Stefan Perlebach

22.04.2021

Anlageimmobilien

Immobilien werden als Kapitalanlage immer beliebter. Die Gründe dafür liegen einerseits in den extrem geringen Zinsen, die Banken derzeit anbieten und andererseits daran, dass Kapital sehr günstig verfügbar ist.

Gleichzeitig wird immer mehr Menschen bewusst, dass die finanzielle Altersvorsorge selbst in die Hand genommen werden muss – und das rechtzeitig. Das klassische „Betongold“ ist daher vielerorts in Deutschland so gefragt wie nie zuvor… 

Warum sind Anlageimmobilien so beliebt?

Der Grundgedanke aller Investorinnen und Investoren ist, das eigene Kapital zu sichern, renditestark anzulegen und im besten Fall noch laufende Erträge zu erzielen. Doch die Zeiten, in denen der Aufbau von Vermögen einfach durch Sparzinsen möglich war, sind vorbei.

Die Verzinsung auf Spareinlagen liegt nur minimal über 0 und deckt die Inflation nicht ab. Das bedeutet, das so veranlagte Kapital verliert permanent an Wert. Anlegerinnen und Anleger flüchten daher geradezu in andere Kategorien, wie beispielsweise Immobilien.  Um in Immobilien zu investieren, gibt es mehrere, direkt und indirekte, Wege. Diese sind beispielsweise: 

Kauf einer Wohnung und langfristige Vermietung ebendieser.

Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung, Durchführung der Sanierung und Weiterverkauf.

Kauf ganzer Gebäude („Zinshäuser“ oder „Miethäuser“ genannt) und Vermietung ebendieser.

Kauf von Aktien oder Anleihen von Immobilien-Unternehmen oder passender Fonds.

Crowdinvestments in Immobilien, die typischerweise als nachrangiges Kapital behandelt werden.

 

Welche Immobilien-Investments sind am besten? 

Wie du konkret dein Kapital am besten investierst, musst du immer selbst entscheiden. Die zentrale Frage vorab ist, ob du tatsächlich selbst eine Immobilie besitzen möchtest oder ob du nur indirekt investieren willst.

Bei Investments in Unternehmen der Immobilienbranche ist immer das Thema, dass du dein Kapital in fremde Hände legst – sei es über den Kauf von Aktien oder Anleihen großer Unternehmen oder auch über Crowdinvestments, die online abgewickelt werden und der Finanzierung neuer Bauträgerprojekte dienen. 

Ein entscheidender Faktor ist für viele der Einsatz von Fremdkapital. Wenn du eine physische Immobilie erwirbst, brauchst du dazu nur geringes Eigenkapital einbringen. Du bezahlst die Kaufnebenkosten und meist noch ca. 10 – 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie selbst.

Den übrigen Betrag begleichst du über ein Bankdarlehen. Diese sind derzeit günstig wie noch nie erhältlich. Solange die Nettorendite der Immobilie die Kosten des Darlehens übersteigt, steigerst du also durch die Aufnahme von Fremdkapital die Rentabilität des eingesetzten Kapitals. Dieser Mechanismus wird als „Leverage Effekt“ bezeichnet. 

Vereinfacht ausgedrückt: Wenn du eine Immobilie kaufst, kannst du das Kapital der Bank verwenden und brauchst nur weniger erspartes einzubringen. Für den Kauf von Aktien hingegen kannst du „nur“ dein eigenes Geld nutzen. 

Hinzu kommt, dass viele Menschen den realen Wert zu schätzen wissen. Eine Immobilie nach und nach abbezahlen und dann Mieteinnahmen generieren ist ein angenehmer Gedanke. Doch im Hinterkopf kannst du zusätzlich behalten, dass du zur Not auch selbst in deine Eigentumswohnung einziehen könntest. So ist eine Immobilie immer auch ein ganz reales Backup – ein großer Pluspunkt gegenüber Aktien. 

Welche Nachteile haben Anlegerwohnungen? 

Jede Investmentform hat auch Nachteile und Immobilien sind davon ebenfalls nicht völlig frei. Wer ein kleines Vermögen anspart, dann einen Kredit dazu aufnimmt und so eine Vorsorgewohnung erwirbt, um diese zu vermieten, investiert das gesamte verfügbare Kapital an einen Ort.

Das heißt im Umkehrschluss, dass keine breite Risikostreuung vorhanden ist, wie sie für Investments immer empfehlenswert wäre.

Was kann gegen diesen Nachteil unternommen werden? Die einfachste Option ist selbstverständlich, nicht das gesamte Kapital in eine einzelne Immobilie zu stecken. Wer an unterschiedlichen Orten Wohnungen erwirbt, streut das Risiko der Standortentwicklung. 

Doch dieses Vorgehen reicht noch nicht aus, denn so ist immer noch das verfügbare Kapital ausschließlich in Immobilien investiert. Daher ist immer auch empfehlenswert, gleichzeitig andere Spar- und Investitionsformen ins Auge zu fassen.

Ein gewisser finanzieller Notgroschen sollte jederzeit verfügbar sein, beispielsweise auf einem Tagesgeldkonto. Zusätzlich kann beispielsweise in ETFs investiert werden, die keinen Fokus auf den Immobilienmarkt haben. So verteilt sich das Risiko weiter und du baust ein breites Portfolio auf. 

Anlegerwohnung – Fazit

Es muss nicht immer gleich die Gründung eines eigenen Immobilienunternehmens sein oder die Sanierung eines Mehrfamilienhauses.

Schon mit überschaubaren finanziellen Mitteln ist es möglich, eine erste Wohnung zu kaufen, um diese zu vermieten. Das baut ein langfristiges Zusatzeinkommen auf und schafft gute, finanzielle Planbarkeit.

Denn schließlich können Kredite derzeit günstig aufgenommen werden und sogar langfristige Fixzinsvereinbarungen getroffen werden, die Anlegerwohnungen bestens kalkulierbar machen. Nachdem es momentan kaum alternative Investments gibt, die ähnliche Renditen erzielen, wie es Immobilien tun, steigt die Beliebtheit des berühmten Betongoldes scheinbar unaufhörlich an. 

Zusammenfassend kann somit gesagt werden, dass in jedem Investitionsportfolio die ein oder andere Anlegerwohnung dabei sein sollte, die stetigen Mietertrag und im besten Fall noch eine Wertsteigerung, einbringt. Gleichzeitig ist empfehlenswert, auch Investments in andere Kategorien zu tätigen, um nicht das gesamte verfügbare Kapital ausschließlich in Immobilien zu stecken, sondern ein breites, diverses Portfolio aufzubauen.