Fabian Lurz

25.01.2021

Spekulationssteuer

Die sogenannte „Immobilienspekulationssteuer“ – kurz meist als Spekulationssteuer bezeichnet – muss immer dann bezahlt werden, wenn eine Immobilie binnen 10 Jahren ab dem Kaufdatum wieder weiterverkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Doch es gibt auch eine Ausnahme: Wenn man in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf als Eigentümerin bzw. Eigentümer selbst in der Immobilie gelebt hat, wird keine Spekulationssteuer fällig. Der Fiskus zielt mit dieser gesetzlichen Regelung somit explizit darauf ab, Erträge aus Immobilienverkäufen, die immer nur als Investment gedacht waren, zu besteuern.

Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte

Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuer, auch wenn sie umgangssprachlich so genannt wird. Tatsächlich ist sie eine bestimmte Form der Einkommenssteuer, nämlich für private Veräußerungsgeschäfte. Daher wird diese Steuer in gleicher Form auch für gehandelte Wertpapiere fällig.

Es ist wichtig zu verstehen, dass es sich um einen Teil der Einkommenssteuer handelt. Die Folge eines Immobilienverkaufs, der als privates Veräußerungsgeschäft besteuert wird, ist nämlich nicht nur, dass der daraus erwirtschaftete Gewinn versteuert werden muss. Vielmehr führt dieser Gewinn auch zu einer höheren Steuerbemessungsgrundlage für sonstige Einkünfte.

Wer also beispielsweise Einkommen aus der beruflichen Tätigkeit hat und im selben Jahr eine Immobilie mit spekulationssteuerpflichtigem Gewinn verkauft, muss auch das sonstige Einkommen mit einem entsprechend höheren Steuersatz versteuern. 

Berechnung der Spekulationssteuer

Die Berechnung der Spekulationssteuer erfolgt so, dass der Gewinn aus dem Weiterverkauf ermittelt werden muss. Die Anschaffungskosten werden also vom Verkaufspreis abgezogen. Zusätzlich werden die Abschreibungen von den Anschaffungskosten abgezogen. Umgekehrt gibt es Kosten, die sich gewinnmindernd auswirken. Das können beispielsweise die Kosten für den Kaufvertrag und den Immobilienmakler sein. Das Ergebnis ist dann der tatsächliche Gewinn, der die Steuerbemessungsgrundlage bildet. 

Dazu ein einfaches Berechnungsbeispiel: 

Eine Immobilie wird für 500.000 Euro gekauft. Die Abschreibung für drei Jahre beträgt 30.000 Euro. Dieser Betrag verringert die Anschaffungskosten. Diese liegen für die Kalkulation nun also bei 470.000 Euro. Der Verkauf erfolgt für 600.000 Euro. Die Differenz sind 130.000 Euro. Allerdings wurden Sanierungen für 20.000 Euro durchgeführt und beim Ankauf gab es Nebenkosten (Makler etc.) in höhe von 20.000 Euro. Die Steuerbemessungsgrundlage sind daher 90.000 Euro (130.000 – 2 x 20.000 Euro). 

Selbst bewohnte Immobilien

Wer eine Immobilie länger als 10 Jahre im Bestand hält, kann diese ohne jede Einkommenssteuerbelastung verkaufen. Deshalb bietet es sich an, diese Spekulationsfrist auf jeden Fall abzuwarten, sofern es keinen dringenden Verkaufsgrund gibt. Wer selbst im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren in einer Immobilie gelebt hat, muss außerdem auch keine Spekulationssteuer bezahlen.

Wichtig ist dabei darauf zu achten, dass die Immobilie wirklich drei volle Jahre selbst zur Deckung des Wohnbedarfs verwendet wurde. Daher kann es sich lohnen, eine vermietete Immobilie nach Auszug der Mieter nicht sofort weiterzuverkaufen, sondern für einige Jahre selbst einzuziehen, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. 

Eine weitere Ausnahme gibt es bei vererbten Immobilien. Die Spekulationsfrist beginnt nicht ab dem Tag, wo das Erbe angetreten wird. Schon ab dem Kaufvertragsdatum, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat, läuft die 10-Jahres-Frist. Wer eine Immobilie erbt, die der Erblasser schon seit über 10 Jahren besitzt, kann dieses Objekt somit sofort steuerfrei weiterverkaufen. 

Gewerblicher Immobilienverkauf

Vorsicht ist für all jene geboten, die Immobilien-Investments als zweites Standbein betreiben wollen. Denn wer wiederholt mit Gewinnabsicht Immobilien kauft und verkauft, handelt aus Sicht des Finanzamtes als Gewerbetreibender und muss somit jedenfalls immer Spekulationssteuer bezahlen. 

Fazit

Wenn es keinen Zeitdruck gibt, um zu verkaufen, so sollten Immobilien nicht binnen der ersten 10 Jahre ab Kauf veräußert werden. Schließlich macht es einen beträchtlichen finanziellen Unterschied, ob der gesamte Gewinn steuerfrei bleibt. Der erzielte Überschuss, der als Steuerbemessungsgrundlage dient, sorgt gleichzeitig auch dafür, dass alle anderen persönlichen Einkünfte höher besteuert werden. Dementsprechend sollte die Immobilienertragssteuer vermieden werden und erst verkauft werden, wenn die Frist abgelaufen ist. Ausnahmen gibt es selbstverständlich für Immobilien, die in den drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt wurden oder gegebenenfalls auch bei vererbten Objekten.