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Bodenrichtwert

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Fabian Lurz

Fabian Lurz

Der Bodenrichtwert wird mindestens alle zwei Jahre für eine Gemeinde oder eine bestimmte Zone ermittelt. Das Ergebnis soll zeigen, wie hoch die Kosten für ein Grundstück in einer bestimmten Region durchschnittlich ausfallen.

Doch auch für Vermieter von Wohnungen spielt der Bodenrichtwert eine Rolle. Wir haben uns daher genauer angesehen, wie der Bodenrichtwert errechnet wird, welche Aussagekraft diese Kennzahl besitzt und welchen Zusammenhang es zur Vermietung von Immobilien gibt. 

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt? 

In einem Abstand von maximal zwei Jahren analysieren Gutachter die Grundstückstransaktionen innerhalb der relevanten Region, also z.B. innerhalb einer Gemeinde.

In manchen Gegenden wird der Bodenrichtwert sogar häufiger ermittelt. Die Berechnungsbasis bieten die Kaufverträge der vergangenen zwei Jahre. Diese werden von Notaren bereitgestellt und durch die Gutachter einzeln überprüft und bewertet. Das Ergebnis ist dann eine Kennzahl, die den durchschnittlichen Wert der Grundfläche angibt. 

Berechnung des Bodenwertes

Wer nun anhand des Bodenrichtwertes den Gesamtwert eines Grundstückes abschätzen möchte, muss eine einfache Berechnung anstellen. Die Angabe des Bodenrichtwertes erfolgt in Euro pro Quadratmeter Landfläche. Der Richtwert pro Quadratmeter wird daher einfach mit der Grundstücksgröße in Quadratmeter multipliziert. Daraus ergibt sich der Bodenwert. 

Beispiel: Der Bodenrichtwert in einer Gemeinde beträgt 20 Euro pro Quadratmeter, das Grundstück ist 1.000 Quadratmeter groß. Der Bodenwert beläuft sich somit auf 20.000 Euro gesamt. 

Aussagekraft des Bodenrichtwertes

Wie die Bezeichnung schon sagt ist es ein Richtwert, der hier ermittelt wird. Er bietet einen guten Anhaltspunkt, um eine Werteinschätzung zu treffen, aber selbstverständlich ist jede Immobilie einzeln zu bewerten. 

Bodenrichtwert: Zeitfaktor beachten

Es muss bedacht werden, dass die Berechnungsgrundlage für den Bodenrichtwert zwar keine sehr alten Daten sind aber sich der Immobilienmarkt binnen zwei Jahren weiterentwickelt haben kann.

Alleine schon durch den Zeitfaktor kann sich der jetzige, reale Wert eines Grundstückes im Vergleich zum zuletzt ermittelten Bodenrichtwert daher deutlich verändert haben. Gerade in sehr beliebten Gegenden kann es zu deutlichen Preisveränderungen kommen, die im Zuge des letzten Gutachtens über den Bodenrichtwert noch nicht beachtet wurden. An Orten mit dynamischen Preisentwicklungen spielt der Bodenrichtwert daher eine weniger wichtige Rolle. 

Bodenrichtwert: Mikrolage und individuelle Begebenheiten beachten

Der Bodenrichtwert wird anhand von durchschnittlichen Kaufpreisen pro Quadratmeter Fläche berechnet. In die Kalkulation fließen allerdings individuelle Gegebenheiten nicht ein. 

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In der Praxis ist es allerdings so, dass bestimmte Lagen begehrter sind als andere. Diesem Faktor kann durch die Bildung von Zonen innerhalb einer Gemeinde noch Rechnung getragen werden. Doch wer ein Grundstück kaufen möchte, achtet auf jedes Detail. Wie ist die Form des Grundstückes, lässt es sich praktisch bebauen? Wie ist der Ausblick von diesem Grundstück? Welches Objekt befindet sich am Nachbargrundstück?

Wenn dort eine laute Werkstatt angesiedelt ist, wird wohl das Grundstück daneben günstiger verkauft werden müssen. Die Einflussfaktoren, alleine hinsichtlich der Mikrolage der Liegenschaft, sind vielfältig. Erst die genaue Betrachtung all dieser Punkte führt dann zur tatsächlichen Preisfindung, abseits des ursprünglichen Bodenrichtwertes. 

Weitere Einflussfaktoren für den realen Wert des Grundstücks können sein: 

  • Vorhandene Bebauung (Abrissgebäude?) und Pflanzen am Grundstück (Rodung vor Baubeginn nötig?)

  • Größe, Form und Ausrichtung des Grundstücks (Gefälle vorhanden? Praktische Bebaubarkeit?)

  • Zulässige Bebauung (Bebauungsdichte, maximale Bauhöhe, etc.)

  • Altlasten auf dem Grundstück (Einerseits physische, aber auch rechtliche Lasten, wenn z.B. im Grundbuch Wegerechte eines Dritten eingetragen sind)

Besonders naheliegend ist, dass die Nutzbarkeit des Grundstückes in jeder Hinsicht berücksichtigt werden muss. Das beginnt bei der Frage, ob ein altes Gebäude erst entfernt werden muss, bevor ein Neubau erfolgen kann und reicht bis zu baurechtlichen Aspekten wie Bebauungsdichte und maximale Bauhöhe. 

Praktische Anwendung des Bodenrichtwertes

Der Bodenrichtwert kann in der Praxis als erste Wertindikation dienen. Die zuvor beschriebenen Aspekte führen dann zu Zu- und Abschlägen, die beachtet werden, um den tatsächlichen Verkehrswert eines Grundstückes zu bestimmten.

Doch während der Bodenrichtwert für die Marktpreisermittlung eine eher untergeordnete Rolle einnimmt, ist er aus steuerlicher Sicht wichtig – und das für Menschen, die nicht mit Grundstücken handeln, sondern Wohnungen vermieten!

Warum ist der Bodenrichtwert steuerlich wichtig? 

Wer ein Haus mit mehreren Wohnungen besitzt und diese vermietet, freut sich über jede erdenkliche Abschreibung, da diese die Steuerbemessungsgrundlage mindert. Eine solche Abschreibung ist auch auf das Gebäude selbst möglich.

Die Nutzungsdauer für die Kalkulation beträgt 40 oder 50 Jahre, die Abschreibung somit 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr. Diese Abschreibung wird nicht mit dem gesamten Kaufpreis für die Liegenschaft (Grundstück + Gebäude) berechnet, sondern rein nur für das Gebäude selbst. Der Wert des Grundstückes wird für die Berechnung somit abgezogen.

Das Finanzamt zieht zur Berechnung des Grundstücksanteils gerne den Bodenrichtwert heran. So wirkt sich diese Kennzahl indirekt auf die Steuerlast von Vermieterinnen und Vermietern aus. 

Auch bei wenig erfreulichen Anlässen kommt der Bodenrichtwert zur Anwendung, nämlich immer dann, wenn der Immobilienwert strittig ist, aber ermittelt werden muss. Das kann bei Scheidungen, für die Berechnung der Schenkungssteuer oder für die Ermittlung der Erbschaftssteuer der Fall sein. Wenn etwa bei einem Erbschaftsstreit Uneinigkeit darüber herrscht, welchen Wert ein Grundstück wirklich hat, kann der Bodenrichtwert als Indikator herangezogen werden. Er hilft somit einerseits hinsichtlich der steuerlichen Bewertung, andererseits auch für strittige Situationen im privaten Umfeld, wenn es dazu kommt, dass eine Liegenschaft gerecht bewertet werden muss.  

Eine gute Übersicht über aktuelle Bodenrichtwerte gibt euch diese Karte: Boris Bodenrichtwerte

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