Stefan Perlebach

26.01.2021

Bruttorendite

Die Bruttorendite einer Immobilie ist die zentrale Kennzahl für Investorinnen und Investoren, um schnell und einfach verschiedene Immobilien vergleichen zu können. Wir zeigen dir, wie sich die Bruttorendite berechnen lässt und worauf bei der Detailkalkulation der Rendite einer Immobilie geachtet werden muss. 

Definition: Bruttorendite einer Immobilie? 

Die Bruttorendite einer Immobilie berechnet man, indem die Jahreskaltmiete durch die Investitionskosten der Immobilie dividiert werden. Sie gibt die Verzinsung der Investitionssumme, ohne Berücksichtigung der Erhaltungskosten und Leerstand.

Bruttorendite einer Immobilie berechnen

Die Berechnung der Bruttorendite ist einfach. Der erste benötigte Wert ist die gesamte Jahreskaltmiete. Diese ist einfach die Summe der 12 Nettomonatsmieten. Der zweite Wert für die Berechnung der Bruttorenditen-Berechnung sind die Investitionskosten. Dabei ist nicht nur der Kaufpreis gemeint, sondern es werden auch Nebenkosten einberechnet. Dazu zählen alle Erwerbsnebenkosten, die typischerweise etwas mehr als 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen (Maklercourtage, etc.). 

Die Jahresnettokaltmiete wird durch die gesamten Investitionskosten dividiert. Dieser Wert mal Hundert gibt die Bruttorendite in Prozent an. Diese sehr einfache Berechnungsweise der Bruttorendite ist der große Vorteil der Kennzahl. Selbst bei einer Besichtigung oder mit den Daten, die bei einem Inserat online verfügbar sind, lässt sich bereits die ungefähr erzielbare Bruttorendite ermitteln. 

Bruttorendite Berechnungsbeispiel 

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 500 Euro. Die Jahresnettokaltmiete liegt somit bei 6.000 Euro. Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 100.000 Euro, zuzüglich der Nebenkosten von ca. 12 Prozent ergibt das in unserem Beispiel 112.000 Euro Investitionskosten. 

6.000 Euro dividiert durch 112.000 Euro = 0,0547 · 100 = gerundet 5,45 % Bruttorendite. 

Bruttorendite vs. Nettorendite – Unterschied

Die Berechnung der Nettorendite ist etwas präziser als jene der Bruttorendite. Investorinnen und Investoren sollte daher für jede Immobilie auch die Nettorendite ermitteln. Für eine erste, grobe Abschätzung der Rendite bietet sich trotzdem die Bruttorendite an. Grund dafür ist, dass sie mit so wenigen Werten selbst ohne Taschenrechner schnell überschlagsmäßig kalkuliert werden kann. 

Für die Nettorendite werden zusätzlich weitere Kosten berücksichtigt. Das sind die Kosten der Verwaltung, Instandhaltungskosten und kalkulatorische Kosten für das Leerstandrisiko. Durch die Berücksichtigung zusätzlicher Kosten fällt die Nettorendite somit immer niedriger aus als die Bruttorendite. 

Für unser Beispiel bedeutet das Folgendes: Die Jahresnettomiete von 6.000 Euro ist der Ausgangswert. Davon werden 250 Euro Verwaltungskosten und 500 Euro für Instandhaltung abgezogen. Es bleiben somit 5.250 Euro. Der Leerstand kann nur über die lange Haltedauer der Immobilie hinweg geschätzt werden. Wir nehmen hier 3 Prozent an. Um diesen Betrag werden die 5.250 Euro reduziert, es bleiben also noch kalkulierte 5.092,70 Euro über. 

Bruttorendite als Entscheidungsgrundlage

Der Vergleich mit der Nettorendite unterstreicht, dass die Bruttorendite alleine betrachtet keine Entscheidungsgrundlage für oder gegen eine Immobilie sein kann. Es müssen weitere Faktoren einbezogen werden. Die Kosten für die Instandhaltung können sehr unterschiedlich sein, je nach Alter und Zustand des Gebäudes. Ebenso sind die Verwaltungskosten je nach Immobilie verschieden.

Die prozentuelle Einbeziehung des Leerstandrisikos muss abhängig davon, wie die Vermietbarkeit der Wohnung eingeschätzt werden kann, erfolgen. Hinzu kommt, dass die Kosten der Finanzierung beachtet werden müssen. Wenn eine Immobilie auf den ersten Blick 3 Prozent Bruttorendite in Aussicht stellt, kann sich real ein negativer Cashflow ergeben, wenn 2 Prozent Zinsen p.a. bezahlt werden müssen. 

Wie hoch sollte die Bruttorendite bei Immobilien sein? 

Eine pauschale Aussage dazu, wie hoch die Bruttorendite einer Immobilie mindestens sein sollte, damit das Objekt für ein Investment infrage kommt, ist nicht möglich. Die Renditeerwartung muss je nach Lage und Zustand einer Immobilie unterschiedlich ausfallen. Befindet sich eine Wohnung in schlechter Lage, ist das Risiko von Leerstand höher. Umgekehrt kann eine Wohnung in Top-Lage trotz geringerer Rendite interessant sein, da sie sehr selten leer stehen wird und einfacher weiterverkauft werden kann. 

Klar ist, dass die Bruttorendite immer so hoch sein muss, dass die Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung und die laufende Finanzierung problemlos gedeckt werden können. Auch dafür lässt sich kein konkreter Mindestwert in Prozent angeben.

Schließlich können diese Kosten, insbesondere jene für die Instandhaltung und die Finanzierung, sehr unterschiedlich ausfallen. Ob sich ein positiver Cashflow ergibt, wird zudem davon beeinflusst, wie hoch der Fremdkapitalanteil beim Kauf der Immobilie gewählt wird. 

Fazit zur Bruttorendite für Immobilien

Die Bruttorendite dient als erster kalkulatorischer Anhaltspunkt. Sie ist sehr schnell und einfach zu berechnen. Für die erste Selektion, ob eine Immobilie als Investment infrage kommt oder nicht, ist die Bruttorendite ein sinnvoller Wert. Die Kennzahl darf aber nicht alleine betrachtet werden.

Die tatsächliche Investmententscheidung muss immer anhand einer Fülle weiterer Informationen erfolgen. Genauere Kalkulationen sind unerlässlich, um eine gute, nachhaltige Investmententscheidung treffen zu können. 

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