Vorgehensweise ist somit wesentlich aggressiver – doch wenn die Immobilienpreise steigen, profitierst du entsprechend stärker. 

Eigenkapital – Fazit

Das Eigenkapital ist die wichtige Grundlage jedes Immobilienkaufs und jeder Finanzierung. Was du mit diesem Betrag machst, hängt stark von deiner Taktik am Immobilienmarkt ab.

Lass dich dabei nicht von verlockenden Angeboten leiten, sondern handle einerseits finanziell rational und andererseits so, wie du dich mit einem Investment wohl und sicher fühlst. Entscheidend ist, dass du frühzeitig damit beginnst, Eigenkapital anzusparen, damit du möglichst rasch in Immobilien investieren kannst. Gerade, wenn du entsprechend viel Eigenkapital griffbereit hast, kannst du bei besonders attraktiven Deals rasch zuschlagen, denn mit einer hohen Eigenkapitalquote weißt du, dass du die Bank-Finanzierung ohnehin so gut wie sicher bekommst.